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1、,粤港澳大湾区,房地产市场月报,2018年5月,1,新房篇,成交升温、量价齐涨,三大城市群新房市场对比,长三角、珠三角、京津冀城市群新房市场概览（2018年1-4月 ）,2018年1-4月，珠三角城市群总体来说量跌价升，表现介于长三角和京津冀之间。成交均价方面，按省数据计算，珠三角城市群新房成交均价同比涨幅16%；按重点城市数据计算，珠三角城市群均价涨幅仅2%。两者间的差异说明，1-4月，珠三角城市群中一二线大城市价格表现稳定，而三四线小城市热度较高。成交量方面，珠三角城市群省数据和重点城市数据的涨跌幅较为接近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。 京冀城市群重点城市成交均价上涨10%，按省
2、计算则下跌2%，说明京津冀城市群中，一、二线大城市价格表现较好，三、四线小城市价格回落。成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大的。 长三角城市群是前4月量价综合表现最好的城市群。其省数据量价涨跌幅与重点城市表现接近，说明城市群内部差异较小。,注：气泡大小代表累计成交面积 注2：京津冀城市群包括北京、天津、唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、衡水； 长三角城市群包括上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、南通、绍兴、扬州、湖州、泰州； 珠三角城市群包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。,成交均价同比,按重点城市数据计算,按省数据计算,注：京津冀城市
3、群包括北京、天津、河北； 长三角城市群包括江苏、上海、浙江； 珠三角城市群包括广东。,大湾区概览各城市月度量价变化对比,湾区9城新建住宅成交量除中山外均显著增加。广州、惠州、深圳、肇庆有超过30%的涨幅，其中肇庆的涨幅达到52%。 成交均价方面，除佛山和中山各有7%和9%的涨幅外，其余7城表现稳定。 整体来看2018年5月湾区9城新建住宅成交量环比、同比皆上涨。,图2：湾区九城新建住宅成交均价（左）及成交面积月度走势（右）（2015年1月-2018年5月）,备注：横轴为销售面积环比涨跌幅，纵轴为销售均价涨跌幅，圆的大小表示销售金额,图1：湾区九城新建住宅成交情况环比（2018年5月）,整体概览
4、新开盘认购率,图4：湾区八城推售套数及认购率（2017年11-2018年5月）,图3：湾区五城开盘认购率（2016年第1周2018年第22周）,本月湾区五城整体推盘量较上月大幅增加，五城均有新开盘，涨幅都达到五成以上。 本月湾区五城开盘认购率为63%，较上月小幅上升2%，但仍远低于19城平均水平。在湾区八城有开盘的城市中，深圳、珠海、佛山、东莞表现较差，其余各城的认购率依然保持在70%以上。,注：湾区五城包括：广州、深圳、中山、珠海、惠州,整体概览库存消化周期及供求比,图5：湾区九城库存消化周期（2018年3月-5月）,本月湾区9城中，珠海、肇庆的库存消化周期有小幅缩短。其余各城有不同幅度的增
5、加，其中东莞增幅达26%。 本月8城月度供需比上涨的城市有广州、深圳、佛山、惠州，其中惠州涨幅为95%。其余各城均下降。总体来看，2017年4季度至今，广州、中山、惠州、江门供需比上升，东莞、佛山、珠海有所下降，深圳基本持平。,图6：湾区八城新建住宅月度供需比（2015年1月-2018年5月）,注：肇庆数据缺乏。,市场预测中原领先指数,图8：湾区七城新建住宅经理指数走势,图7：湾区四城中原二手住宅报价指数走势,本月，深圳的二手住宅指数明显回升，广州、珠海基本持平。 珠海报价指数由于房源量较少，数据波动较大，暂停更新。 本月湾区7城经理指数仅深圳有小幅上升，广州保持稳定，其余各城有不同程度的回落
6、，回落幅度在1%-13%不等，市场信心总体减弱。,各城市整体活跃度对比,综上，2018年5月湾区7城成交量除中山小幅下降外，其余城市均有不同程度的上升。惠州的来访指数有大幅增加，东莞、中山、佛山来访明显减少。成交价格和经理指数方面则相对稳定，没有大的起伏。,图：湾区七城新房市场概览（2018年5月）,注：江门、肇庆经理指数、来访指数暂缺,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）,本月热销楼盘,表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）,湾区9城购房
7、客户来源及构成,由异地客户购房数据可以看到： 2018年第一个季度，湾区9城异地购房现象依然很普遍，其中广州、深圳外溢需求最大。二线城市中中山、佛山及珠海相对外溢需求更大。 佛山和惠州的异地客户购房占比最高，均超过50%。,数据来源：中原地产,2,土地篇,成交分化、总体稳定,整体概览各城市量价变化对比,图1：湾区九城所有用地成交情况累计同比（2018年1-5月）,图2：湾区九城含住用地成交面积月度走势（2015年1月-2018年5月）,2018年1-5月，湾区9城土地成交量同比2017年大幅上涨15%。成交量方面，肇庆佛山、江门、惠州、东莞、中山同比上升，其中肇庆涨幅较高；广州、珠海、深圳则不
8、同程度下降。从成交楼面价看，深圳、惠州、中山、东莞下跌，其余城市楼面价均有所上涨，其中珠海、肇庆、江门涨幅较高。 从月度成交走势来看，本月湾区9城含住用地成交量环比稍有下降，但仍远高于2017年同期。,备注：横轴为建筑面积同比涨跌幅，纵轴为地价同比涨跌幅，圆的大小表示成交金额,市场整体概览,图3：湾区七城土地成交平均溢价率及流标率（2015年1月-2018年5月）,图4：湾区九城累计购地销售比数据,从平均溢价率和流标率的数据来看，本月湾区7城土地溢价率下跌至30%。流标率为4%，较上月小幅下降。 本月累计购地销售比数据明显高于2017年，除东莞、佛山外，其余各城均高于前两年的值。,注：江门、肇
9、庆数据缺乏。,土地市场整体热度对比,图：湾区九城土含住用地市场概览（2018年1-5月 ）,综上，2018年1-5月湾区9城含住用地总体热度较高。从成交量看，除东莞、深圳大幅减少外，珠海相比去年小幅减少，其余各城土地成交量普遍显著高于2017年均值。各城土地楼成交楼面价除深圳、东莞、中山、江门显著上升外，其余各城市与2017年均值相比变化不大。溢价率表现不一，肇庆、肇庆显著高于2017年均值，佛山、惠州、珠海基本持平，其余城市显著回落。购地销售比均无大的变化。,本月热点含住地块（成交）,数据说明：统计范围仅包含公开市场招拍挂,3,附录,各城市房企当月销售排名,各城市房企当月销售排名,各城市房企
10、当月销售排名,说明 数据来源：中原依靠自身研究网络及公开渠道进行的数据监测和统计。 数据说明：本报告中40个大中城市的划分标准如下 一线城市： 北京、上海、广州、深圳 二线城市： 重庆、成都、苏州、天津、杭州、武汉、南京、福州、西安、长沙、合肥、大连、厦门、佛山、宁波、东莞、无锡、南昌、济南、长春、中山、昆明 三四线城市：温州、惠州、泉州、贵阳、常州、唐山、扬州、南宁、石家庄、洛阳、海口、安庆、泸州、襄阳、珠海 2018版权声明 本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。 本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原地产研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。,
