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1、城市更新项目交易中的 法律风险及规避,目录,城市更新特点,城市更新项目交易方式,城市更新项目交易风险点,城市更新项目交易尽职调查,一、城市更新概要,城市更新特点,城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有城市更新办法规定所列情形之一的区域，根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。,特定主体,申报主体 （一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。 （二）权利主体委
2、托单一市场主体申报。 （三）市、区政府相关部门申报。 以旧住宅区为主的城市更新单元，应由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。,特定主体,实施主体（拆除重建类） 1、权利主体自行实施：项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施； 2、市场主体单独实施：项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施； 3、合作实施：城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。 4、政府组织实施：政府通过公开方式确定
3、项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施,城市更新办法规定的主体的特点决定了城市更新项目交易的特点： 投资主体的多样化： 1、主要是有开发经验的房地产开发商； 2、有一定资金实力或融资能力的投资公司； 3、没有资金实力或融资能力但有一定政府资源的公司； 4、部分投资散客。 交易方式的多样化： 收购股权、收购物业、合作、签订搬迁安置补偿协议,城市更新基本流程（拆除重建类）,城市更新流程关键节点（拆除重建）,难点:更新意愿征集,难点:土地及建筑 物信息核查,难点:单一主体的形成,深圳市城市更新的特点,实施动态清理,3,项目实施率低 深圳市城市更新办法出台已近5年。然而，据统计，深圳目前已完
4、成土地出让手续并进入实施阶段的项目用地面积仅占已列入计划项目用地面积的9，城市更新项目的实施已经远远落后于计划和规划的审批工作.,1,立项难,2,深圳市城市更新的特点,因此，在拓展项目过程中，应尽可能找到好项目，具备可实施是好项目最主要素质之一。,备胎,屌丝,高富帅,合格项目的必要条件,好项目的加分项,二、城市更新项目交易方式,签订搬迁补偿安置协议,交易关注风险点,三、城市更新项目交易法律风险点,作价入股风险点,搬迁补偿协议风险点,按照约定登记，没有约定的，双方协商,没有约定的，由搬迁人承担,方式1：货币补偿 方式2：回迁物业补偿 方式3：货币与物业相结合的补偿,搬迁补偿协议应报 区城市更新职
5、能部门备案,收购股权方式介入或退出城市更新项目风险点,四、城市更新项目交易尽职调查,1、尽职调查是设计交易关键节点和交易流程的前提条件； 2、尽职调查是交易双方讨价还价的依据。 3、尽职调查是决定要不要交易、交易何时生效、交易如何交割、交易价格等的基础环节。,尽职调查关注点,1、一般的收购所关注的所有事项 2、城市更新项目特点决定的特殊关注事项,尽职调查基本程序,第一步 前期准备 第二步 调查清单 第三步 搜集资料 第四步 制作报告,前期准备,前期准备 交易双方达成尽职调查共识 调查对象 调查时间 配合义务 保密义务 排他约定 签订专项法律顾问合同,调查清单,调查清单 共性：主体资格、股权结构
6、、历史沿革、债权债务、人事劳动、诉讼仲裁 个性： 公司类型：国企、外企、民营 清单应用 首发清单 补发清单 备忘文件,收集资料,相对方提供 谁提供、谁负责 第三方查找 工商局 规划国土局 城市更新办 街道办 住所地法院 常用网站：规划国土网 全国企业信用信息公示系统 中国裁判文书网,更新单元计划成果文件,五类用地,城中村,旧屋村,征返用地,国有已出让土地, 是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 文件：非农建设用地批复, 是指市政府关于发布的通知实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。 文件：旧屋村范围认定,政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。 文件：征地补偿协议,“两规”处理用地,按照深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定、深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定处理后的土地。 文件：房地产证,主要是通过招拍挂等方式获得，并与规划国土部门签订土地使用权转让合同的用地。 文件：土地合同、房地产证。,用地权属是否清晰,重点问题,1、影响交易与否的问题（是否签合同） 2、影响交易生效的问题（设置生效条件） 3、影响交易交割的问题（设置支付条件） 4、影响交易价格的问题（设置调价条件） 5、需要承诺保证的问题（设置赔偿条件）,
