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1、国税函2008299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知及解读各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下： 一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 二、预计利润率暂按以下规定的标准确定： (一)非经济适用房开发项
2、目 1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20。 2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 3.位于其他地区的，不得低于10。 (二)经济适用房开发项目 经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知(建住房200477号)等有关规定的，不得低于3。 三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，填报在中华人民共和国企业所得税月(
3、季)度预缴纳税申报表(A类)(国税函200844号文件附件1)第4行“利润总额”内。 四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。 六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。 疑问: 文中在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出
4、预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。,而国税发200631号 中的规定开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。两份文件的区别在于一个是预计利润率,一个是预计毛利率.预计利润率，与预计毛利率应当不属相同概念，个人理解前者不可再扣除期间费用及税金。即为按预售收入乘预计利润率来确认利润总额。对否？望高人指正。 【 提出问题 】 此文件相对
5、于31号文实际意义只是明确了预收款项的应纳税所得额在新的季度申报表中的填列位置，期间费用等仍可在利润总额中体现并一并扣除。对方认为：此文件相对于31号文有较大改变，即房产开发企业的利润总额中只能填列预收款项对应的应纳税所得额，期间费用等一律不得抵扣。 我想是这样，举个例子，企业即有已经完工产品又有在建但已经开始预售产品的情况下，营业收入和营业成本都需要填列，预售部分也需要进行预缴税款，那么就已经完工销售部分对应的期间费用及税金是否也不准扣除呢？所以我还是认为期间费用等仍旧可以抵扣，请老师指点 【 作者解读 】 一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅
6、、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 二、预计利润率暂按以下 规定的标准确定 ： (一)非经济适用房开发项目 1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20。 2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。 3.位于其他地区的，不得低于10。 请注意：299号文件是给出的利润率，而31号是给出的毛利率，计算出毛利再要扣除相关的期间费用、营业税金及附加等，才是利润或所得额。299号文直接给利润率，用收入*利润率，得出利润额，此处的利润既不是会计利润，也不是应税所得额，而是按规定的标准确定。 所以我认为是不能再重复扣除期间费用和营业税金及附加。 posted on 2008-05-07
