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1、1,2019年河源房地产市场半年报,2019.7.2,政策环境分析,2,土地市场表现,商品房市场表现,总结与展望,目录,政策环境分析,3,Part 1,政策环境分析 规范商品房市场秩序仍是主基调，政策环境较为宽松,对于河源市场而言，规范商品房市场秩序仍是主基调，规范企业销售行为，以执行细节为主， 河源市场在整体政策大环境下还是处于稳健发展中，政策环境较为宽松。 3月13日，河源副市长何伟良率队到市区龙光玖龙府、江湾 明珠和雅居乐等楼盘调研房地产市场情况，要求坚决防范房地产市 场风险，确保我市房地产市场平稳健康发展。 何伟良要求，要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，切实把思想和行动统一到 习近
2、平总书记关于促进房地产市场平稳健康发展的重要讲话精神上来，坚持房子是 用来住的、不是用来炒的定位。 要科学认识研判房地产发展形势，认真把握房地产发展规律；充分认识稳地价、稳 房价、稳预期的重要性，促进供需平衡，稳定房价，合理引导预期，加快建立房地 产市场平稳健康发展长效机制。 相关职能部门要在供地、建设、预售、销售等环节实行全链条监管，进一步规范市 场秩序；要持续深化“放管服”改革，简化办事流程，为企业提供优质服务，营造 良好的营商环境。,4,政策环境分析 “十三五”住房建设规划保障商品住房建设年增长16%,根据河源市中心城区“十三五”住房建设规划（20182020年），2019年将完成2.0
3、4万套、 面积总计为244.6万的商品住房，2020年将完成2.36万套、面积总计为282.86万的商品住房， 套数与建设面积均同比增长16%。 “十三五”住房建设规划（20182020年）总体目标 1. 商品房建设目标 至规划期末，中心城区共建设商品房约6.18万套，建筑面积约为741.44万。 2. 保障性住房建设目标 结合河源市实际，加快推进住房保障货币化改革，建立以“货币补贴为主、实 物保障为辅”的保障方式。 3. 棚户区改造目标 棚户区改造安置房约4815套，建设总量约为38.52万 。 4. 住房供应总量 规划期内，建设各类住房建筑面积约779.96万 ，人均住房面积为36.8。
4、5. 住房供应结构 优先发展中小套型、中低价位普通商品住房，满足中等收入阶层自住型住房需 求；坚持以市场调节为主导，发展面向高收入阶层的其他商品住房。,5,土地市场表现,6,Part 2,土地市场表现 半年度走势,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,0,20,40,60,80,100,120,2016年,2017年,2018年,2019上半年,2014年-2019年上半年河源市区住宅用地供求价走势 供应（万） 成交（万） 楼面价（元/）,7,2019年上半年河源市区住宅用地成交情况,3 数量（宗） 同比-50%,9.43 占地（万） 同比-61%,31.42
5、 建面（万） 同比-35%,80 平均溢价率（%） 同比-70%,2943 楼面价（元/） 同比+2%,10.85 成交金额（亿元） 同比-52%,2014年 2015年 数据来源：河源市公共资源交易中心、世联监控,土地供求价半年度走势：土地供应端收紧态势明显，需求端土拍热度不减，楼面价小幅上涨。 2019年上半年河源市区土地供应收紧，上半年供应9.43，交去年同期减少61%，成交9.43万，同比减少61%，楼面价 微涨2%，为2943元/。 虽然供应地块宗数有所减少，但区域优质地块依然是各大品牌房企的关注焦点，土拍市场热度依然不减，市场预期看好。,土地市场表现 土地成交结构,土地成交结构：从
6、土地成交类型来看，商办用地首次占据主导地位，成交25.92万，占比45%。 土地推出方面，2019年上半年河源市区共推出20宗土地，面积58.11万m ，同比减少9%。其中，商办用地推出由去年上半 年的零推出同比增长至25.92万m 。 土地成交方面， 2019年上半年河源市区共成交20宗土地，面积58.11万m，同比增长84%。其中，受住宅用地推出量的缩 减，住宅用地仅成交9.43万m；商办用地成交25.92万m，同比增长100%。,39.84,63.78,23.94 9.43,25.92,22.76,58.11,0,10,20,30,40,50,60,70,0 0 0 住宅用地 商办用地
7、工业用地 其他用地 总计,7.62,31.56,25.92,22.76,58.11,23.94 9.43 住宅用地,总计,河源市区土地供应及成交面积对比 2018年上半年,2019年上半年,供应（万）,0 0 0 商办用地 工业用地 其他用地 成交（万）,住宅用地 16%,8,商办用地 45%,工业用地 39%,其他用地 0%,2019年上半年各用途土地成交占比 （按成交面积）,数据来源：河源市公共资源交易中心,2019年上半年河源市区住宅和商办用地出让统计,9,数据来源：河源市公共资源交易中心,重点地块分析1：惠州山湖海4.6亿拿下江东新区城市建设起步区地块,10,2018年11月，河源市公
8、共资源交易中心曾将该位置的四宗相邻地块集中一起推出， 土地面积逾13.46万，挂牌起始价约8亿元。因面积大总价高、且相关经济技术 指标严格导致最终流拍。 2019年5月17日，河源市公共资源交易中心推出两宗相邻的住宅地块，为去年流 拍地块，均位于江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面，紧邻东环路。挂牌 截止当天多达12家百强房企参拍。 惠州山湖海以4.6亿竞得面积较小地块，土地面积约3.39万，建筑面积约11.85 万，成交楼面价3883元/，成为江东新区近几年土拍最高价。,数据来源：河源市公共资源交易中心,数据来源：河源市公共资源交易中心,重点地块分析2：时代中国5.75亿拿下江东新区城市建
9、设起步区地块,11,2018年11月，河源市公共资源交易中心曾将该位置的四宗相邻地块集中一起推出， 土地面积逾13.46万，挂牌起始价约8亿元。因面积大总价高、且相关经济技术 指标严格导致最终流拍。 2019年5月17日，河源市公共资源交易中心推出两宗相邻的住宅地块，为去年流 拍地块，均位于江东新区城市建设起步区碧桂园凤凰城北面，紧邻东环路。挂牌 截止当天多达12家百强房企参拍。 时代中国以5.75亿竞得面积较大地块，土地面积约4.45万，建筑面积约15.56万 ，成交楼面价3692元/，土拍价仅次于同日成交的相邻地块。,土地供应端收紧态势明显，需求端土拍热度不减,上半年仅有3宗住宅用地出让
10、，楼面价持续保持高位 品牌房企依旧看好区域热点地块，高溢价支撑房价上涨潜力 江东新区为住宅用地供应主力，商办用地集中在源城埔前片区,土地市场小结,2,12,Part 3 商品房市场表现,13,2019上半年市场综述：供销指标同比下滑明显，价格保持微涨,7450 7400 7350 7300 7250 7200 7150 7100 7050,0,5,10,15,20,25,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2019年上半年河源市区商品房供销情况 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/）,14,2018-2019年河源市区商品房供销情况对比图,数据来源：河源市房管局、世联监控,总体概况：
11、2019年上半年河源市区商品房市场供求量均同比下滑，总供应面积61.50万，同 比下降27.92；总成交面积73.14万，同比下降29.43%；成交均价7272元/，同比上升 3.19%，成交均价趋于稳定。,供应情况：半年度整体供应呈波形态势，供应乏力，同比下降27.92%,12.82,15,15.81,5.38,6.28,13.80,5.80,20.44,8.86,10.97,7.72,11.97,23.32%,-65.97%,16.73%,119.75%,-57.97%,-1.54%,1.54-92.47%,475.32%,23.81%,-29.63%,55.05%,-200.00%,-1
12、00.00%,0.00%,100.00%,200.00%,300.00%,400.00%,500.00%,0.00,5.00,10.00,15.00,20.00,25.00,2018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6,2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6,供应（万）,环比变化（6%0）0.00%,数据来源：河源市房管局、世联监控,供应分析：近半年受土地出让面积减少，仅少数新项目入市，各大地产开发商以去化尾货和适 量补充新品为主，其中碧桂园凤凰湾、龙光玖龙府、雅居乐花园等主流项目相继进入尾货销售 阶段，市区供应
13、表现放缓，近半年累计供应量同比环比均有所下降。 2019上半年市区商品房月度供应走势及环比情况,成交情况：上半年成交整体呈现量跌态势，同比下降29.43%,16.70,16,18.92,17.80,22.87,19.21,11.13,12.16,8.16,12.54,11.53,15.86,12.89,13.29%,-5.92%,28.48%,-16.00%,-42.06%,-23.09%,-32.89%,53.68%,-8.05%,37.55%,-60.00%,-40.00%,-18.73-%20.00%,0.00%,20.00%,40.00%,0.00,5.00,10.00,15.00,2
14、0.00,25.00,2018.1 2018.2,2018.3,2018.4,2018.5,2018.6,2019.1,2019.2,2019.3,2019.4,2019.5,2019.6,数据来源：河源市房管局、世联监控,成交分析：2019上半年市区整体成交73.14万，呈现量跌态势，同比下降29.43%。上半年整 体市场仍处于低迷状态，多数项目月均成交量不尽人意，部分项目以中介联动和低首付分期政 策维持走量，去化稳定且无较大波动，未来项目成交差异化将更加凸显。 2019上半年市区商品房月度成交走势及环比情况,成交（万） 环比变化（%6）0.00%,成交价格：2019年上半年河源商品房成交均
15、价走势趋稳，均价7400元/,7159,7254,7288,7341,7356,7289,7321,7358,7388,7315,7258,7170,7180,7200,7300,7380,7400,-5.0%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,30.0%,35.0%,6800,6900,7005 7000,7100,7200,7300,7400,7500,2018-2019年6月河源市区商品房成交价格月度走势,成交均价（元/）,环比增速（%）,同比增速（%）,17,2018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5 2018.6 2018.7 2018.8 2018.9 2018.10 2018.11 2018.12 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019
