《未经登记的租赁合同-是否适用“买卖不破租赁”规则》由会员分享，可在线阅读，更多相关《未经登记的租赁合同-是否适用“买卖不破租赁”规则（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“买卖不破租赁”是一条传统规则，创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。 在商事领域，承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营，在承租关系中其居住权利不需要保障。因此，这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照上海市相关规定，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但买受人明知或应当知道承租人的存在时，这一规则仍然适用。案例精选 2008年第8期 杨先明、杜荣妹诉杨伟春、黄莉所有权相关权利纠纷案“买卖不破租赁”的适用 【简要提示】“买卖不破租赁”作为传统民法上的一项重要制度，一直为我国立法和司法实践所奉行。但随
2、着时代发展，买受人的利益日趋为法律所关注，“买卖不破租赁”原则已经有所缓和。“买卖不破租赁”的适用条件可以归结为买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。【主审法官】程小勇 【案例撰写人】程小勇 杨仁感一、基本案情原告：杨先明、杜荣妹被告：杨伟春、黄莉2007年3月28日，被告杨伟春与被告黄莉签订了两份房屋租赁协议，该两份协议均约定，被告杨伟春将本市季景路163号面积34平方米的自有房屋出租给被告黄莉开设上海迷妮时装店，租赁期限为五年，自2007年4月1日至2012年3月31日止。其中一份协议约定房屋租金为年租金壹万元，先付后租，一年一次付清，另一份协议约定房屋租金为年租金伍万元，每半年支
3、付一次。同日，被告黄莉向季景路163号店铺原承租人徐峰支付了门面转让费叁万元及退还的房屋租金。后被告黄莉持上述年租金为壹万元的房屋租赁协议到工商管理部门办理了营业登记。同年6月11日，被告杨伟春向被告黄莉出具收条，写明收到MINI精品店支付的房租50,000元，迄今为止MINI精品店房租已支付到2008年12月31日。2007年8月22日，被告杨伟春与其子杨浩同原告杨先明、杜荣妹签订上海市房地产买卖合同，将系争的季景路163号店铺出售给原告杨先明、杜荣妹。法院另外查明，原告在购买系争的季景路163号店铺前，曾到该店铺实地进行查看，并知晓该店铺正经营着迷妮服装店。同年10月26日，原告杨先明、杜
4、荣妹通过房管部门取得了季景路163号店铺的房地产权证。现在两原告以自己是该店铺所有权人为由，要求两被告迁出该系争的店铺，从而引发诉讼。原告认为，自己取得了系争房屋的所有权，虽然其在购房前知道该系争店铺正在经营迷妮服装店，但其并不知晓该店铺是由被告杨伟春租赁给被告黄莉使用的。现在房屋已经过户到原告名下，但被告杨伟春却迟迟未能将房屋实际交付原告，被告黄莉也没有迁出该店铺，这已经侵害了原告对房屋的所有权，故诉至法院，要求判令1、两被告搬离系争房屋；2、两被告支付2007年10月26日起到被告搬离之日止的店铺使用费。被告杨伟春辩称：两原告购买店铺之前就知道该店铺租给了被告黄莉，自己共收到被告黄莉从20
5、07年4月开始支付的租金共65000元，每月按5000元标准计算，已经把剩余的25000元租金以借条形式给了原告。现在自己并未实际占有使用该系争店铺，因此不同意原告的诉请。被告黄莉辩称：自己在房屋买卖之前就已经租赁该系争店铺，且两原告也知道自己和被告杨伟春之间存在店铺租赁关系，自己已经支付给被告杨伟春从2007年4月1日至2008年12月31日止的所有租金87000元。自己没有侵权行为，对店铺的占有使用是合法的，不同意原告的诉讼请求。二、法院的认定和判决法院经审理后认为，本案原、被告之间争议的焦点主要有两个：第一，两原告在购买系争的店铺时是否知道或应当知道被告杨伟春已将该系争店铺出租给被告黄莉
6、的事实，被告黄莉作为该系争店铺的承租人能否适用“买卖不破租赁”的法律规定；第二，被告杨伟春与被告黄莉之间的租赁关系中的租金数额究竟是每月5000元，还是每年50000元。针对第一个争议焦点，法院认为，根据我国合同法的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而未经备案登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同，但有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。在本案中，两原告在购买系争店铺前，曾到该店铺进行过实地查看，并知道该店铺当时正在经营迷妮服装店。按一般常理，原告应当向被告杨伟春了解相应情况。
7、现原告辩称当时不知晓服装店的租赁性质和租赁关系的存在，违背了善意购房人的注意义务，也有悖于常理。况且被告杨伟春坚称出售时已告知原告租赁事实，被告黄莉也表示原告买房前就已知道店铺出租事实。因此可以认定两原告在购房时就已知道、也应当知道该店铺出租给被告黄莉的事实。据此，被告黄莉作为系争店铺的承租人，虽然其与被告杨伟春的租赁合同未经备案登记，但合同效力并不因该店铺的转让而受到影响。由于被告黄莉已支付被告杨伟春租金至2008年12月31日止，被告黄莉并非非法占有使用该系争店铺，而被告杨伟春也未实际占用系争店铺，故对于两原告要求被告搬离该系争店铺、支付店铺使用费的诉讼请求，法院不予支持。对于第二个争议焦
8、点，本院认为，被告杨伟春与被告黄莉之间签订年租金10000元的租赁协议，两被告均确认系当时为办理营业执照有意写低租金数额，双方实际并非按该协议约定的租金履行，因此对该协议约定的租金效力不予确认。被告杨伟春并未提供月租金为5000元的相关证据，而且其收到的被告黄莉租金总额65000元与租金缴纳期限来看，也不是按每月5000元标准收取，因此，对其辩称租金数额为每月5000元的主张不予认可。被告黄莉所提供的向系争店铺原承租人退还四个月租金17000元的收条、被告杨伟春收取50000原租金至2008年12月31日止的收条与被告黄莉所述每年为5000元的主张能相互吻合，且与年租金为50000元的房屋租赁
9、协议也相印证，因此，法院认定被告黄莉与被告杨伟春之间租赁协议的租金数额为每年50000元。综上，根据中华人民共和国合同法第229条的规定，法院判决原告的诉讼请求不予支持。判决后，原告杨先明、杜荣妹在法定期限内提起上诉。二审中上诉人撤回起诉，一审判决已经发生法律效力。三、对本案的研究和解析 本案产生于近年来日益发展的商业租赁市场，商业租赁活动已经构成了租赁市场的重要组成部分。案件的焦点问题自然是对“买卖不破租赁”原则的适用，围绕这一原则，还有很多值得进一步研究和探讨的问题。（一）“买卖不破租赁”原则的产生与发展在早期民法上，租赁物的买受人可以凭借物权的优先效力从只享有合同债权的承租人那里取回租赁
10、物，即“买卖击破租赁”，这种状况一直延续到1804年法国民法典。到19世纪末期，“买卖击破租赁”的规定越来越受到人们的诟病。在房屋租赁市场中，大部分承租人是处于社会底层的劳动者，其收入状况较差，若因为房屋所有权移转而终止租赁关系，他们往往无力在价格水涨船高（承租人增多，房源稀少）的房屋租赁市场找到另一个合适住处，从而流落街头。如果一味施行“买卖击破租赁”，则难以保证一部分社会底层群众的基本生活条件，危及他们的生存，从而影响社会稳定，酿成严重的社会问题。2此外，许多房屋买受人是基于收取房屋租金的目的而购买房屋，租赁合同的继续履行未伤害房屋买受人的利益。相反，通过原租赁合同的延续，房屋买受人节约了
11、寻找新承租人、订立租赁合同等成本，而承租人也节约了寻找新的房屋，重新改造房屋等方面的费用，对这部分人而言，继续沿用原有的租赁合同符合促进商事交易便捷、提高交易效率的经济目标。基于上述考虑，1900年实施的德国民法典在第566条（出租人不破租赁）第1款规定“出租人的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间有使用租赁关系产生的权利和义务。”3这一条规定，首次确立了“买卖不破租赁”原则。此后，大多数国家和地区都沿用了德国民法典“买卖不破租赁”的规范，我国同样在合同法、城市房屋租赁管理办法中等法律、条例中设置了“买卖不破租赁”的制度，特别是在房屋租赁
12、活动中，买卖不破租赁原则已经成为惯例。随着改革开发的进一步深入，经济生活开始呈现多元化的局面，房屋租赁市场也产生了新的变化，这种变化带来了对“买卖不破租赁”原则的挑战。一来，居民个人收入不断增长，城市商品房供应量持续增加，许多普通老百姓拥有了自己的住房，不再依赖租房解决居住问题。二来，商事活动的广泛开展，促使大量房屋、门面房纷纷变身店铺、商用建筑，使得商业性租赁在占据了房屋租赁市场的重要位置。本案中双方系争的季景路163号门面就是典型的商业租赁房屋。在上海这样一个国际性大都市，大型商业大厦鳞次栉比，小街小巷也是店面连着店面，商业性租赁比重较之其他地区更为庞大。在商业性租赁中，大多数租赁房屋从事
13、商事经营的承租人都是从事商业经营的公司、企业、个体经营户，他们并非低收入群体，租赁关系的终结不影响其基本生活。“买卖不破租赁”原则设立之初的政策需求保证经济上的弱势群体享有基本的居住条件，对于商业性租赁是不适用的。三来，一味地施行“买卖不破租赁”原则，使得买受人处置房屋的自由意志受到限制，从而不能实现自己对房屋的利用意图，从而在利益上受到了损害。一旦出现出卖人恶意隐瞒房屋租赁关系的情形，买受人在购买房屋后，将长时间受制于房屋租赁合同，从而造成购买房屋的目的落空，而违约责任通常难以弥补买受人的预期利益损失。这样一来，买受人势必需要增加成本来调查房屋租赁情形，从而降低市场流通效率。虽然“买卖不破租
14、赁”原则存在一定的弊端，但该制度已延续百年，仍有不少的价值，能够起到一定的社会效果。首先，正如上文所述，租赁关系的继续履行对于本就以出租房屋为购买目的的买受人而言，能够节约交易成本，提高房屋的利用效率，减少房屋空置时间。其次，“买卖不破租赁”原则最大限度保护了承租人利益，也保证了租赁关系的稳定。对于租赁房屋用以居住的一部分弱势群体而言，买卖不破租赁能够保证其居住条件，维护其基本生活状态。对于租赁房屋用以商业经营的承租人而言，其通常抱有长期经营的目标，往往通过订立长期租赁合同来保证经营地点的固定，并投入大量费用用于装修。若因为房屋所有权移转而被迫结束租赁关系、搬离原来的经营地点，往往带来装修成本
15、损失，固定客源的丧失，经营品牌效益的受损。这种利益损失虽然不至于损害其基本生活，但对于承租人的经济利益打击颇大，将对民事主体从事商业经营的积极性造成损害。同时，租赁关系因为房屋所有权移转而被迫终止的现象，会造成市场经营主体非主观性的变动，影响市场交易关系的稳定，损害交易安全。为了保护交易安全，平衡保护承租人与受让人的利益，绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时，同时搭配一定租赁权公示性措施，即只有采取了法定公示性措施才能适用此原则。4我们也应当学习这种做法，在运用“买卖不破租赁”这一原则时平衡好各方当事人的利益，既考虑到我国国情的变化，也注重吸收这一制度的优点，从而达到最好的社会效果。
16、（二）“买卖不破租赁”原则的适用要件1、租赁合同合法有效。如果没有合法有效存在的租赁合同，就无所谓原有的租赁关系，更谈不上买卖不破租赁了。此时，判断租赁合同有效的准据点，应当是租赁物所有权让与之时。5即法院审查租赁合同是否有效的时间节点，应当是租赁物所有权转让的时刻。考察租赁合同的有效与否，法院审查的重点在于双方意思表示是否真实，是否违背法律强制性规定，是否采用了合法的形式等。在本案中，出租人杨伟春与承租人黄莉对同一商铺签订了两份租赁协议，并且在租金数额上存在不同，其中一份约定租金为每年壹万元，另一份约定租金为每年伍万元。从被告提供的证据来看，第一份年租金壹万元的租赁合同是故意做低租金用于办理工商登记的，其存在故意欺瞒工商部门的意图，在效力上存在瑕疵。但第二份租赁合同是出于当事人的真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，且原告未提供该租赁合同存在效力瑕疵的证据，因而是合法有效的。在租赁
