某综合办公楼物业管理

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1、 山东明洁物业管理有限公司 威海市国税局综合办公楼管 理 方 案目录第一章 威海国税项目部概述第二章 威海国税保安部职责及管理制度第三章 威海国税工程部职责及任务第四章 威海国税保洁部职责及标准第五章 威海国税会服部职责及标准 项目部经理职责及工作程序一、 主要职责1、 全面领导主持物业管理项目部的经营管理工作，在本项目部全权管理，使用和调配人员、设备和物质，工作向分公司和业主负责。2、 主持制定年度经营管理工作计划并负责落实。3、 带教培训本部门各级管理干部和员工，建立思想稳定、作风过硬、技术精悍的骨干队伍，夯实物业管理的组织和技术基础。4、 深入物业管理“四个阶段”的全过程，全面监控物业管

2、理质量，现场解决和纠正各专业工作中的问题和不良行为，争创优质、精品物业管理项目工程。5、 适时组织质量分析会和技术研讨会，研究和解决物业管理质量和工程项目中存在的“常见病”、“多发病”及技术疑难问题，不断提高工程项目的管理、保障、维修和保养水平。6、 加强设备和工具的使用、保养教育和存放管理，尽力保证其使用功能不受损坏，尽量延长其使用寿命。7、 加强物业管理成本控制，大力降低物料消耗，增收节支，全面完成公司下达的经营管理指标。8、 经常拜访业主管理人员，征求其对物业管理的意见和建议，正确处理业主投诉，并积极组织整改，及时向业主反馈整改结果。9、 定期开展安全教育和安全检查，针对存在的不安全因素

3、制定安全保护措施并督导落实，坚持夜间查岗查哨制度，确保物业管理项目的人身财产安全万无一失。10、关心和爱护职工，发动群众开展深入细致的思想工作，当好职工的贴心人，不断增强企业的凝聚力和向心力。11、 工作勤谨、忠实、敬业，廉洁自律、以身作则，处处做职工的表率。把明洁公司“四个亮点”工程推向新水平。12、 完成上级领导交办的其它任务。二、 工作程序1、 对各单位的工作实施情况进行抽查，并评定成绩。抽查量至少为日检考评表所含内容的30%，并对抽查情况向当事者讲评。2、 检查业主单位投诉和前一日检查存在问题的整改情况，对整改结果进行确认，并在投诉整改但上签字。3、 收交专业经理的工作日志进行检查，并

4、指出工作日志在记事内容和书写格式上存在的问题，检查完毕，在工作日志上签字。4、 必要时召开技术研讨会，专题研究物业管理中的技术问题。5、 找员工谈话，沟通思想，征求意见，解决本项目内的思想问题。6、 走访业主，请业主对投诉后的整改结果进行验收，进行思想工作交流，征求意见，融洽感情。7、 处理日常工作的其他事项。三、 员工行为规范1、 员工要举止端正，精神振作，表情诚恳，和蔼可亲，与人接触时要热情，讲话时要面带微笑，使用敬语。2、 员工站立时要挺胸抬头，不得前俯后仰或把身体依靠在某一设施上。3、 员工行走时要轻而稳，上体正直，抬头，眼平视，两臂自然前后摆动，切忌摇头晃肩、左右摇摆，不得袖手、背手

5、和将手插入衣袋，不得边走边吸烟、扇扇子，不得搭肩挽臂、追逐、嬉戏。4、 坐姿要端正，腰部挺起，胸前听，双肩平正放松，双膝并拢，手自然放在双膝上，或两手相握放在小腹下部，目平视。不得前仰后合，摇腿晃脚。5、 员工谈吐要文明，语速、音量要适中，统一使用普通话。与人交谈时，应站立端正，讲究礼貌，不左顾右盼、低头哈腰或昂首叉腰，要用心聆听对方谈话，不抢话、不插话、不争论、不强词夺理，语气要温和、语言要文雅。第二章 威海国税保安部的职责及管理制度第一节 保安部经理的职责1、领导主持保安的全部工作2、主持制定安全保卫工作和四防(防火.防盗.防破坏.防自然灾害)管理制度经上级和业主单位批准后贯彻落实.3、

6、根据托管项目特点公安部门的法规要求制订安全保卫工作计划,经上级和业主单位批准后组织实施.4、经常进行法律.法规教育.让全体保安人员都学法.懂法,并且会用法律,法规,履行职责,维持秩序,规范行为,保证安全.5、 带教培训保安管理人员和保安员6、 加强安全保卫,消防监控等专项业务的技术训练,提高全体人员的工作能力和业务水平.7、 经常检查安全防护,监控设备的使用情况,工作态度,发现故障,失效应及时保修和更换.8、 深入安全工作现场,规范安全工作行为.检查考核安全工作质量.9、 对项目区域内发生的一般违法违纪案件,应组织侦破.对重大治安和刑事案件,应协助公安机关协助侦破处理.10、 建立完善安全保卫

7、工作档案资料,积累安全保卫工作管理经验.11、 定期征求业主单位意见和建议,并采纳落实.12、 建立安全和消防隐患检查制度,定期组织安全大检查,对查出的问题组织整改.13、 定期对业主单位和项目部的人员进行教育,提高全体人员的安全意识和防护能力.14、 完成上级交办的其他任务.第二节 各安全岗位管理职责及制度一、BA中央控制室管理职责1、全面了解物业各部位电视监控设备，熟悉掌握监控设备的技术性能，监控保护，范围及使用方法。2、严格按照技术规范使用所配备的监控设备，确保各监控区监控设备的正常运行。3、严密注意对物业区内各部位的治安监控工作，发现可疑人员及可疑情况及时与安全部领班或当班人员联系，进

8、行检查处理。4、作好各监控区录像带的检查工作，并作好重要监控情况录像带的保存工作5、遇到紧急情况，如火灾、停电、治安事件时应及时查询电梯内有无被困人员，并通知有关部门采取紧急措施。6、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接手续，值班人员不得擅自离岗7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报，有事离岗必须得到班长同意8、禁止携带易燃易爆物品进入监控室，非值班人员未经批准禁止入内二、BA中央控制是管理制度1、工作人员必须坚守岗位，无关人员一律不得进入 监控室2、加强工作责任心，发现违反管理规章制度的行为，应立即停止3、 不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、吃零食等， 不

9、做与本职无关之事4、 贯彻保卫、保密制度，做到不打听、不传播5、 执行对口交接班制度，接班人员必须对操作、观察的设备仪表、工具、记录薄等仔细检查，交班人员必须把本班发生的情况交接清楚，做到班班清，事事明，认真做好值班记录。6、 不得随意更改操作键钮，当班人员应对大厦的安全负责7、 参观学习人员必须由专职领导陪同，接待完毕后作好登记手续8、 做好室内清洁工作，没逢早班擦拭监控操作台等设备，每星期六大扫除，做到窗明门净，设备无灰尘四、车场院内车场安排专人指挥，使车辆停放有序，并对车场二十四小时巡查，防止车辆的破坏与失窃，院门使用先进的职能蓝牙卡管理系统控制，并安排一名保安在院门口值班，一方面，防止

10、外来人员随意进入大楼，另一方面，维护设备的正常使用。1、车辆指挥岗：1） 负责院内出入车辆的指挥调度、安全疏散工作。2） 负责迎送业主及贵宾车辆进出，有效的提供接车 与送车服务。3） 负责车辆停泊车位的调控、安全检查，车辆及道路工作。4） 负责院内停泊车辆的安全保卫，提醒司机锁好车辆，不留贵重物品，观察车况。发现异常应及时通知车主并报告上级。5） 按时负责定时开关大门。6) 负责及时整理车棚内自行车停放次序。7) 完成上级交办的其它任务。五、 正厅大门设定保安二十四小时值班，对进出的外来人员进行询问，登记、对于携带的物品必要时进行检查，大厅内设有两个监控探头，进行二十四小时监控和录像。1、大堂

11、岗安全员工作程序1) 站立值勤姿态要端正，精神要振作，迎送业主单位人员上、下班时要行注目礼，领导人路过时要行举手礼。2） 认真维护大堂秩序，来访人员要示意其到值班台登记，对无关人员要劝其离开，禁止其进入办公区内。3） 业主单位在楼内举办重大活动或会议时，要协助大厅值班接待员组织来宾签到，维持秩序。4） 对进入大楼内的可疑人员要严格盘查，对突发事件要在报告上级的同时，保护现场、组织疏散、实施救援。5） 完成业主交办的其它委托事项。6） 完成上级交办的其它临时性任务。六、楼层安全保卫管理制度对办公大楼各部位进行二十四小时，不定时巡逻，对特殊的楼层没有监控设备，专人监视并录像，发现可疑人员上前询问。

12、1、 严格执行公司的各项管理制度，把安全保卫工作放在首位，以预防为主，及时排除各楼层的安全隐患，打击违法犯罪，保证业主的财产和人身安全。2、 加大重点区域的值勤巡视力度，特别是夜间重点区域要做到每隔30分钟巡视一次。3、 加大对楼层重点区域的安全检查力度，每天下班后要对各楼层、办公区的门、窗进行检查，对楼层的总体安全检查要做到每天一次，每月要进行全面检查，特别是节假日、放假前、将检查结果记录在领班值班本中。4、 严格执行公司对物品进入大楼的管理制度，对进入大楼的物品严格检查，防止业主的财务被窃后运出大楼，对进入大楼的陌生车辆严格执行过滤及登记制度，防止爆炸物、剧毒物、放射性、腐蚀性等危险物品随

13、便进入大楼，对业主人身财产安全造成威胁。5、 严格控制好大楼大门和出入口，严格执行过滤及登记制度，严格检查证件，严禁推销人员、无证人员、闲杂人员和违法犯罪分子混入大楼，维护大楼正常的工作生活秩序，保证大楼的安全。6、 严格执行公司的规定-进入业主房间关窗检查时必须两个以上同时进入，严禁私自以任何理由进入业主房间。7、 加强对本部门和公司其他部门的员工进行法制教育，防止发生监守自盗，内部盗窃等案件。七、楼内巡检方案楼层：1F19F检查内容：卫生间、走廊、楼道、消防栓、科室门锁、物品、车库、餐厅、水电，对设施设备全面检查。巡检路线：巡检人员从底层乘电梯至19F，由19F逐层走梯道进行巡检。巡检时间

14、：每45分钟巡检一次。要求：1、巡楼人员要按要求认真仔细巡检各楼层 的情况，并做详细记录。 2、对水、电、笼头开关按要求关闭，对消防 设施逐项检查。 3、对于发现的问题、需协调解决的及时上报。八、消防中心值班员岗位职责 1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、准确迅速。3、做好消防值班记录和交接班手续，处理消防报警及电话消防投诉。4、按时交接班，对值班记录、设备状况，事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防合理化建议。6、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗必须得到班长同意。7、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧密处理，并尽快报告主任。九、消防控制中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备及发现火灾、指挥灭火、控制消防机电设备的重要部位，为此特制定如下管理制度：1、控制中心实行专人轮班全日值班制度，值班员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，室内卫生每日清洁一次2、每天检查消防系统是否正常3、出现报警信号，立即检查信号的真伪情况4、消防专职值班员及维修班负责对大楼消防设施巡查、保养、维修、管理5、 值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种， 严禁存爆等危险品