某项目市场研究分析报告

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1、华侨城项目市场研究报告华侨城项目市场研究报告 目目 录录 前前 言言 .1 第一章第一章 宏观市场研究宏观市场研究 .7 1.1 淄博城市及经济概况7 1.1.1 城市概况.7 1.1.2 宏观经济情况.9 1.1.3 未来发展预测11 1.2 淄博房地产业发展情况11 1.2.1 固定资产投资.11 1.2.2 淄博市房地产开发历史及现状.12 1.2.3 商品住宅价格.17 1.3 城市市政基础设施18 1.3.1 城市基建投入.18 1.3.2 市政配套情况.19 1.3.3 未来城市发展.21 1.4 产业政策分析21 1.5 淄博私车情况22 1.6 经济发展预测及房地产市场展望22

2、 1.6.1 经济发展预测.22 1.6.2 房地产市场预测.22 第二章第二章 .供应市场研究供应市场研究 .24 2.1 供应调研的目的和方法24 2.1.1、样本选择24 2.1.2、市场界定25 2.2 供应市场研究26 2.2.1 项目综合品质.26 2.2.1.1 综合品质评定综合品质27 2.2.1.2 性能价格比28 2.2.2 产品分析.29 2.3 供应市场研究结论45 第三章第三章 需求市场分析需求市场分析 .47 3.1 受访人群基础特征分析47 3.1.1 年龄构成：.47 3.1.2 家庭结构：.48 3.1.3 现居住区域：.49 3.1.4 对现居住状况的满意度

3、.49 3.1.5 职业特征：.50 3.1.6 交通工具：.51 3.2 受访人群对产品需求特征52 3.2.1 购房目的：.52 3.2.2 选择区域特征.53 3.2.3 选择张店的因素特征.54 3.2.4 能够承受的单价.55 3.2.5 购买面积的特征：.56 3.2.6 选择建筑类型特征.57 3.2.7 选择户型类型特征.57 3.2.8 选择户型结构特性.58 3.2.9 对装修的需求特征.59 3.2.10 对采暖方式的需求特征.60 3.2.11 选择住宅的因素（本题为多选）.61 3.2.12 对社区内部配套设施的需求特征（本题为多选）.63 3.2.14 所需的物业服

4、务特征（本题为多选）.65 3.2.14 能够接受的物业管理费.66 3.2.15 对部分基本配套需求的特征.67 3.3 受访人群的信息渠道特征69 3.3.1 了解开发商的实力与信誉的渠道特征.69 3.3.2 希望了解的楼盘信息.70 3.3.3 获取销售信息渠道.71 3.3.4 经常阅读的报刊.72 3.4 需求市场研究结论73 3.4.1 客群特征：.73 3.4.2 产品需求：.73 3.4.3 信息渠道特征：.74 第四章第四章 个案点评个案点评 .75 4.1 齐鲁花园75 4.2 世纪花园77 4.3 新空间花园81 4.4 巴黎春天国际公寓83 4.5 恒生城市花园86

5、4.6 荷香园88 4.7 天立花园90 4.8 紫荆园94 4.9 怡海世家96 第五章第五章 结结 论论 .100 前前 言言 为使贵司可深入理解敝司开展本次调研所涉及的背景、资源、时 间安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，从而有助贵司客观分析 及判断本报告有关论点、数据之实用性，敝司特别将本次调研的执行 过程作整体概述，在参阅本章后，贵司若有任何问题欲更深入了解， 欢迎双方再作具体沟通。 人力资源调配 本次调研由敝司策划经理领队实地开展具体工作，进驻 当地敝司正式在职人员共 3 人，另聘请山东理工大学的学生 16 人，经过培训后上岗进行调研工作。 与此同时，公司总部配有包括拓展、策划及

6、秘书在内共 4 人小组，专职搜集年鉴、政府网页、地区背景等方面之最新宏 观数据或资料。 工作渠道及形式 走访当地政府机关、房管及规划建设部门 因应本项目自身需要及项目标书内容要求，敝司在当地历史、文 化、政治、经济、教育、人口、商业及房地产基本概况等方面的资料 或宏观数据的收集渠道之一，是走访当地政府有关职能部门，从中了 解上述方面的历年状况和未来发展规划，并尽可能收集具体统计数据 作分析研究之用。 该项走访工作开展基本较顺利，惟较大遗憾是各政府机关在数据 处理方面均较为落后，普遍存在部分数据未作全面统计汇总之问题， 故某些宏观基本面调查的结论内容，是以当地政府人员口述介绍加敝 司实地考察而整

7、理成文。 各主要商业旺区及大型商场问卷调查 针对当地消费者之职业构成、生活方式、消费习惯、置业取态等 方面的市场调查，敝司主要以当地大型商场及商业旺区的现场访问形 式开展工作，在剔除无效样本后，虽然调查问卷数量不算太少，但由 于涉及地域较为广阔且调研时间仓促，故敝司相信在下一阶段，该方 面之研究工作仍可进一步继续深入。 现场考察当地房地产实际发展状况 对于当地房地产发展的具体状况，除走访政府有关部门外，在区 域分布、住宅类型、整体素质、户型面积、设计、价格、销售状况、 物业管理、生活配套等等细项方面，敝司主要是以实地考察的形式收 集该方面之资料，而重点研究对象是当地规模较大、知名度较高及综 合

8、素质较好之项目，其余较小型等无可比性的项目仅作基本数据汇总 分析。 当地较具代表性人物专访 在当地尤其是张店区，敝司对当地各类私人企业及政府机构中较 具代表性的人员进行了专题访问，希望通过此等朋友式较为深入、详 实、全面之敞开沟通，弥补一般问卷调查所难以达致的、真实体现较 有实力人士心理需求的调查结果。而事实上从效果方面衡量，该渠道 所得内容对整个市场调查报告的结论产生了无可代替的重要支持性作 用。 收集政府工作报告、年鉴、政府网页、地方志等文字资料 上文已提及，敝司除投入大量人员于当地做具体调研工作外，总 公司亦通过各种最新文件资料及网上有关条目作补充搜集，包括政府 工作报告、实用年鉴、统计

9、年鉴、地方志、政府职能部门网站等等， 藉以补充走访当地政府所获素材之不足，同时提高该部分调研的工作 效率。 调查样本类型、数量及大致调查区域 本次调查原始样本 调查问卷 609 份（已剔除无效样本） 有代表性项目及部分代表人物专访等 部分代表性人物专访介绍 部分访谈代表性人物名录部分访谈代表性人物名录 调查问卷涉及主要区域 张店区： 姓名姓名工作单位工作单位行业行业职位职位联系电话联系电话 仇先生汽车超市一汽淄博总代理经理 董波汽车超市润滑油总代理经理 贺先生汽车超市汽车配件总和部经理 侯主任 淄博高新开发区管理 委员会 管理规划主任 王先生 淄博高新开发区管理 委员会 管理规划职员 刘女士

10、淄博高新开发区管理 委员会 管理规划职员 王所长干休所政府机关所长 陈士友淄博饭店饮食采购经理 王老师山东理工大学教育副教授 周立波 淄博电视台影视频道 广告部 电视台 编辑 记者 刘召军淄博美图广告公司广告经理 左伯海淄博晚报广告部报刊 编辑 记者 商业网点：金帝购物广场、淄博商厦、大福源超市、新一佳超市、 步行街、美食街 住宅小区：华瑞园、科技园、建业花园、金丽园、政府三宿 舍 临淄、周村、淄川相对繁华的商业区。 本次调研工作重点及相应问题 接获本项目工作后，敝司清楚本项目需要一份全面、深入、详尽、 数据充分的前期市场调研报告，藉此作为未来本项目在产品设计方面 之重要基础依据，而敝司开展本

11、次调研所遇到的最大问题，是因时间 仓促但同时所涉及区域、内容均较为广阔而形成的矛盾。有鉴于此， 根据敝司对本项目自身特点，及所处区域周边一带的基本理解，结合 过往操作经验，敝司认为本次调研是否有效的关键在于工作侧重点的 正确把握及相应工作方法的制定，经过慎重考虑，敝司最后决定将本本 次的调研侧重于调研区域内中高端潜在消费者，并尽可能全面地研究次的调研侧重于调研区域内中高端潜在消费者，并尽可能全面地研究 其可能影响置业取态的所有背景和特征。其可能影响置业取态的所有背景和特征。故此，在工作方法的制定方 面，敝司主要围绕有一定经济实力的各阶层人士展开，包括确定调查 场所（各大高级商场、相对较繁盛的商

12、业街、部分档次较高的居住小 区等） 、确定调查对象（尽量以老板或负责人为主） 、落实调查访问人 员的工作标准及工作培训等等，而在实际操作中，敝司再次印证淄博 有一定经济基础人士的基本特征，即：处事较为低调、沟通相对保守， 同时某些敏感数据亦是不愿公开（例如个人收入、其普遍均填远低于 实际收入之数据；又或者是个人联络电话，基本不愿透露） 。基于上述 原因，在收集整理数据作汇总分析之同时，敝司亦会根据多种渠道综 合之信息，对有关数据结论作一定的主观调整，希望尽可能反映客观 情况，令贵司于决策过程中可正确判断或参照相应内容，保证本项目 于操作方向上之合理性。 第一章第一章 宏观市场研究宏观市场研究

13、1.11.1 淄博城市及经济概况淄博城市及经济概况 1.1.11.1.1 城市概况城市概况 淄博是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准 的山东半岛沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都” 、 “丝绸之乡” 。 淄博市位于鲁中山区与华北平原的接壤地带,处于中国东部山东省的腹 地，南与列入世界自然文化遗产清单的泰山毗邻，北与被称为中华民 族母亲河的黄河相依，现辖 5 个区、3 个县，总面积 5938 平方公里， 总人口 401 万，其中市区人口 263 万。淄博地处暖温带，四季分明， 年平均气温 11.9-13.1C, 年平均降水量 550-800 毫米。 淄博历史悠久。远在原始氏族社会,

14、就已有人类在此繁衍生息。淄 博是齐文化的发祥地。临淄作为 2600 多年前春秋战国时期最强盛的国 家齐国的都城，长达 638 年之久，是当时东方最大的城市之一。 淄博的铁路和公路密度均在中国名列前茅。市内铁路总长 557.8 公 里。公路有 15 条干线通往全国各地，通车总里程近 3000 公里，济 （南）青（岛）高速公路横贯全市东西。市中心张店区距济南国际机 场仅 70 公里，向东距青岛港 300 公里，空运、海运十分便捷。 淄博拥有秀丽的自然风光，每年吸引着数以万计的中外游客。绵 延数十里的南部山区山泉喷涌、山林叠翠，风景隽秀；博山溶洞、沂 源溶洞群，石笋、石花构成奇妙的山中宫殿，成为中国

15、北方最大的溶 洞群。素有“北国江南”之称的马踏湖，沟汊纵横，荷叶滴翠，一派 水乡娇媚。 淄博市主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建 材、冶金、机电、塑料、电子等 35 个，拥有一大批在中国、山东占有 重要位置的企业和产品。 淄博是中国的五大瓷都之一，年产日用陶瓷 5.7 亿多件。美术琉璃 和丝绸生产历史悠久，花色品种齐全。氧化铝、解热药产量均占 的 1/3。原油加工量，中小电机产量居中国第二位。坐落在淄博市的齐 鲁石油化学工业公司，是特大型石化联合企业，使淄博成为中国重要 的石油化工基地。 淄博有各类科研机构 699 家，专业技术人员 14 万人，是山东省硅 酸盐、化工、医药、丝

16、绸、冶金等方面的重要科研基地。淄博是中国 首批 3 个星火技术密集区之一，被国家科委列为中国科技兴市试点市 和科技兴市山东试点带城市，被评为中国科教兴市先进城市。文化、 教育事业不断发展，全市基本普及九年义务教育，被国家文化部、人 事部命名为全国文化模范市。现有各类文化机构 163 处，有线电视网 遍及全市；各类学校 1700 多所，其中普通高校 4 所。 淄博城市布局独具特色。张店、博山、淄川、周村、临淄 5 个区 和桓台县呈梅花状分布，东西南北 4 个城区距离中心城区分别为 20 公 里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群，被学术界称为“淄博 模式” 。这种结构有利于促进城乡一体化，缩小城乡差别，有利于发展 生产、方便生活。 淄博市人民生活水平不断提高。2001 年，淄博市完成国内生产总 值 702.09 亿元，2002 年为 780 亿元，增长率达 11.1%；人均国内生产 总值 2001 年为 17158 元，2002 年增长为 18975 元，增长率达 10.6%；2001 城镇居民人均可支配收入 7275 元，2002