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1、第九章 物业设备管理,第一节 物业设备管理概述,一、物业设备与物业设备管理的含义及作用 二、 物业设备的构成,（一）物业设备的含义,物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋； 设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。 从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）。,（二）物业设备管理的含义和作用,1物业设备
2、管理的含义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容。 2物业设备管理的作用 物业设备管理的作用主要有以下几方面： （1）充分发挥房屋住用功能的保障。 （2）设备延长使用寿命、安全运行的保证。 （3）推动房屋建筑设备现代化的基础。 （4）是提高业主经济效益的关键。,二、 物业设备的构成,我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备。 房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统； 电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统
3、、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。,（一）给排水设备系统,房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，进行排放或重复使用的系统。 包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等。,1房屋的给水设备,房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用水需要的设施的总称。 它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不可。 （1）室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施。 （2）室内给水设备。室
4、内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，包括龙头、用水设备及消防设备等。 通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产给水设备及消防给水设备。,1房屋的给水设备,（3）消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力。 通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。 室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火要求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设备。,2房屋排水设备,房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并进行排放的设施。它是由排水
5、管网和污水处理设备组成。 整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。 一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废水及雨水。 我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制两种类型，,（二）燃气设备系统；,燃气设备系统可以分成4类：调压设备、计量设备、用气设备和安全保护装置及管道。,（三）暖通空调设备系统 暖通空调设备系统又称空调系统， 按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统； 按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备。,（四）照明设备系统,照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等。 照明按照其用途可以分成
6、： （1）工作及生活照明。 （2）事故照明。分备用照明及紧急照明两种。 （3）障碍照明。 （4）装饰照明系统。分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。,（五）供电设备系统,房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。 我国的用电电压标准一般有三类，100V以下；100V1000V；1000V以上。 通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，单相220V电源，两相380/220V电源，三相高压6KV或10KV电源 通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低
7、压配电室，变压室3个部分组成的变配电室。,（六）自动控制设备系统,房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也称“5A“型智能化建筑设备系统。 自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统。,1信息通讯系统,信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成。 （1）有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。 （2）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯。包括无线呼叫（BP机）和无线对讲两种形式。 （3）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统(CA
8、TV )。 （4）广播和音响。 （5）同声翻译,2设备监控系统,本系统对大楼内所有机电设备实行集中监控和管理，使设备始终处于所设定的最佳运行状态，以延长设备使用寿命和节约能源及人力资源。 设备监控系统主要由3个部分组成： （1）中央电脑。（2）通讯设备和接口。（3）DDC现场控制器及控制部件。,3保安和车库管理系统,保安和车库管理系统可以分为闭路电视监控系统，门禁、报警及巡逻系统，访客和报警系统，车库管理系统。 （1）闭路电视监控系统。主要是用于对主要通道、出入口和公共场所的情况进行监控的系统。 （2）门禁、报警及巡逻系统。 （3）访客和报警系统。 （4）车库管理系统。,4消防监控系统,房屋的
9、消防报警系统是探测随着火灾产生和发展而出现的光、温、烟等参数，以期早期发现火情并及时发出报警信号，以便迅速组织人们疏散和灭火的一种设施的总称。 消防报警系统一般应特别注意报警的准确性与可靠性。 消防报警系统一般由探测设备、布线系统及报警控制器等设备组成。,5办公自动化设备系统,为了提高办公效率，保证办公质量，使各项业务活动和信息管理工作更加合理化、科学化、规范化和现代化，许多企事业单位引进了办公自动化系统。办公自动化系统由电脑、打印机、文字处理机、电话、传真机、绘图仪等设备组成。,（七）运输设备系统,运输设备系统主要物业中用于垂直运输的运载工具，包括电梯和自动扶梯（还有自动人行道，但它的应用范
10、围较小）。,电梯的分类：,电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用梯等。 按驱动方式可分为交流电梯、直流电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯。 按速度可分为低速梯（速度低于1米/秒）、中速梯（速度为1-2米/秒）、高速梯（速度高于2米/秒）。 按控制方式分为信号控制、集选控制、微机程序控制和手柄控制等。,电梯的组成部分,电梯的组成部分一般包括：传动设备、升降设备、安全设备和控制设备等。 自动扶梯在构造上与电梯相似，但比电梯简单，主要有驱动装置、运动装置和支撑装置3个部分组成。,（八）防雷设备,建筑物防雷设施有针式和栅式两大类，其中避雷针又可分为单支、双支和多支保护等几种形式。避雷设施一
11、般由接闪器（避雷针、避雷带）、引下线和接地极3个部分组成。,第二节 物业设备管理内容,从物业设备管理的全过程看，物业设备管理的内容范围很广，包括设备基础管理、运行管理、安全管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、经济运行管理等,一、物业设备的基础管理,物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工作。 物业设备的基础管理工作主要有4项内容 （一）资料档案管理 （二）标准化管理 （三）规章制度建立 （四）教育培训,（一）资料档案管理,物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面： 一是做好设备技术档案资料的保管， 二
12、是为设备运行、维护、管理等提供信息资料。 物业设备的档案资料主要包括3类： （1）设备原始资料。 （2）设备维修资料。 （3）设备管理资料。,（二）标准化管理,物业设备标准化管理的基本任务有两个方面： 一是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准； 二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。 设备管理的标准主要有两类： （1）技术标准。如各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准等。 （2）管理标准。如报修程序、信息处理标准、服务规范及标准、考核和奖惩标准等。,（三）规章制度建立,设备管理制度主要包括3类： （1）责任制度。如岗位责任制度、记录和报表制度、报告制度、交接班制度和出入登记
13、制度等。 （2）运行管理制度。如巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度及值班制度等。 （3）维修制度。如巡检和保养制度、定期检查和保养制度、预防检修制度、备品配件管理制度、更新改造制度与维修费用管理制度等。 （4）其他制度。包括基础资料管理制度、节能管理制度、培训教育制度、设备事故管理制度及奖惩制度等。,（四）教育培训,教育培训工作分成两类： （1）设备部门的员工教育培训。对设备部门员工教育培训包括技术培训和职业道德规范教育。主要是提高他们的技术水平、工作能力、工作态度和责任心。 （2）其他员工及业主使用人的宣传教育。主要是要求他们爱护设备并合理和安全使用设备的宣传教育。,二、
14、物业设备的运行管理,物业设备的运行管理是指设备在日常运行与使用过程中的各项组织管理工作，主要有以下几方面的内容： （1）优化劳动组织。 （2）严格执行设备运行管理制度,1）优化劳动组织。,优化劳动组织的具体任务是： 一是合理配置劳动力， 二是采取合理的劳动组织形式。 具体来说包括3方面的工作： 定员工作。主要方法有按设备定员、按岗位定员和按比例定员3种。 作业组的组织。 工作轮班组织。,三、物业设备的安全管理,设备的安全管理既可避免人身伤亡，又可以减少设备维修损失、延长设备寿命。 设备的安全管理主要涉及4方面的内容： （1）安全作业培训教育。 （2）安全使用宣传教育。 （3）安全管理措施建立。
15、 （4）安全责任制度落实。,四、物业设备的维修管理,物业设备的维修管理是指对设备维修活动的组织、计划和控制。其内容包括维护保养和计划检修。,（一）维护保养,1.维护保养的含义 设备的维护保养是一种养护性质的工作，其目的是及时处理设备运转使用过程中由于技术状态发生变化而引起的大量常见问题，随时改善设备的技术状态，防患于未然，保证设备的正常运行，延长设备的使用寿命。 维护保养的方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查“等。 对不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件的不同，分类、分片采取不同的有重点的保养措施。,2维护保养的种类,维护保养包括日常保养、定期保养及点检3种形式
16、： （1）日常保养。是指操作人员在设备正常运行中进行的保养工作。 （2）定期保养。是以操作人员为主，检修人员协助，有计划地将设备停止运行而进行的维护保养。 （3）设备点检。设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备的点检可分为日常点检和计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查； 设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行,（二）计划检修,根据运行规律及计划点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。,1计划检修的理论依据,设备的计划检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。,磨损理论,初期磨损阶段。主要是由于设备内部相对运动的零件表面较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。 正常磨损阶段。这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢。 剧烈磨损阶段。设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故。,故障理论,初期故障期 发生的原因;工作重点 偶发事故期。 发生的原因;工作重点 磨损故障期。 发生的原因;工作重点,图9.1设备磨损理论曲线,图9.2
