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1、我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究摘要住房抵押贷款证券化源于国外常用的模式有表内模式、表外模式、准表外模式但将其运用到我国必须结合我国的具体国情将对国外住房抵押贷款证券化的成功模式进行借鉴分析从推行住房抵押贷款证券化的政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式并对证券化经营公司的形式进行了设计和选择关键词住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构经过政府机构或其他机构的
2、担保和信用增强及信用评级以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式1国外住房抵押贷款证券化的模式介绍从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来主要存在三种模式表外模式、表内模式和准表外模式这里所说的
3、“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表1.1住房抵押贷款证券化的表外模式表外模式起源于美国然后陆续被其他国家和地区引进、利用在这种模式下发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司由此公司将它们重新组合建立资产池以资产池为支撑发行证券真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来从而实现“破产隔离”实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化但就总体而言除美国以外其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高；政府提供信用担保的力度不强；相关法律法规的欠缺等等随着这些
4、条件的逐渐改善表外模式将会在全球范围内继续发展1.2住房抵押贷款证券化的表内模式在欧洲住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导在这种模式下发起人不需要将抵押贷款资产出售资产仍保留在发起人的资产负债表上风险没有转移其次在发起人破产时抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产即表内模式不能实现“破产隔离”当然有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍1.3住房抵押贷款证券化的准表外模式在这种模式下发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司同时子公司不但购买母公司的抵押贷款资
5、产还可以购买其他机构的抵押贷款资产然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券由于子公司的利润要上缴给母公司且报表都要并入母公司的资产负债表子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上但是由于母公司将资产真实出售给子公司进入子公司的资产负债表可以实现“破产隔离”所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式2适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情笔者将从政府支持力度、法
6、律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范而且由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售也就不能实现破产隔离再加上我国银行存在资本不足如实行表内模式则不能得到较高的信用评级对投资者的吸引力将有所下降因此表内模式不太容易得到政府的支持但从银行的角度看来他们更希望通过表内模式来发行抵押债券其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产
7、而使自己的不良资产率上升因此推行表内模式银行有较高的积极性表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场从而健全我国的住房金融制度因此可以得到政府的大力支持和推动但是推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例就可以为表外模式的推行扫清最大障碍另外从银行的角度来看住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产实现表外模式意味着部分收益的让渡因此在实施住房抵押贷款证券化的早期银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长银行从自身发展和竞争的角度考虑其转让贷款资
8、产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈因此银行方面不会成为表外模式的主要障碍再就是从我国投资者的角度来看在推行住房抵押贷款证券化的早期如果政府能起一定的主导作用如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等投资者将会具有很高的投资热情准表外模式可以实现破产隔离和真实出售在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求如果操作得当对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化但是这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍那就是我国的商业银行法规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务成立以发行住房抵押贷款证券化为单
9、一业务的子公司暂时没有法律依据为了更直观地对这三种模式进行比较笔者给影响我国住房抵押贷款证券化模式选择的几种因素赋予不同的权重并通过下表排序评分来分析比较哪种模式更适合我国国情由此表可见表外模式是最适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式在我国要推行住房抵押贷款证券化最好还是从一开始就选用表外模式推行真正意义上住房抵押贷款证券化3证券化经营公司的形式设计及选择通过上文的分析笔者认为应采用表外模式来推行住房抵押贷款证券化这就意味着住房抵押贷款证券化的发行主体是独立的证券化经营公司笔者认为在我国推行住房抵押贷款证券化的初期发行主体的选择可以考虑以下两种形式第一种形式是成立一个全新的由政府全资拥有的证券
10、化经营公司以保本或微利经营为原则专门向商业银行购买住房抵押贷款划分重组后发行证券委托券商出售给投资者随着运作的成熟化政府可逐渐退出将证券化经营公司改造成一个由政府支持由社会公众持股的公司向社会公众(包括个人投资者、机构投资者等)发行股份借鉴美国的联邦国民抵押协会及香港的按揭证券公司以商业运作的方式来开展住房抵押贷款证券化这样一方面可以减轻政府的负担另一个方面便于最大程度地监督防止腐败滋生以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化的过程中损坏公众的利益再就是对于住房抵押贷款证券化这样一个新生事物有政府的支持可以提高其潜在的信用级别让投资者有信心可以使住房抵押贷款证券化得以顺利开展第二种形式是
11、由四大国有资产管理公司充当证券化经营公司金融资产管理公司是政府为处置四大商业银行不良资产而特设的国有独资企业但是从1999年成立至今10年存续期将至何去何从是需要慎重考虑的问题应该说向专业化的不良资产处置机构或是向投资银行转型是资产管理公司最理想的退出通道住房抵押贷款证券化业务可以成为他们在转型中的一项主要业务笔者认为由国有资产管理公司担当证券化经营公司的理由有如下几个方面(1)为资产管理公司在完成历史使命之后找到一个激励性的退出通道为他们今后的发展找到了新的思路；(2)国有资产管理公司经过多年的发展致力于不良资产的处置积累了相当的经验也和国际上一些知名的投资银行等金融机构有较深层次的接触学习
12、了不少先进的理念；(3)国有资产管理公司是国有独资企业具有政府背景容易获得政策支持当然也就可能获得较高的信用评级使投资者有购买热情；(4)经过几年的积累各大资产管理公司的人力资源可以说是一笔巨大的财富相对而言完全新设立的证券化经营公司是没有这样一笔唾手可得的人力资源的当然在对资产管理公司实行转型的过程中最好能对其进行产权结构改革对其进行股份制改造并上市积极吸收民间资本并使国有资本逐渐退出最后成为一个由政府支持、社会公众持股的股份公司从实施住房抵押贷款证券化入手逐渐发展为专业的资产证券化经营公司由以上分析笔者认为在我国由资产管理公司作为证券化经营公司具有明显的可行性和现实意义应将这种形式作为首选参考文献1姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究M.北京北京大学出版社2001.2蔡德容.住房金融创新研究M.辽宁东北财经大学出版社2002.3邓伟利.资产证券化国际经验与中国实践M.上海上海人民出版社2003.4陈钊.住房抵押贷款理论与实践M.上海复旦大学出版社2000.5沈继奔张岩.国外住房抵押贷款证券化模式及其启示J.中国投资2005(6).6程志发.浅析我国住房抵押贷款证券化面临的困难J.中国房地信息2005(11).7林凌周鸿.我国住房抵押贷款证券化模式分析J.商业时代2006(2).
