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1、广东房地产事业部广州城市公司 2015年03月16日,绿地金融中心项目后评估,决策会议管理,目 录,一,项目概况,二,项目各条线管控评估,三,经验分享及不足之处,一、项目概况,绿地金融中心项目是集团进军广东的第一个项目，同时也是集团交付的第三个超高层项目。项目位于广东省广州市白云区白云新城，北临齐心路、西临云城西路，北侧地下室与地铁2号线（已开通）及规划14号线交汇点对接。,二、项目各条线管控评估 （一）开发周期控制评估,绿地金融中心作为集团进入广东的第1个项目，规划按一期3层、二期4层地下室，裙楼6层，塔楼45层设计，项目总工期由动工到竣工备案36个月。 实际开发周期由动工到竣工备案41个月
2、。 延误的主要原因是受2013年11月13日二期西北面市政道塌方导致项目基坑受损，影响工期5到6个月时间。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （二）前期手续评估,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （二）前期手续评估,前期工作的主要亮点： 1、规划审批取得重大突破 按土地出让合同约定本项目项下的主体商业部分（商场）不得分割预（销）售。通过与政府进行沟通，将完整的一个综合体项目强行分割为两期开发销售，开了广州市的一个先例。开工当年完成销售7个亿，回款2.4亿，为项目顺利推进及事业部后续发展打下坚实的基础。 2、项目分两期开发 项目配套费缴纳比例由10.5%降低到5.5% 3
3、、建筑限高 通过调集资源攻关沟通，将建筑限高147米的民航专业意见，改为200米。 4、当年开工当年销售 在一期工程形象进度离封顶要求还差1个月就将预售证办理出来，确保当年开工当年销售。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （三）设计施工优化,1、基础优化选型：采用抗浮锚杆加筏板基础,采用抗浮锚杆加筏板基础的优点： 1、绿地金融中心地质条件较为复杂。(场地基岩是石灰岩层，岩石强度较高。地下水较为丰富，有溶洞及裂隙发育存在。) 2、缩短工期。 3、综合经济成本较低。(每平米节约造价约1000元),项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （三）设计施工优化,2、土建钢构幕墙施工优化
4、,土建与钢结构交叉施工优化，促进了项目的快速推进。 优化施工流程，加快了工程进度。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （三）设计施工优化,3、超高层幕墙安装优化,930层、3143层分两阶段，采用环形轨道及多点竖向索道施工。分别安装在31层及44层。 保证了安装进度和质量安装。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （三）设计施工优化,3、超高层幕墙安装优化,44层以上采用天面布置特制活动小吊车及借助擦窗机完成单元体安装。,项目分割开发销售示意,4、高标号钢管砼施工优化,采用钢柱楼层侧向开孔浇筑高抛法，浇筑钢管砼。 保证浇筑质量，同时不影响钢结构安装进度。,二、项目各条线管
5、控评估 （三）设计施工优化,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （四）现场管理优化,1、均衡前置，超前启动，快速推进 2011年3月31日交地确认书签署，收地清理已完成，地质勘探、一期基坑支护及土方开挖已开始施工，施工场地平面基本完成。8月售楼处交付使用，11月一期预售证取得，12月一期结构封顶，二期核心筒土方开挖到负3层。 2、方案先行，样板引路，专家会审 总包施工组织设计方案、基坑支护方案、基坑工程地铁保护方案等重大技术方案，先编先报先审，专家会审，技术交底。优化施工流程、施工顺序、施工方法、施工机械选型，重点抓重大方案评审，重大风险预控。 3、部门联动，条线协同，迅速解决工程推
6、进中的问题 针对工程初期施工图纸供应，无法满足现场快速推进的需要，项目协同技发部，紧逼设计院加班加点，预先提供电子版、打印白图，边审边深化，碰到问题，组织现场会审解决。协同合约部、技发部，推进工程招标、材料定版、工程变更签证的落实，保证工程不停顿地向前推。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （四）现场管理优化,4、合作资源管理优化 发挥总承包项目管理优势，利用监理进行有效监导，项目协调主管部门，为工程顺利推进保驾护航。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （四）现场管理优化,5、信息化管理，保障现场协调的执行力 通过建立项目QQ群、手机微信群，使现场的问题能得到即时的反映
7、、回复和处理。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （四）现场管理优化,6、关键节点管理，责任落地 对关键节点，对施工单位采取约谈公司领导，落实进度，签署承诺责任状，对各单位的履约情况定期进行考评。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （四）现场管理优化,7、对标先进，培训提升 查找不足，取长补短。不断提升项目管理能级。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,1、事前预防，进场把关,专项质量控制方案,钢构工厂监造检查,风管制作安装样板先行,大体积混凝土专项施工方案,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,1、事前预防，进
8、场把关,材料样品审批封样,材料现场抽样送检,现场施工样板,图纸会审,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,2、事中控制，过程监督,施工过程质量检查,施工过程工序验收,施工过程质量验收,材料进场验收,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,3、事后评价，总结提高,质量验收资料核查,质量问题定期组织学习,二期工程桩、立柱桩检测,一期室内批荡薄膜养护,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,3、事后评价，总结提高,塔楼底板大体积混凝土浇筑，降温措施及温升监测,二期工程钢管柱焊接工程图片,一期五层天井防水蓄水试漏,线管开槽
9、挂网,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,4、重视关键部位，严抓控制要点,主干通道管线综合布置,屋面防水卷材施工,屋面聚苯板隔热施工,室外排水管施工,二期梁板钢筋及幕墙埋件,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,4、重视关键部位，严抓控制要点,东侧地下连续墙钢筋片焊接质量情况,工程桩钢筋笼钢筋焊接质量情况,塔楼基础工程桩形桩抽芯检测,负三层J-K轴后浇底板钢筋绑扎质量情况,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,4、重视关键部位，严抓控制要点,主题混凝土柱质量抽芯检测,公寓室内隔音墙施工,防水涂料现场抽样送检,
10、项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （五）质量管理优化,5、装修管理精细化，设计还原度高,公寓室内精装修,塔楼大堂精装修,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,1、二期分区优化，超高层快速推进, 根据功能及开发进度分为将白云绿地金融中心二期分为个施工区域。超高层建筑分布在二期B2区域。 工程前期，受各种因素影响，无法全面施工。根据总体平面图分布情况，为推进超高层快速建设，将白云绿地中心分为个区。 优先施工B2 区，待B2 区施工出地面后方进行5/B6区施工。 由于5/B6区裙楼仅层，5/B6区为地下室部分。不影响整体施工进度。 通过分区，极大推动了工程的进
11、展,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,2、地铁边线施工取得突破,地铁边线的地下连续墙施工，既不能拖慢现场进度，又不能影响地铁安全运行，难度极大，施工遭遇瓶颈，经过项目现场会议论证，决定选用铣槽机施工，有效解决了上述困难，施工取得重大突破。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,3、基础施工优化,一期结构,二期负四层开挖,二期基坑维护,为满足销售节点需要，地下室采用“先浅后深”施工顺序，先施工一期负3层地下室，在完成其周边支护桩后，再施工二期负4层地下室。 有效节约和缩短了施工工期，取得了不错的成效。,项目分割开发销售示意,二、项目各条
12、线管控评估 （六）施工组织优化,4、架设栈桥，优化出土,通过假设栈桥，有效解决了二期施工通道及加工场地的问题，塔楼区域土方提前两个月开挖完成。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,5、中心岛挖土法,结合基坑支护和栈桥的布置，二期地下室（-4层）采用中心岛挖土法，有效地提高了土方施工质量，缩短了施工工期。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,6、塔吊选型及悬空施工工艺,根据钢构件构件的单件重量、卸车点、堆场、安装点位置、进度要求进行大型吊装机械塔吊的选择和布置；钢管柱最重为16.7t，钢梁最重约7t，受现场堆场的限制，钢柱堆场主要位于一
13、二期交界处（建筑消防车道）西半部及基坑西侧、云城西路东侧位置，合理布置两台塔吊D800-42，当R=34.43m(即最大吊距)时，西边3#60m臂长的塔吊最大起重量为20.36t，东边4# 70m臂长的塔吊最大起重量为18.75t，两台塔吊性能均满足钢结构吊装的要求。 经过选型论证，配合钢结构安装，做到“两层一吊”，加快了项目的推进。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,6、塔吊选型及悬空施工工艺,根据3#、4#塔吊的平面位置, 3#塔吊安装高度低于4#塔吊，在施工中受塔吊附墙后自由独立高度50.2m(扶着架以上标准节n8)及考虑施工环境下吊装净高的需要的限制，在
14、3#低塔正式附墙之前，4#高塔要先通过临时附墙完成顶升为3#低塔达到最大独立高度提供空间，待结构施工要求低塔顶升之前，进行3#低塔（独立高度要求必须附墙时）和4#高塔的正式附墙，在3#塔吊附墙时，4#塔吊完成进行柱的吊装及上层钢筋材料的吊运。在上部结结构钢筋绑扎、下层砼浇筑过程中完成4#塔吊的附墙顶升。 优化塔吊附墙道数，避免因塔吊顶升影响主体结构进度，节约工期。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,6、塔吊选型及悬空施工工艺,附墙框及附墙杆件安装,3#、4#塔吊采用抱柱附墙方式，通过四道附墙杆件与塔楼外框钢柱拉结，形成一次超静定附墙结构。,有效地确保了工程的安全
15、推进。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,6、塔吊选型及悬空施工工艺, 塔吊基础的施工，如果按照传统施工工艺，要在地下室（-4层）土方完成后，再进行施工。 为了不影响施工进度，事业部牵头各个部门及施工单位、监理单位研讨后确定采取悬空工艺。 使用悬空工艺后，塔吊至少提前三个月投入使用。有力地推进了工程整体进度，为项目的顺利实施争取了宝贵的时间。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,7、核心筒爬模工艺, 核心筒形状对称、规则，考虑到施工成本和施工速度以及安全质量因素，采用“爬模”施工工艺。 大大加快了主体施工时间：平均6.7天/层，最高
16、峰达8层/月。 土建与钢结构交叉施工优化，促进了项目的快推。 提高了施工质量。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,8、支撑梁爆破拆除施工,采用爆破拆除方式。在保证地铁安全运行的同时，加快了施工进度。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （六）施工组织优化,8、支撑梁爆破拆除施工,爆破拆撑过程中严格按照换撑要求，在结构浇筑完成，养护强度达到后进行靠地铁侧支撑与连续墙支撑切割、隔震，然后依次进行各道支撑爆破拆除。,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （七）助力营销,1、环境打造，品牌展示，扩大号召力,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （七）助力营销,2、盛大开工，提升形象，辐射影响力,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （七）助力营销,3、开工后4个月，迅速开放售楼部,项目分割开发销售示意,二、项目各条线管控评估 （八）工程创优,钢结构粤钢奖 机电优质项目金奖 轻质
