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1、房地产全程策划营销案目录第一章 项目投资策划营销一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查2、项目用地周边环境调查3、地块交通条件调查4、周边市政配套设施调查5、历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况2、当地房地产市场概况及相关政策法规3、当地房地产市场总体供求现状4、当地住宅市场板块的划分及其类型差异5、当地商品住宅价格走势6、商品住宅购买实态分析三 竞争楼盘调研四 项目市场定位1. 消费群体定位2项目性质定位3未来销售卖点的提前介入4开发节奏建议五 项目价值分析六 项目定价模拟 1、均价的确定 2、项目中具体单位的定价模拟七 项目投入产出分析1、项目经济技术指标
2、确定2、项目开发销售成本模拟3、项目收益部分模拟4收支平衡点和敏感性分析八 投资风险分析1、项目风险性评价2、资金运作风险性3、经济政策风险第二章 项目规划设计阶段的策划营销一 总体规划1、建筑空间布局2、道路系统布局3、绿化系统布局4、公建与配套系统5、分期开发二 建筑风格定位1、项目总体建筑风格2、建筑单体外立面设计提示三 主力户型选择1、同类楼盘户型比较2、户型配比论证3、主力户型结构设计的论证4、商业部分户型结构设计的论证四 销售卖点在规划阶段的导入论证1、销售卖点的可行性论证2、销售卖点的实施五 景观规划辅助论证1、周边环境调查和分析2、总体景观规划思想3、组团景观概念设计4、项目公
3、共建筑外部环境概念设计六 公共区域装饰风格论证1、公共区域范围2、公共区域装饰风格论证3、装饰材料选择及装修风格构思3、示范单位装修概念设计4、住宅装修标准提示七 灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计2、背景音乐指导八 社区文化组织的规划1、业主委员会与社区业主组织的场地规划2、社区文化规划与设计第三章 项目形象的策划营销一 项目视觉识别系统核心部分1、名称2、VI核心及其组合方式二 延展及运用部分1、工地环境包装视觉2、卖场包装设计3、公司及物业管理系统包装设计三 项目卖点的提炼和表现1、项目卖点的整理、提炼2项目卖点的表现形式3广告文案的确定四 项目品牌管理1品牌价值分析2品牌管理3品牌
4、导入计划五 策略与推广方式1. 推广策略2推广方式3推广手段六 媒介策略1特定目标市场媒介分析2合理的媒介组合3主要媒介调查4媒介组合运用5、投放频率及规模6、费用估算七 软性新闻、路演及公关活动策略1软闻的设定和操作2项目路演3公关活动策略八 效果的反馈及修正控制1广告效果的监测、反馈2广告效果的修正控制第五章 项目营销推广策划一 区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查3、结论二 目标客户群定位分析1、当地人口总量及地块分布状况2、当地经济发展状况和就业状况3、客户群分析4、客户群定位三 价格定位及策略1、项目单方成本2、项目利润目标3、可类比项目市场
5、价格4、价格策略5、价格分期策略四 入市时机规划1、宏观经济运行状况分析2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3、入市时机的确定及安排五 广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作六 营销推广效果的监控、评估、修正1、效果测评形式2、实施效果测评的主要指标第六章 项目销售、代理的策划营销一 销售周期划分及控制1、销售策略2、销售过程模拟二 销售前资料准备1、批文及销售资料2、人员组建3、制定销售工作进度总表4、销售控制与销售进度模拟5、销售费用预算表6、财务策略7、工作协调配合三 销售培训1、销售部人员
6、培训2、销售手册（见销售资料部分）3、客户管理系统4、销售作业指导书四 销售组织与日常管理1、组织与激励2、工作流程第七章 物业管理服务策划营销一 项目销售过程所需物业管理资料1、楼宇质量保证书2、楼宇使用说明书3、业主公约4、用户手册5、楼宇交收流程6、入伙通知书7、入伙手续书8、收楼书9、承诺书10、业主/用户联系表11、遗漏工程使用钥匙授权书12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表13、装修手册和装修申请表二 物业管理内容策划1、工程、设计、管理的提前介入2、保洁服务3、绿化养护4、安全及交通管理5、三车及场地管理6、设备养护7、房屋及公用设备设施养护8、房屋事务管理9、档案及数据的管理1
7、0、智能化的服务11、家政服务12、多种经营和服务的开通13、与业主的日常沟通14、社区文化服务三 物业管理组织及人员架构四 物业管理培训1、在物业交付使用前，培训内容2、在物业交付使用后培训内容五 物业管理规章制度1、员工守则2、岗位职责及工作流程3、财务制度4、采购及招标程序5、员工考核标准6、业主委员会章程7、各配套功能管理规定8、文件管理规定9、办公设备使用制度10、值班管理制度11、消防责任制12、消防管理规定13、对外服务工作管理规定14、装修工程队安全责任书15、停车场管理规定16、非机动车管理规定17、出租屋及暂住人员管理规定18、进住（租）协议书19、商业网点管理规定六 物业
8、管理操作规程1、楼宇本体维护保养规程2、绿化园林养护规程3、消防设施养护及使用规程4、供配电设备维护及保养规程5、机电设备维护保养规程6、动力设备维护保养规程7、停车场、车库操作规程8、停车场、车库维护保养规程9、会所设施维护保养及操作规程10、给排水设备维护保养规程11、公共部位保养保洁操作规程12、保安设备操作及维护规程13、照明系统操作及维护规程14、通风系统操作及维护规程15、管理处内部运作管理规程16、租赁管理工作规程操作及维护规程七 物业管理的成本费用1、管理员工支出2、维护及保养3、公共费用4、行政费用5、保险费6、其他7、管理者酬金8、营业税9、预留项目维修基金八 物业管理IS
9、O9002提示1、质量手册2、程序文件3、工作规程4、质量记录表格5、行政管理制度6、人力资源管理制度第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程的成功操意味着以后的开发将事半功倍。项目投资策划营销是对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，以及对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查*地理位置*地质地貌状况*土地面积及红线图*使用性质*规划指标：容积率、密度、绿化率、限高、可销售面积与公建比例*七通一平现状2、项目用地周边环境调查
10、*地块周边的建筑物*绿化景观*自然景观*历史人文景观*环境污染状况*涵洞、高压线、人防工程、古迹、油气站等以及未来市政规划设施的影响3、地块交通条件调查*地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划*项目的水、路、空交通状况*地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查*购物、娱乐*文化、教育、医疗、卫生*金融、邮政*娱乐、餐饮、运动*周边存在的不利因素5、历史人文区位影响*城市文脉*区位的人文属性*市政规划的人文发展趋势二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况*国内生产总值：*房地产开发景气指数*国家宏观金融政策：*固定资产投资总额：其中房地产开发比重*社会消费
11、品零售总额：2、当地房地产市场概况及相关政策法规*当地居民住宅形态及比重*开发和流通方面的政策法规*金融、市政规划等方面的政策法规*短中期内项目所在地及周边的市政规划3、当地房地产市场总体供求现状4、当地住宅市场板块的划分及其类型差异5、当地商品住宅价格走势6、商品住宅购买实态分析*各种档次商品住宅客户分析*商品住宅客户购买行为分析三 竞争楼盘调研*基本资料*规划设计*户型结构*硬件设施*销售均价*项目类型*配套设施*物业管理*开发实力*销售方式*综合评判四 项目市场定位1. 消费群体定位*主力消费群体定位主力消费群体需求分析*主力消费群体细分主力消费群体需求分析细分2项目性质定位*功能定位项
12、目类型（商业、商住、住宅）建筑结构类型（砖混、框架、框剪、钢架）户型面积配比、主力户型比例和结构电梯、消防、暖通、车位等因素的综合评价园林景观以及社区会所的综合评价有偿公建与无偿公建的综合评价*建筑风格定位 规划布局 立面风格 园林景观 配套设施*建筑材料定位 石材陶瓷、玻璃、门窗、地板、室内外强弱电、装饰材料、洁具、厨房用品*装修定位 装修套餐3未来销售卖点的提前介入在确定开发方向之后，应提前对未来销售的买点进行总结，同时在项目定位时，进行卖点的预埋，并适当在硬件条件上进行专项建设。4开发节奏建议影响项目开发节奏的基本因素*政策法规因素*地块状况因素*发展商操作水平因素*资金投放量及资金回收
13、要求*销售策略、销售政策及价格控制因素*市场供求因素*上市时间要求五 项目价值分析商品住宅价值分析可采用“类比可实现价值分析法”进行价格推导，其工作原理是：*选择可类比项目*确定该类楼盘价值实现要素及权重*分析可类比要素之特征*对比并量化本项目同类比项目要素的对比值*根据对比值判断本项目可实现的均价*类比因素包括：土地价值：A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异其它提升因素：销售卖点的引入建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力六 项目定价模拟1、均价的确定项目均价确定的主要方法包括：类比价值算术平均法分析有效市场价格范围，之后确定自身价格有效需求成本加价法在确保合理利润率的前提下，在成本上加上目标利润运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟*商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）*各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度*具体单位定价模
