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1、,城市云数据搜索引擎,优房超瑞城搜 2019.7,【优房超瑞城搜】,东莞,2019年上半年楼市总结及下半年展望 互 联 网 + 房 屋 智 慧 超 市,报告目录,长按识别二维码可下载优房超APP,报告备注说明： 本报告所提供的一切数据皆来自城市国土资源局，城市城乡规划局，城市公共资源交易网，城市发改局，城市住建局等官方网站及市场调研 所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考! 本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,长按识别二维码可下载优房超APP,长按识别二维码可下载优房超APP,1,宏观环境,报告备注说明： 本报告所提供的
2、一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土 地资源网等官方网站及市场调研所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考! 本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,长按识别二维码可下载优房超APP,宏观环境/上半年总结,经济形势,1、贸易战影响，对美进出口回落明显， 居民消费有所回升； 2、减税降费、降准等国家手段，稳住内 需和刺激消费、基建和房地产投资增速 上涨支撑整体GDP运行稳定。,信贷环境,1、货币政策中性偏积极，严控资金流入 房地产 2、房企境外融资规模加大，还债压力加 大
3、3、房贷利率连续6个月下滑,楼市政策,1、一季度强调“因城施策”政策面宽松 楼市回暖 2、二季度重申“房住不炒”，楼市“松 绑”迎来“急刹”,东莞,1、房贷利率有所下滑首套维持在上浮10-15%，东莞公积金贷款额度下调，下半年个人信贷有所 收紧； 2、为加快处理排签房源，2019年第一季度限签处于放松状态，楼盘可正常网签； 3、提前锁地引发土拍新政出台，最终报价取均价近值，保障土拍环境公平和稳地价； 4、重启个税二选一，购买二手房成本下降，二手市场回温，利于换房需求释放。,半年报政策篇内容详见 优房超-数据超-报告文库,长按识别二维码可下载优房超APP,2,土地市场,报告备注说明： 本报告所提
4、供的一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土 地资源网等官方网站及市场调研所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考! 本报告不构成对任何机构或个人提供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,长按识别二维码可下载优房超APP,53.11,8370,2000 0,37.43 4000,18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000,300 250 200 150 100 50 0,2011-2019年上半年东莞商住商服用地半年度供需量价趋势,供应面积(万),成交面积(万),楼面地
5、价(元/),土地市场/量价走势：供应量达到近三年同期新高，为压制土拍之火，引入“终次报价”新规,优房超瑞城搜点评：2019年上半年东莞土地供应19宗，供应面积53.11万，面积环比下滑51%，面积同比上涨159%；土地成交13宗，成交面积37.43万，面积环比下滑 59%，面积同比上涨83%；楼面地价8370元/ ，环比下滑8%，同比下滑27%。 供应：2019年上半年土地供应量一改近两年土地市场表现为上半年供需萎缩，下半年集中入市的现象，在5月迎来土拍小高峰，助力上半年达到近三年同期供应新高水平； 成交：2019年上半年房企拍地热情高涨，除系统出错的寮步地块和终止出售的洪梅地块其余13宗商住
6、商服用地均成功出售，竞争激烈。土拍热潮集中在5月份，其挂牌供应 的7宗土地均成功交易，合计面积29.35万；楼面均价9485元/，溢价率31%。其中4宗地块更是被自加价至最高价而“提前锁定”。为压制土拍之火，“终次报价”新规 出台； 楼面地价：2019年上半年地块最高限价门槛有所降低，房企资金较为充足，解锁启动最高限价+100%自持商业获取地块的新手段，故上半年楼面地价有所降低。,数据来源：优房超瑞城搜,2019年上半年东莞土地市场热点事件 数据来源：优房超瑞城搜,市场现象 万江胜利社区地块 南城雅园地块 沙田福禄沙村地块 望牛墩望联、赤滘村地块 4宗地块被自加至最高限 价“提前锁定”，炒热市
7、 场,土拍新规则 交易达到上限后进行 “终次报价”,1 、避免提前锁定地块 的现象发生 2 、保障土地竞拍的公 平原则,长按识别二维码可下载优房超APP,土地市场/区域分布：成交地块集中在城区片区、水乡新城片区和滨海片区，商务金融用地有所增加,优 房 超 瑞 城 搜 点 评 ： 1、2019年上半年13宗商住用地成功交易，包含6宗商务金 融地块和7宗商住地块。 2、商务金融用地推售增加：上半年主推的地块中商住用地 和商务金融用地数量平分秋色，主要受东莞目前正处于产 业升级转换的重要阶段影响，商务金融地块需求有所增加。,凤岗,塘厦,清溪,樟木头,黄 江,谢岗,桥头,常平,东 坑,横沥,大 松山湖
8、 朗,大岭山,茶山,石排,企石,石龙,石碣,东城 寮步,莞城,南城,万江,道滘,长安,虎门,厚街,沙田,麻涌 望牛墩,洪梅,中堂 高埗,2019年上半年东莞商住商服地块成交区域分布情况 数据来源：优房超瑞城搜,商务金 融地块,商住 地块,2019年上半年东莞商住商服地块成交情况,商务金融地块,商住地块,备注：成交价标红的为最终成交价达到最高限价 数据来源：优房超瑞城搜,长按识别二维码可下载优房超APP,土地市场/房企拿地：拍地要求苛刻，外来品牌房企资金实力雄厚，包揽上半年商住用地，屡创地王记录,优房超瑞城搜点评： 拍地要求苛刻，外来品牌房企凭借雄厚的实力抢滩东莞商住用地市场，上半年的商住用地全
9、部被外来品牌房企 斩获。东莞本土房企实力相对薄弱，在2019年上半年已被挤压出商住土地战场。,数据来源：优房超瑞城搜,地王,（如需更多关于协议出让及三旧改造数据请联系我们）,地王,地王,2019年上半年东莞商住地块成交明细,土地市场/待拍地块：竞拍门槛维持合理宽松的状态，“终次报价”发挥效力，体现出新拍地规则的公平性,优房超瑞城搜点评： 竞拍门槛维持合理宽松的状态，吸引新晋房企“美的置业” 和 “常客” 华侨城集团等企业拿地深耕； “终次报价”效果显现，本土房企东莞民投首尝“终次报价”拿下石碣商住靓地，体现出新拍地规则的公平性,。,数据来源：优房超瑞城搜，数据统计到2019年7月10日,所在区
10、域,编号,位置,(万元),面地价 地价,(元/) (元/),（万元）楼面地价,（元/,起始可售楼 成交价 可售楼面 最高限价 最高可售 竞得单位,溢价率,配建比例/ 自持年限,竞拍方式,拍地要求,石碣镇北潢,石碣 2019WG018 路以东、兴,龙路以南,41587 1.0R3.0,124761 商住用地,2019/7/8,99808 8000,128308 11726,147299 11807,美的置业,29%,-,限价+竞自持面积 在石碣成立子公司 （商业建面29757 配建7671住宅 2年)+终次报价 +7671商业用房,口村,限价+竞自持年限 自有资金7250万元,社区,社区,处西北
11、侧,价,东坑 2019WG023 东坑镇坑美,村,21431 1.0R2.43,52077 商住用地,2019/7/12,36975 7100,待拍,-,限价+竞自持年限 +终次报价,-,2019年下半年东莞已公告的商住商服地块成交和待拍情况,触发“终次报价”新规,达到“最高限价” 待拍 57911 11120,长按识别二维码可下载优房超APP,土地市场/小结：外来品牌房企抢滩，土拍市场火热引发 “终次报价”新规，体现土地竞拍的公平性,1、量价走势：供应量达到近三年同期新高，为了压制土拍之火，引入“终次报价”新规 在5月迎来土拍小高峰，助推上半年土地成交供需量达近三年同期新高；房企拍地热情高涨
12、，掀起“提前锁定地块” 新 趋势，引发土拍新政 2、区域分布：成交地块集中在城区片区、水乡新城片区和滨海片区，商务金融用地有所增加 上半年主推的地块中商住用地和商务金融用地数量平分秋色 3、房企拿地：外来品牌房企资金实力雄厚，包揽商住用地战场，本土房企无缘商住地 拍地要求苛刻，外来品牌房企凭借雄厚的实力抢滩东莞商住用地市场，上半年的商住用地全部被外来品牌房企斩获，并 屡创地王记录。东莞本土房企实力相对薄弱，基本已被挤压出商住战场 4、待拍地块：“终次报价”发挥效力，体现出新拍地规则的公平性 东莞持续受到外来眼光的瞩目，不断吸引新晋开发商“美的置业”和“常客”东实集团和华侨城集团等企业入驻； 本
13、土房企东莞民投首尝“终次报价”拿下石碣商住靓地，拍地新规的公平性彰显 （备注如需更多土地板块数据请联系我们）,长按识别二维码可下载优房超APP,长按识别二维码可下载优房超APP,3,新房市场,数据说明： 数据统计为网签数据，2018年12月以前价格为网签均价， 2018年12月以后东莞房管局不公布价格数据，本报告2018年12 月以后价格来源于备案价和市场调研，仅供参考。 报告备注说明： 本报告所提供的一切数据皆来自东莞房产管理局、东莞建设网、东莞城乡规划局、东莞国土资源局、东莞统计局、广东土地 资源网等官方网站及市场调研所得；有关观点以此为依据推测，仅供参考! 本报告不构成对任何机构或个人提
14、供专业建议和服务，优房超瑞城搜不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任！,新房市场/住宅供需量价：东莞调控成效显著，近3年的上半年住宅供需量相当，楼市发展以稳为主,数据来源：优房超瑞城搜,优房超瑞城搜点评 供应量：196万，同比下滑13%，创近9年的上半年新低水平； 成交量：233万，同比上涨2%，维持低位运行； 成交价格：为加快处理排签房源，2019年第一季度限签处于放松状态，楼盘可正常网签，价格反弹。 点评：东莞限购后，近3年住宅成交量水平相当，以稳为主。房价方面在限签放松后，保持温和上涨的趋势，整体上稳 住预期。在“房住不炒”调控背景下 ，以及热点城市“以身试法”的警示下，东莞跟随全国调控步伐，调控成效显现。,233 196,25000 20000 15000 10000 5000 0,700 600 500 400 300 200 100 0,2010-2019年半年度东莞住宅供需量价走势 供应面积（万） 成交面积（万） 成交均价（元/）,备注：2018年12月后的成交价格为备案均价，仅供参考！,长按识别二维码可下载优房超APP,数据来源：优房超瑞城搜,数据来源：优房超瑞城搜,
