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1、深圳市业主委员会规则（试行）及章程 各区住宅局（建设局），各开发建设单位、物业管理单位、业主委员会： 为保护和促进物业管理行业发展，实行规范化管理运作，维护物业管理各方的合法权益，根据深圳经济特区住宅区物业管理条例、深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则及有关物业管理法规政策，现印发物业管理合同及业主公约示范文本和深圳市业主委员会规则（试行），并将有关事项通知如下： 一、各单位在签订物业（委托）管理合同、业主公约和成立业主委员会时，必须使用示范文本，执行深圳市业主委员会规则（试行），并对以前已经签订或使用的文本按上述文件进行修订补充。 二、各单位应在签订或修订补充上述文本前将文本报送各区住宅局
2、（建设局）核准，并书面说明修订补充的条款及理由；在签订或修订补充后15日内将本文送各区局备案。 三、各区局应加强对使用示范文本和业主委员会工作的监督、指导、管理，保障物业的安全使用与维护。四、请各单位将使用示范文本和贯彻深圳市业主委员会规则（试行）的情况、问题及时报来我局。 附件：3、深圳市业主委员会规则（试行）4、深圳市业主委员会章程深圳市住宅局 一九九六年十一月二十七日附件3:深圳市业主委员会规则（试行）第一条各区住宅局（龙岗区为建设局）作为各辖区业主委员会的业务主管部门（以下简称“区主管部门”），承担对辖区内各住宅区、工业区、大厦业主委员会（以下简称“业委会”）的日常管理、指导、监督、检
3、查与考核工作，协调业委会与物业管理单位的关系，提高业委会的运作水平。第二条各区主管部门应经常检查考核各业委会的运作情况，定期组织各业委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或业委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或业委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的业委会，应当及时主持改组或重新组织选举。第三条各业委会应主动向各区主管部门请示汇报工作，重要会议应请市、区主管部门派员出席或主持，定期组织学习，提高人员素质和管理水平。第四条业委会是代表物业管理区域内全体业主物业权益的群众性监督组织，其在政府主管部门指导和监督下开展工作，其
4、合法权益受国家法律保护，一切活动均应遵守有关法规政策。注12第五条业委会与物业管理单位之间是平等的民事主体关系，其权利义务由委托合同和有关物业管理法规政策确定。第六条业委会应当建立健全各项工作制度和内部管理制度，并将所订制度报区主管部门备案。第七条业委会不设专门编制，不设财务，不从事任何具体经营活动，不具体经营管理及维护任何物业及设施设备；业委会人员不领取固定工资；政府福利房、微利房住宅区、大厦的业委会不设专职主任和专职执行秘书，人员津贴标准应低于商品房住宅区、大厦；业委会的办公费用（含人员津贴）由业委会年初提出计划，经与物业管理单位协商后由业主大会通过，一并列入管理费项目，由双方共同公布帐目
5、，接受全体业主的监督和质询。第八条业委会的办公费用（包括办公费、电话费、人员津贴、水电费、旅差费、会议费、有关活动费用等），原则上按所管理房屋套数每套每年58元的标准使用。第九条业委会人员专用办公用房从物业管理单位使用的管理用房中划分，按正式委员人数每人平均35平方米；较大型会议和业主大会场地可由物业管理单位提供。开发建设单位按条例及其实施细则提供的商业用房和管理用房（含业委会专用办公用房），不得以任何方式转让、抵押，或出租借用给物业管理单位以外的任何单位或个人。业委会与物业管理单位因办公费用和专用办公用房协商不一致的，由区主管部门核定。第十条计算业主投票份额或开发建设单位提供给业委会的管理用
6、房时，非住宅用房按每100平方米建筑面积折为一票或一套，100平方米以下每份房地产证书为一票或一套。第十一条涉及到小区的管理体制（如综合管理）、公用配套设施产权与管理、收益及广大业主利益的重大事项等，由业委会与管理单位共同出面，向有关方面交涉解决。第十二条业委会既要代表业主合法物业权益，又要考虑到历史和客观事实，实事求是解决问题，尤其是对一些老住宅区和商业楼宇，业委会与物业管理单位人员之间，应当相互尊重和理解，共同管好物业。第十三条对业委会成立之前物业管理单位已形成的固定资产，或用管理服务费总收入以外的经费购置的资产，不列入业主共有资产。上述资产用于为业主服务时，其费用和折旧，应列入物业管理支
7、出费用。第十四条业委会在接管物业时，应当要求开发建设单位和原物业管理单位对辖区内的公用配套设施设备、业主共有资产、管理费结余、公共收益项目等，进行具体详细明确的划分和交割，并签订接管协议；有权要求开发建设单位提供红线图、规划设计文件、施工验收资料等。公用配套设施设备和共有资产、公共收益等一时难以全部划分和交割的，业委会可以先部分接管，并要求有关单位和部门限期划分和交割。第十五条管理服务费和维修基金应由物业管理单位依据市物业管理主管部门发布的指导标准（包括收费标准和管理标准）和实际管理支出，提出每年的收支预算，交业委会审议后，提交业主大会通过实施，业委会应当督促业主按时交费。业委会如不同意管理公
8、司的收支预算，可请区主管部门核定，也可请审计部门对年终结算报告和帐目进行审计；所发生的费用单独列入管理费帐目并向业主公布。第十六条关于尚未实行抄表到户的水、电、气费，业委会有权代表全体业主与有关部门交涉，要求按市政府规定抄表收费到户，取消中间层收费；开发建设单位和物业管理单位应当积极配合，办理向有关部门移交手续。由于客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业委会应当认真审查水电费实际收支成本，将审查结果向业主公告，并督促业主按实际发生成本交费。审查水电费收支成本时应当注意：线路损耗和设备损耗摊入每吨或每度水电量；人工费、公用部位水电费、设备维修保养费用等摊入管理费成本，
9、不能重复分摊或收取。第十七条对于税务、工商等部门收取的有关税、费，以及物业管理单位按资质等级收取的利润，应当列入管理费成本，并向全体业主告知。第十八条业委会公章由执行秘书负责管理，并按公章管理制度使用；涉及重要事项需使用公章时，应由多数委员签字认可；凡违章使用公章，造成经济损失或严重不良影响的，由市、区主管部门严肃查处，并由责任人承担全部经济责任及相关责任。第十九条业委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减，须经业委会会议或市、区主管部门决定，并由下次业主大会确认；业委会的以上决议、决定及其他有关物业管理重大事项的决议、决定，应当及时报送区主管部门备案，并向全体业主和非业主使用人公告；重要会
10、议应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作。第二十条业委会应当教育并督促全体业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，服从管理单位的正当管理，按时交纳管理服务费、房屋本体维修基金等有关费用，及时维护公共物业，对危害公共安全或影响房屋外观的设施设备及现象（如室外空调架、防盗网、外墙锈水渗水、违章装修、违章搭建占用、天面及毗连部位渗漏水等），应及时督促维修整治，或组织强制维修整改。第二十一条广大业主和物业管理单位有权监督业委会的工作，对业委会及其人员的违法违规行为，应及时劝告和制止，并报市、区主管部门查处。第二十二条业委会委员或执行秘书不遵物业管理法规政策和业委会章程、决议、制度，经教育拒不改正，或
11、造成严重不良影响的，由业委会决定，或由市、区主管部门责令停任、罢免或撤换，报下次业主大会确认，造成经济损失的还应承担经济责任。附件4：深圳市业主委员会章程第一章总则第一条名称与办公地点名称：业主委员会（以下简称“本会”）办公地点：第二条本会是根据中华人民共和国及本市物业管理法规政策的有关规定，经政府批准成立的代表本区或大厦（以下简称“本物业”），全体业主合法权益的群众性监督组织，本会的一切合法权益受国家法律保护。本章程所称业主是指房地产所有权人注14。第三条本会接受市、区物业管理主管部门的管理指导、监督检查与考核，执行深圳市业主委员会规则（试行）。第四条业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大
12、管理事项，选举和监督业主委员会，保障全体业主合法权益的群众性监督组织。本会是业主大会的执行机构注15。第五条本会宗旨：代表本物业全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行物业管理法规政策，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。第六条本会不设专门编制、不设财务、不从事除与物业管理公司按规定签订物业管理合同以外的任何具体经营管理活动。第二章业主委员会的组织及职责第七条本会由业主大会选举产生。第一届业主委员会：由区物业管理主管部门会同开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会侯选人名单，提交第一次业主大会选举产生；未参加筹委
13、会的拥有百分之十以上投票权的业主，可以推荐一至二名侯选人；十名以上有投票权的业主，可以联名推荐一名侯选人。第八条本会设委员名，其中主任一名，副主任名，本会主任、副主任在本会的全体委员中选举产生。本会聘任执行秘书一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是本会委员。如聘任非本物业业主担任执行秘书的，须由有本市常住户口并有担保能力的公民为其经济担保人。本会主任、执行秘书为专职或兼职。第九条本会权利（一）召集和主持业主大会；（二）采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行物业管理，并与其签订物业管理合同；（三）与物业管理单位议定管理服务费、房屋本体维修基金等费用的收取标准及使用办法；
14、（四）与物业管理单位议定年度管理计划，年度费用概预算、决算报告；（五）检查监督物业管理单位的物业管理工作；（六）修订业主公约、本会章程，但须提前报区物业管理主管部门提前核准并经业主大会通过。第十条本会义务（一）筹备业主大会并向业主大会报告工作；（二）执行业主大会通过的各项决议；（三）贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其它有关法律、政策规定，对住户开展多种形式的宣传教育；（四）保障本物业各项管理目标的实现；（五）执行市、区物业管理主管部门对本物业的管理事项及本会工作提出的指令和要求；（六）本会作出的决定，不得违反法律、法规、政策规定，不得违反业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。第十一条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。第十二
