房地产评估报告最终结果(DOC)

《房地产评估报告最终结果(DOC)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估报告最终结果(DOC)（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 1 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 项项 目目 名名 称称 ：银川市金凤区西苑小区住宅：银川市金凤区西苑小区住宅 委委 托托 方：张永军方：张永军 估估 价价 方：银川万达房地产评估有限公司方：银川万达房地产评估有限公司 估估 价价 人人 员员：吴建勇吴建勇 1201024618612010246186 吴建超吴建超 1201024617012010246170 谢等弟谢等弟 1201024617712010246177 王丽君王丽君 1201024615712010246157 卢晓倩卢晓倩 1201024616612010246166 马艳娟马艳娟 12010246171120

2、10246171 张张 亮亮 1201024615312010246153 估价作业日期：估价作业日期：20132013 年年 1 1 月月 1 1 日日-2013-2013 年年 1 1 月月 3 3 日日 估价报告编号估价报告编号：万达房估字万达房估字20132013第第 04350435 号号 2 目目 录录 致 委 托 方 函 3 估 价 师 声 明 4 估价的假设和限制条件5 房 地 产 估 价 结 果 报告.6 一、委托方 .6 二、估价方 .6 三、估价对象 .6 四、估价目的 6 五、估价时点 .6 六、价值定义 7 七、估价依据 7 八、估价原则 .8 九、估价方法 .8 十

3、、估价结果 .8 十一、估价作业日期 .8 十二、估价报告应用的有效期8 十三、估价人员 .9 房 地 产 估 价 技 术 报告10 一、个别因素分析 10 二、区域因素分析 11 三、市场背景分析 11 四、最高最佳使用分析.14 五、估价方法选用 14 六、估价测算过程 15 七、估价结果确定 18 附件 3 致致 委委 托托 方方 函函 张永军先生： 承蒙委托，我公司于 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日，对位于银川 市金凤区，建筑面积为 83.13m2西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室进行市 场价格评估，为您出售房屋提供参考依据。 估价人员根据估价目的，遵照我国相关的

4、法律、法规和制度，遵 循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析 影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准 日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点 的客观合理价值 (总价值)为人民币 43.07 万元 （大写金额为肆拾叁万 零七百圆人民币） 吴建勇 建房估证字 2005035 号 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一、本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1.本报告在评估过程中， 假设委估房地产 为商业用途，在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途。 2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。 3.假设委估房地产现状满足所采

5、用的城市规划、用途管制和限制条件，另有 说明的除外。 二二、本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不 实而导致估价失实 、失误和错误 ，责任不在估价方 和估价人员 。 2.本报告仅供委托方 购买该房地产 提供参考 依据用，不对其他用途负责。 3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。 4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确 定其内部缺损 。 5.本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计。 6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项

6、目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 7.房地产估价报告备查编号： 万达房估字2013第 0435 号。 8.本报告一式 五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。 5 银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告银川市金凤区西苑小区房地产估价结果报告 一一、委委托托方方 委托方：张永军 地址: 银川市金凤区西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室 联系电话：0951-28990983 二二、估估价价方方 机构名称 ：银川万达房地产评估有限公司 单位住址 ：银川市怀远路号 18 号 法定代表人：吴建超 联系电话 ：0951-28914073 三三、估估价价对对象象 估价对象坐

7、落于银川市金凤区西苑小区 3 号楼 3 单元 301 室，为框架剪力墙结构， 总建筑面积为 83.13 m2。本次评估范围房屋具备天然气、暖气、水、电等生活设 施。 估价对象建成于 2000 年初，维护保养情况较好，成新率为 87%。该估价对象所 处住宅小区东至正源南街，南至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。该区域的各种 基础配套设施及生活服务设施较为齐全。 四四、估估价价目目的的 为出售该房产提供价格参考依据。 五五、估估价价时时点点 2013 年 1 月 1 日。 6 六六、价价值值定定义义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、银 川市房地产市场自由开放、完全竞

8、争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值 是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合 理价值应是公开市场价值。 委估房地产的价格定义为：建筑物为框架剪力墙结构，用途为住宅，经济耐用 年限为 70 年，已使用 12 年，尚可使用 58 年；委估宗地法定使用年限为50 年(从 2000 年 11 月到 2050 年 11 月)，即委估宗地剩余使用年限为38 年。按 房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限38 年计的市 场价格。 七七、估估价价依依据据 （一） 行为依据 委托评估函 。 （二）法律法规依据 1.中华人民共和国土地管理法 。 2.中华人民共

9、和国城市房地产管理法 。 3.房地产估价规范 （GBT 502911999） 。 4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。 （三）产权依据 房地产权证银房权证字第 7894 号 （四）其他依据 (1)评估约定书 (2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料; (3)本公司掌握的有关资料。 7 八、估价原则八、估价原则 合法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 需求与供应原则 估价时点原则 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九、估价方法九、估价方法 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析

10、， 根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和银川市房地产市场的实际 情况，决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。 十、估价结果十、估价结果 通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为肆 拾叁万零七百圆整 十一、估价作业日期十一、估价作业日期 2013 年 1 月 1 日至 1 月 3 日。 十二、估价报告应用的有效期十二、估价报告应用的有效期 本估价报告有效期为壹年，即从2013 年 1 月 1 日至 2014 年 1 月 1 日。 十三、估价人员十三、估价人员 估价师签名 资格证书号 吴建勇 建房估证字 2005035 号 银川万达房地产评估有限公司 二

11、一三年一月三日 银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告银川市金凤区西苑小区房地产技术估价报告 一一 、个别因素分析、个别因素分析 1 估价对象四至 估价对象位于银川市金凤区正源南街 260 号，东至正源南街，南至黄河东 路，西至丽园巷，北至祥安巷。 2 估价对象概况 估价对象位于银川市金凤区西苑小区 3 号 3 单元 301 室。 估价对象状况一览表估价对象状况一览表 项目名称西苑小区 3 号 3 单元 301 室 项目位置银川市金凤区正源南街 260 号 建筑结构框架剪力墙 楼层 6 土地使用权类型出让 土地使用权用途住宅 土地使用面积（m2） 83.13 共有情况单独所有 房屋所有权人与土

12、地 使用权人 张永军 房屋性质商品房 规划用途住宅 二、区域因素分析二、区域因素分析 1 地理位置：估价对象位于银川市金凤区正源南街 260 号，东至正源南街，南 至黄河东路，西至丽园巷，北至祥安巷。 2 交通便捷度：估价对象向约东 600 米为正源南街，周边公交线路有 21 路、34 路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路，道路通达性和便捷性较好。 3 公共配套设施：商务配套主要有中国工商行宁夏分行、宁夏银行西城支行等。 生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全，周边公共配套设施基本满 足商务活动和日常生活的需要。 4 周边环境： 综合商场：双宝菜篮子丽园店、新华百货超级购

13、物广场、新华百货良田购物中 心 医 院：宁夏残疾人康复中心、宁夏人民医院分院、新协和医院、宁夏眼科医院 邮 局：中国邮政凤凰南街邮政所、北塔邮政所 银 行：中国工商银行宁夏分行、宁夏银行西城支行、建行西桥支行 公 园：银川市中山公园 学 校：宁夏北斗星外国语学校、金凤区第六小学、银川唐徕回中 宾馆酒店：凯元宾馆、国安宾馆 娱乐餐饮：红兜兜串串香丽园店、天威保龄中心 5 基础设施状况：估价对象位于银川市市中心，市政基础设施齐全，区域土地 的水、电、气、暖、通信、宽带等官网均已接通。 三、市场背景分析三、市场背景分析 1 总体市场状况分析 在限购、限贷和加大保障性住房建设等一系列政策措施的作用下，

14、银川市 商品住房价格涨幅逐步趋缓，房地产投资和住房消费逐步趋于理性。 （1）从区域发展环境看，一方面，银川是宁蒙陕甘毗邻地区 500 公里范围内的 区域性中心城市，辐射带动作用较强；另一方面，随着“两个最适宜”城市的 全面建成，城市化进程加快，城市功能的进一步完善和城市品位的提升，会吸 引周边地区更多的人到银川投资、置业、居住。 （2）从经济社会发展趋势看，预计 2015 年银川市总人口达到 220 万，其中非 农业人口 160 万，城市化率“十二五”末达到 73%左右，年均增长 1.5 个百分 点，城市人口的不断增加，城市规模的扩张，必然导致银川市住宅供应及住房 需求持续增长。 （3）从住宅

15、产业自身发展看，银川市房地产市场与经济发达城市相比还有较大 的发展空间，在西北省会城市中处于中等水平，房地产投资、需求将会较快增 长。房地产作为保值增值的首选投资理财产品，已经逐步被老百姓所认可，而 住宅投资又是房地产投资中最易操作、最为平稳的产品，因此未来对住宅的投 资性需求也将逐步增长。 综合近年来银川市住宅市场供需、价格情况，参照国内一线城市的发展经 验，以及住宅市场发展的一般规律，可以初步判断，在国家宏观经济政策调控 下，银川市住宅价格总体保持基本稳定态势。随着房地产市场调控力度的不断 加大，限价房、经济适用住房等保障性住房以及小户型普通商品住房的大量上 市销售，既增加了住房供应数量，

16、也稳定了居民对住房价格的预期；在房价涨 幅低于城镇居民收入增长幅度的条件下，有购房能力的中等收入群体的房价收 入比可保持目前水平，甚至会有所降低，同时伴随着住房困难的中低收入家庭 逐步实现应保尽保，即使高收入群体的房价收入比有所提高，总体房价收入比 仍相对保持在一个稳定的水平，甚至会有所降低。 2 西苑小区基本状况分析 估价对象西苑小区位于银川市金凤区正源南街 260 号，交通便利，可乘坐 21 路、34 路、49 路、1 路、11 路、18 路、105 路到达；宁夏北斗星外国语学 校、金凤区第六小学、银川唐徕回中毗邻此处，学区完善；周边综合商场，公 交，医院，银行，邮政所等生活周边设施齐全，出行和生活较为便利，小区