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1、,主讲老师：胡冶明,房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码,批量精装修项目管理系列课程（第三部分）,批量精装修项目管理系列课程介绍,课程背景：随着全国各地房地产精装修项目的快速发展和交付比例不断的提高，以往的1至2天的精装修培训课程已经不能满足广大从事精装修项目管理同行的最新需要，为了适应大家的需求，本次精装修系列管理课程共划分三个部分，既第一部分的精装修项目的定位、产品研发、设计管理，第二部分的项目目标成本控制及采购管理。第三部分的精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码。 课程特点：本次系列课程的推出，除了比以往的精装修课程更加系统和专注之外，每个专题课程均安排了模拟沙盘演
2、练环节，针对模拟项目进行实际演练，让大家获得更好的教学效果。另外，每次专题系列课程还安排了丰富的经典案例分析，并且案例不断实时更新。 本次课程主要内容：住宅精装修项目工程管理体系搭建、总包分包管理、标段划分、总包和分包界面标准的建立、交楼标准样板房的施工管理、批量装饰施工关键节点把控、常见质量问题预防、项目交付及维修管理、施工管理模拟案例演练、最新案例分享。,胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授，深圳市汇铭精装工
3、程顾问有限公司创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。,目 录,第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理 第二章：批量精装修住宅项目交楼标准样板房施工管理 第三章：批量精装修项目施工过程全过程关键节点 第四章：精装修住宅产品的售后服务与保修 第五章：房地产精装修项目施工管理沙盘演练互动及交流环节 第六章：标杆房企精装修项目案例分析之三,第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理,一、土建总包、装修总包、甲方专项分包交叉施工模式管理,1、土建总包与各个分包单位的管理模式分析 由于该种施工状况是在土建总包没有撤场、项目毛坯房还没有综合验收的情况下要最终实现完成批量精装之后一
4、次性进行验收的模式。该种施工模式一般有以下特点： （1）、整个项目工地一直是由土建总包进行全面现场管理，相关分包原则上均应该向土建总包缴纳施工配合费。配合条件应该提前在土建总包合同中约定清楚。 （2）、甲方要协调各个分包与总包施工现场临时设施、生活区、施工加工场地安排、施工水电接驳、成品保护、安全防护、施工水平交通与垂直交通等问题。 （3）、土建总包必须提供合格的批量精装修工作面给各种分包单位。可聘请第三方咨询单位对现场工作面实施“实测实量”，强调土建总包的整改时间和力度。 （4）、装修总包分管装修范围内的各种甲方专项分包及甲供装饰材料、部品管理。,2、施工现场各种合约管理模式、范围及相关责任
5、分析,土建总包施工现场,装修总包施工范围,土建总包收尾工程及其他甲方室外专项分包工程,装修工程甲方专项分包施工范围,装修工厂化加工场地,装修总包材料堆放场地,甲供材料、部品堆放场地,固装部品、空调、新风、智能化、燃气、直饮水、电信、有线电视、电梯等,小区综合配套官网、园林、人防、泛光照明等,阴影部分为装修交叉施工范围,甲方工程管理部,第三方实测实量、顾问、 检测单位,土建施工总包单位,装修总包施工单位,专 业 分 包 施 工,部 品 供 应 商,材 料 供 应 商,装 修 总 包 班 组,监理公司,3、批量精装修现场管理架构分析,装修总包施工现场,装修总包施工范围,装修工程甲方专项分包施工范围
6、,装修工厂化加工场地,装修总包材料堆放场地,甲供材料、部品堆放场地,固装部品、空调、新风、智能化、直饮水、电信、有线电视、家居用品等,阴影部分为装修交叉施工范围,二、土建工程已竣工验收情况下装修总包、甲方专项分包模式的管理,1、装修总包总控模式下的装修现场管理,2、批量精装修施工与毛坯房施工的差异比较分析,对于毛坯房来说，施工工序相对简洁、衔接紧凑，而对于批量精装修施工而言，工序相对繁杂，各个工种穿插施工较多。精装房室内施工与毛坯房室内施工差异主要区别如下： （1）、工序多、可穿插施工性比较大。注意：公共部分装修施工的次序是先室内装修，后公共部分装修。 （2）、甲供材料多，供给压力大。要求甲方
7、材料进场计划与施工进度计划相匹配，杜绝不必要的误工费签证。 （3）、部门沟通频繁，信息反馈程度加大。设计变更处理、甲方采购供货信息对称、配合销售的交楼标准确定、新材料新工艺效果评定等。 （4）、样板先行，确定交楼标准。土建毛坯样板、精装交付样板、单元楼层样板、营销客户展示样板。 （5）、分包单位多，协调难度加大。装修总包分包、甲方专项分包等。,1、装修单位与总包方交接应符合的基本条件,（1）、屋面、外墙面(含外门窗等)应全面完成。 （2）、内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。 （3）、楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。 （4）、给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。 （5）、套内配电箱
8、、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。 （6）、精装修房的交楼标准样板套（层）施工已完成。,2、批量装修前与总包方交接验收的内容,（1）、 内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。 （2）、 外门窗(含分户门)质量。 （3）、 已完阳台栏杆的质量。 （4）、 平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。 （5）、 室内空间尺寸测量。 （6）、 排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。 （7）、 建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。 （8）、 烟道设施及附件质量。,三、土建总包完成界面标准化的管理,3、总包施工单位移交场地时界面参考,（1）、冷热水：给排水管道施工完毕
9、，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。 （2）、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。 （3）、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。 （4）、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。 （5）、地面：按照质量标准要求找平。尤其是木地板地面，找平的要求较高。如不能满足要求，需要后期采用水泥自流平处理，额外增加费用。 （6）、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，也可由土建单位做完填充层及上层防水。 （7）、保温层
10、：先施工完毕。 （8）、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。 （9）、甲方聘请第三方检测机构对场地界面进行实测实量，发现不合格及时有土建总包进行整改。,标杆企业精装修与总包界面划分参考,4、土建总包与装修总包各部位具体移交作法,（1）、户内土建 入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 厅房：室内1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。 厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验
11、合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。 卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。 楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。 阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。 天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）,（2）、公共部分土建 天花：如有吊顶，则可以放宽要求，
12、不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 地面：地面打凿平整，清理干净。 电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。 防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。 栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。,说明：核心筒消防疏散楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。,（3）、水电安装 水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要
13、求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。 强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。 弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。 采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。 燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。,（4）、其它 外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整 改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓
14、；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、 木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高 及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统， 以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。,指标说明：反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。 合格标准：0，4mm 测量工具：2米靠尺、楔形塞尺,室内实测实量资料参考：,水平度测量 垂直度测量,实测实量指引链接,四、住宅精装修项目标段划分及劳动力分析： 1、批量精装修住宅项目标段划分 批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。
15、因此标段划分与班组劳动力供应有关。 当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。 作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：,标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。从普通住宅一般为100米高（约30层），每层约为46户来计算，那么每栋住宅约为150户左右。因此平均2栋高层住宅（约300套）住宅是一个比较合适的标段。 每栋住宅的装修有划分公共部分的装修和室内部分的装修，建议要整栋住宅的装修分包给一个装饰施工单位。标段的划分考虑到施工现场要保持施工单位任务的连续性、成品保护、垂直交通
16、干扰、施工次序等问题。要避免各个标段之间施工单位恶性价格竞争。,2、批量精装修住宅装修总包现场劳动力分析,批量精装修现场的装修施工人员包含土建总包人员（如有）、装修总包人员、甲方专项分包人员（如橱柜、成套门、智能化、空调、燃气安装）等。由于甲方分包人员不一定常驻工地，基本上属于“工厂化制作、现场安装”的人员，很多项目安装完成甚至当天就离开了。因此我们现场对装修总包的班组劳动力的安排就成为工作重点。,批量精装修施工现场各个班组工种分析： （1）、泥水工：负责现场泥水抹灰、铺贴墙地砖等工作； （2）、防水工：负责二次防水施工； （3）、木工：负责天花吊顶等工作； （4）、油漆工：负责项目乳胶漆及装修细部打胶等工作； （5）、水电工：负责装修水电安装等工作； （6）、杂工：负责运输、清洁等辅助施工工作；,300套住宅同时施工劳动力统计分析：,第二章：住宅批量精装项目交楼标准样板房施工管理,一、交楼标准样板房制作的重要性,对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样
