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1、资产负债率的计算公式如下： 资产负债率=（负债总额资产总额）100% 公式中的负债总额指企业的全部负债，不仅包括长期负债，而且包括流动负债。公式中的资产总额指企业的全部资产总额，包括流动资产、固定资产、长期投资、无形资产和递延资产等。 资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。 一般认为，资产负债率的适宜水平是40-60%。对于经营风险比较高的企业，为减少财务风险应选择比较低的资产负债率；对于经营风险低的企业，为增加股东收益应选择比较高的资产负债率。 在分析资产负债率时，可以从以下几个方面进行： 1、从债权人的角度看，资产负债率越低越好。资产负债率低，债权人提供的资金与企业资本总额相比
2、，所占比例低，企业不能偿债的可能性小，企业的风险主要由股东承担，这对债权人来讲，是十分有利的。 2、从股东的角度看，他们希望保持较高的资产负债率水平。站在股东的立场上，可以得出结论：在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越高越好。 3、从经营者的角度看，他们最关心的是在充分利用借入资本给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险。 房地产业资产负债率偏高 行业期待拓宽融资路径http:/ 2007年10月10日19:32 北京联合信息网中国信贷风险信息库9月19日，在21世纪博鳌房地产(大连)论坛上，房地产行业的高资产负债率引起业内人士的高度关注，而如何降低房地产行业的高负债率也成为论坛热议的
3、话题之一，业内人士建议，上市、发行公司债券或者私募股权投资基金等都可将成为资本进入房地产企业的路径。瑞思资本董事长王世渝指出，如果把中国房地产行业当作一个公司的话，它的资产负债率一定是超过了70%，“这70%大多都是银行负债”。王世渝提议，业界应积极关注70%负债率这个临界点，并推动直接资本更多地介入房地产。联华信托总裁李晓东也认为，“房地产企业最终的目标一定是资本市场，只有这样才能作为竞争中的强者。”而最终决定开发商资本能力的，是能否上市，能否获得私募资金。对于上市，王世渝则认为，过去很多年，政府都是在打压房地产公司上市。除了早期上市的公司之外，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产
4、企业非常少。“一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。”王世渝指出，监管层往往认为，开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地，然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时，也卖掉了资产。“于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求，最为重要的就是有多少土地储备，每年的销售面积是多少，年销售额能达到多少。” 王世渝直言“证监会理念和思路要调整。”对此，李晓东也表示赞同。“房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式，这就需要监管层在上市门槛方面也做出相应的调整。”在李晓东看来，除了直接上市之外，很多融资渠道正在为房地产企业打开新的大门。
5、其中就包括企业发行债券和引入私募股权投资基金。银联信分析：企业在经营的过程中，负债率是一个非常重要的财务指标，也是衡量企业经营是否正常的一个关键数据。负债率是指公司的总负债占总资产的比率。除金融业和航空业以外，多数企业的合理负债率水平应该在50%左右。负债率过高将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。在企业负债中，有些并不会对企业的经营造成影响，如预收款项和应付款等，这些资金等于被公司无偿占用，不仅不会产生财务费用，还会改善公司的现金流量情况。而除此之外的有些负债就必须高度重视了，如银行的长、短期借款和公司发行的债券等。这些负债的一个共同特点是需要偿还利息，也叫
6、做有息负债。负债企业当中，有息负债比率(有息负债占总资产的比重)高的企业，风险自然很大。历史上，曾有一大批企业最终倒在巨额的有息负债面前，最著名的案例有郑百文、啤酒花等。而目前，我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。我们可以发现，今年以来上市公司在拿地方面相当活跃，土地是开发商的生存根本也是最大支出，更何况地价越来越高，这种局面都“逼”得开发商高负债经营。因此，在房地产行业，高负债率是普遍
7、现象。事实上，去年国家统计局的统计数据就指出，中国房地产企业的负债率平均为72%。而从2007年不少房地产上市公司的半年报来看，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。尤其是在我国步入加息周期以后，房地产企业的财务压力越来越大。早在2004年9月初，银监会发出商业银行房地产贷款风险管理指引，其中将开发商的自有资金比例从30%升至35%，也就意味着开发商最多只能向银行借贷65%的资金。但从实际情况来看，房地产企业中，负债率高于此数的不在少数。这也意味着，我国大部分房地产企业的资产负债率突破了65%的临界点。这也是在今年博鳌房地产(大连)论坛上，众多房地产业内人士一致要求相关监
8、管部门放宽资本进入房地产行业的重要原因之一。虽然房地产企业热切盼望监管部门能够尽快降低上市门槛，但是由于房地产企业的特殊性，其上市的门槛不可能在短期内降低，目前，除了较早时候上市的100家房地产公司外(其中深市47家、沪市53家)，从1993年至今的10多年里，实现上市的房地产企业非常少。而发行公司债又必须是上市公司，因此，房地产企业期望通过上市和发行公司债融资改善负债率的希望在短期内难以实现。同样，房地产企业寄予希望的私募股权投资基金，由于产业基金法一直没有出台，产业投资基金到底归谁管的问题始终无法解决，这也使得私募股权投资基金的发展缓慢。房地产市场、房地产行业现在是陷入了一个地价、房价、股
9、价高位循环的“怪圈”，高价也进一步导致了房地产企业的高负债经营。如果融资瓶颈不能打破，那么偏高的负债率将成为悬在房地产企业头上的一柄达摩克利斯剑，因为地价、房价、股价高位循环的局面一旦打破，房地产业将面临更严厉的市场淘汰。届时，负债率越是低的企业显然越抗得住风险。资金或成最大瓶颈 房地产行业逼近负债率火线2007年 03月 30日 08:51 房地网2006年，万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。该公司年报中所显示出的财务指标，作为一个案本，足以反映出房地产企业正在形成的一些规律。针对年报显示万科64%的资产负债率，万科总经理郁亮本人表示比较满意。他并不认为这一数字如外界所称的畸
10、高，反而反映出了万科的管理团队充分发掘了万科的融资能力。他进一步表示，对于管理方来说，65%比较合理。如果可以将负债率控制在60%，将更为合适，给管理方更大的操作空间。将负债率控制在65%以内，似乎正在形成为国内房地产企业负债率的一条铁律。虽然这种说法，并不常见之房地产上市公司的财务报表或者是高管层的言论中。但分析看来，所谓的65%，恰可以符合国家各方面的要求：国家宏观控制所导致对房地产业的信贷紧缩；国内土地制度现状和融资渠道狭窄等。而企业如果可以将负债率维持在65%以内，则有利于其比较科学稳健的运行。当然，也有业内人士提出：随着金融工具的放开，以及外资银行的进入，这种现状可能会在今后几年内得
11、到改变，也许65%这一数字还会有所上升。但是，目前看来，这仅是一个设想。走65%的负债率钢丝一边是股东对于高管层是否玩转所有融资工具的期待；一边是管理层本身希望不要因为负债率高出了企业的控制范围，从而引发偿债风险。郁亮在万科年报发布当天，曾对第一财经日报坦言：把握住股东对负债率微妙的要求，管理层需要一种类似走钢丝的技巧。这根钢丝，正是65%2004年9月初,银监会发出商业银行房地产贷款风险管理指引。在这份指引中,银监会首次将房产商自有资金比例从30%升至35%,还明令商业银行对成立不满3年且开发项目较小的专业性公司和集团性公司慎贷。两个文件实施之后，原本是给作为债权人的银行一个规范，却也给房地
12、产企业65%的负债率有了一个限定。之前有统计数字指出，国内房地产企业的负债率平均为72%，这就说明大多数的房地产公司负债率高于65%。例如，绿城房地产在IPO后，2006年的预期负债率仍高达65%；截至2006年11月30日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。一位熟悉行业内情的人士透露说。事实上这将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。因为购房者的应付账款以及银行借贷仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道。假设房地产企业平均负债率为72%，这其中有50%是应付账款；还有40%为银行贷款；此外还有几个点的其他资金来源，类似于对于基金的引入以及发行债券等。从这个数
13、字分析看来，银行贷款在企业负债中占据了相当大的比重。所以在越来越规范的房地产体系中，地产企业必须要受到65%紧箍咒的限制。但是在这个限量之内，大多数的企业依然希望可以将65%的负债应用到极致。万科虽然去年销售额达到212.3亿元，净利润为21.5亿元，净利润率仅为10%左右。但是，财务杠杆利用好，显然可以放大盈利给该公司带来的收益。从房地产企业股东的角度来说，财务杠杆越大越好。在毛利率高于借贷利息的情况下，如果企业的负债率可以达到99.9%，那则可以得到最高的额外收益。在所得税越高的情况下，财务杠杆的作用就越明显。而现阶段，国内房地产企业恰是高风险带来高收益，又需要交纳高额所得税。虽然，随着负
14、债率的提升，风险也随之上升。但行业内却普遍认为，房地产企业短期内并不存在亏损的风险。在他们看来，房地产行业的亏损风险可能由四个原因造成：出现意外的需求缩减；过度竞争导致部分楼盘卖不出去；类似于退房或者房屋质量之类的法律诉讼引发赔偿；过多的短期负债引发偿债风险。有业内专家分析说：如果多家银行偿债安排都在几个月的周期之内，而且无法改变，同时该房地产企业又受制于市场或者政策因素，无法在规定时间内实现计划回款，那就有可能遭遇偿债风险。但是，在现在的房地产形势下，只要负债率不达到很荒唐的程度，类似于95%以上，应该都可以比较好地控制风险。上述业内专家认为。资金或成为最大瓶颈对于绝大多数国内房地产企业而言
15、，目前无论是公司债券还是项目债券，都并没有对房地产行业放开；产业基金还未立法；信托现在和信贷一样受到限制。所以最终还是要依靠银行贷款。如果将预售款与银行贷款假设为房地产企业获得资金最重要的两条渠道，未来企业的资金压力将更为明显。北京目前已在酝酿有关预售款的监管条例；银行开发贷款的数字庞大也让监管部门意识到需要有所节制。而银行贷款本身就不能够用来购买土地。因此种种迹象表明，从2006年中开始，资金已经成为制约房地产企业发展很重要的因素。现在，非上市公司或是资金紧张的公司无法激活现有的土地；有实力雄厚的地产公司则称：如果不是因为融资渠道的受限，他们可以有资金收购更多的公司。在这种现状下，上市公司还要提升全面摊薄年净资产收益率(注：销售净利润率资金周转率财务杠杆，也称ROE)，本身也存在困难。因为这其中，财务杠杆受到65%负债率的制约，没有可改变的空间；房地产企业销售净利润率也在下降，资产周转率的提升也非一蹴而就。从万科的案本分析来看，输出管理已经成为提高ROE的一个比较切实可行的方案。该公司从2005年就开始尝试输出管理，2006年此类合作更多。在一
