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1、合肥商业发展历程判断,发展 阶段,市 场 表 现,销售 赢利 模式,标 志 节 点,起步发展期,动荡低潮期,复苏发展期,休整期,快速增长期,各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套,受土地热点效应影响，商业始终停滞不前,土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展,规模化的商业形态出现,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中,土地大批量放出，土地成为热点,各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建,本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻,家乐福、百盛、易初莲花、北京华联等外来一线商业巨头进入（沃尔玛待进）,自有住宅底商经营或出租为主
2、,自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售,商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,营业收入+租金 收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金 收入,销售收入+租金 收入,合肥商业发展阶段,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展
3、。,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,人 均 G D P,城市化率,25%,45%,70%,85%,95%,商业处于与农业经济 相匹配的原始状态,人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下,人均GDP位于1500 2000美金；城市化水 平在45%以下,商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障,人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下,商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如超市、 专卖店、精品店等,人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以
4、下,超越商业范畴的广义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现,人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上,广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现,+,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,多种需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合
5、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,25%,45%,70%,85%,95%,20002001200220032004 47435174553665107162,专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态,城市化率92.46%,GDP,外因：国家政策扶持、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨,KPI,深圳,城市化率38%,2004年人均GDP1670多US$,多业态的组合、自由的购物空间将出现,企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐等 房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入 商业指数
6、：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升,KPI,合肥,人 均 G D P,城市化率,+,4,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商
7、品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数,数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈,5,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,6,房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段,房地产周期理论,GDP增速 人均GDP增速 房地产发展程度,判断因素：,7,房地
8、产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,8,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,中国当前几种主要的房地产指数,9,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2004年
9、我国各主要城市的恩格尔系数,10,房价收入比衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标,同一城市的房价收入比会随时间发生波动 同一国家中不同城市的房价收入比存在差异 在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “46倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。,某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。,来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收
10、入比的定义,房价收入比平均房价/平均家庭年收入 平均房价面积单价面积指标 平均家庭年收入平均个人年收入计算人口数,定义,计算方法及缺陷,各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口,11,数据、图表示例,结构现状： 农业人口约占总人口的80% 教育程度以初中为主 年龄结构以35岁以上的中老年为主 职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主 结构变化： 主要集中在区域内部的农业人
11、口向非农业人口的转化。,资料来源：各派出所常住人口变动月报表，整理得出。,北小营镇常住人口状况,南彩镇常住人口状况,单位：人,人口教育程度结构图,资料来源：北小营镇政府。,人口产业分布结构图,第二产业：加工制造业、建筑业为主 第三产业：交通运输业、商饮服务业为主,12,数据图表示例,低,低,高,高,附加值,可 行 性,低,鼓励发展,伺机发展,限制发展,高,可 行 性,汽车及零部件,都市产业,光机电,电子信息,生物医药,房地产,物流,商业服务业,产业现状,电子信息 制造业,汽车制造业,会展业,电器机械 制造业,物流,商业服务业,房地产,都市产业,产业未来,体育休闲 产业,旅游产业,低附加值加工,13,数据图表示例,1,2,3,4,日常消费,各细分市场 的价值贡献,23%,空港城片区,77%,中心片区,25%,11%,居住,教育,耐用品,45%,59%,5,休闲娱乐,15%,6%,2%,18%,13%,6%,中心片区,35%,15%,20%,50%,10%,8%,5%,17%,30%,10%,空港城片区,60%,40%,调整前的消费结构,调整后的消费结构,耐用品,教育,居住,日常消费,休闲娱乐,空港城消费现状,中心片区消费现状,13,2,15,25,45,59,11,6,18,6,空港城消费未来,中心片区消费未来,
