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1、 以下资料均来源于网上，房地产E网http:/只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！ 休闲旅馆与商务旅馆的比较分析第一章 研究的动机与目的第一节 动机：近几年来，在一些著名景点附近，不难发现到不少因应当地特有人文特色或景观而兴建的旅馆。而同时，随着国人生活水平的提高，以及政府逐步实行周休二日政策的结果，我们可以发现国人对于休闲活动的重视度日渐提升，同时我们也可以发现越来越多的观光旅馆兴建在著名旅游景点，而实际上台湾不只在观光旅馆方面有急速增加的趋势，其它类型的饭店，例如商务饭店也在三大都会区中如雨后春笋般的增加；
2、但相对于此，因经营不善而导致亏损倒闭的旅馆也时有所闻。再者，回顾国际间观光业的历史便可发现，目前国际旅馆业的趋势是由饭店连锁所主导的，其中有假日饭店集团( Holiday Inns, Inc.)、喜来登饭店集团( Sheraton Corp)、希尔顿饭店集团( Hilton Hotel Corp)、地中海俱乐部( Club Mediterranean, France)、日本日航集团( Hotel Nikko Chitose , Japan)为主，至于转而从事策略联盟的活动方式，诸如Le Meridien( 老爷饭店为其联盟成员之一)，且尚有旅馆业与航空公司合作的策略联盟，如 Air Allia
3、nce。因此可以预见台湾未来将会有越来越多的国外知名集团前来瓜分台湾旅馆业这块大饼，而或许就如同汽车业在制造业中的地位一样，旅馆业算是集合了许许多多不同服务业所形成的一个综合体。若我们以一个五星级观光旅馆而言，首先最基本它必须要有房间的出租，而他们也必须对于房间的清洁负责，因此便有了有如清洁公司般的客房清洁部。以上都仅在讨论房间的使用，事实上，对于旅馆业来说最重要便是顾客的支持度。因此对于人的服务我们有可以分为以下这三大部分。（一） 既然要让顾客有宾至如归的感觉，如管家般的客房服务部便不可少。（二） 因为大多数进入旅馆住房的旅客多半是外地人，因此旅馆也多半会有如旅行社般的都市一日游的简单行程，
4、也常有如出租车般的载客服务。（三） 饭店常常为了方便游客的到来，他们会设有简单的购物街以及餐厅，以便当游客不方便出游时可以在购物街消费并在餐厅享用美食。由此可知，旅馆业是一个十分庞大的服务业综合体，因此如何善加利用这个庞大的资源系统，使它的顾客群由单纯的外地旅客延伸到本地的顾客身上，以增加其饭店内各项设施的使用率，则对旅馆业来说是一个相当重要的课题。因为旅馆业有一个相当特别的特质，所需要的成本相当的高且多为隐没成本，因此如何将这些成本作最有效的运用便成为旅馆业最基本且最重要的课题。所以，有鉴于此，本组决定对这个集合各项服务的综合体做深入的研究，以期对旅馆业甚至服务业的种种细节有更深一层的了解，
5、并希望透过此次的研究学习到讨论、分析的能力，并期望在未来碰到同类研究时能更驾轻就熟。第二节目的：我们想研究旅馆业的目的在于，我们想了解一家旅馆要如何去塑造他能够吸引旅客去光顾的动机，是因为他的外观壮丽？服务周到？设备很好？还是他的企业形象优良等而除此之外，我们更想深入的了解一家成功的旅馆是借着哪些方法来吸引顾客或是控制成本。且这些成功的营销手法又是如何有别于其它的同业竞争者。所以，我们除了研究经营上最基本的4P营销策略外，我们还另外试着去研究各个旅馆在顾客互动、人力资源的配置上有何独特之处。以期望透过此次研究这些独特性来发现更多旅馆成功经营的秘诀。当然此次我们研究的目标主要是以国际观光旅馆为主
6、，其主要的理由乃是在于第一、国际观光旅馆的标的较为清楚，且其组织架构也较一般旅馆为完善。第二、当我们初步为各种旅馆作五力分析时，本组发现国际观光旅馆所面临的环境乃是最复杂的。因此本组认为从事国际观光旅馆的研究所获的内容将不仅可套用在其本身，还能将其运用到其它各类旅馆的活动当中。因此本组将其研究目标缩小，以期达到更精准的研究成果。第二章 旅馆业的历史沿革与分类第一节 历史沿革一、旅馆产业的简史（一）宿处（Lodging）时代：古文明时代到十八世纪中叶追溯自古文明时代由希腊的斯巴达人在举行城邦奥林匹克运动会的期间，就为了各邦的选手代表建立了迎宾馆；而中国在夏、商、周、春秋、战国时代，各诸侯间的政治
7、、经济、文化交流频繁，在各邦首府及重镇也设有驿馆等设施来接待政要、商贾。罗马帝国初期也沿袭了希腊遗风，为便利其势力范围中往来宾客和商贾，在首府及重要城镇，也设有国宾馆和一般宾馆，当时称呼这种提供住宿服务设施为mansions。罗马帝国沦亡后，基督教文明盛行及为了宗教修行而建立的修道院，也兼容有为商旅服务的性质。随着基督教的多次东征，及阿拉伯文明的商务贸易推广，东西文化产生交流，长途的商贾旅游和交易行为，对实质的住宿行为要求更为丰富，但均为小规模的独立经营。（二）大旅馆（Grand Hotel）时代：十八世纪末叶到十九世纪后半从法国大革命形成市民阶级到产业革命，蒸汽车、船等大型运输工具的建立，社
8、会结构的改变及进步，在市场的功能需求上，也逐渐加入各种裁判会议及国际谈判，旅馆规模因应时代的需要也逐渐扩大其功能。1832年在美国波士顿的Tremont House最先建立一人一室的现代标准具私密性的客房，但仍以独立经营为主。英语的hotel和法语的hotel均沿自拉丁语hospes，意指在外旅行者或旅客与提供住宿主人相遇的意味，后来延伸语为hospitals，以诚挚的手握着形容接待。旅馆的正式统称和使用，是1850年巴黎的Grand Hotel为名，以后的业者均沿袭使用。（三）商业旅馆(Commercial Hotel)时代：二十世纪初至中叶十九世纪末美国修筑东西横贯铁路，大西洋两岸欧美大陆
9、地区因飞机、电报、电话的发明和普及，商务旅行活动频繁且经济发达。旅馆业者因应市场的需求，即开始有连锁经营的方式出现，成本观念倾向薄利多销；注重硬件设施，设备规划逐渐走向标准化、便利化。希尔顿旅馆连锁经营系统就是当时最有名的旅馆系统之一，但仍以美国国内都会区间重点连锁经营为主，国际连锁是二十世纪末叶的事。（四）新时代旅馆：二十世纪后半迄今第二次世界大战后进入东西冷战时期，美国因国势强盛以领导者自居，随着美军的驻防和经济协助，美式经济文化模式影响全世界，尤其是亚洲地区国家。而美国旅客挟其强大的经济优势散布世界各旅游重点，接着美式旅馆事业也在全球各重要据点寻求投资或合作经营，其科学化的理性管理模式和
10、多样化的经营经验，影响各国业者，也因此在60年代逐渐激荡出国际认同的制式管理（Uniform System）模式。旅馆市场的使用者已经很平民化、普及化和国际化，以商务及观光旅游为主，当地的国内旅游消费者也在市场占有重要比例；旅馆投资多以大资本居多，硬设备的泛用化，使用功能更趋多元，并重视用途开发；连锁经营组织与独立经营设施和平共存。如表一所示，为旅馆产业发展史及各阶段沿革简表。表1 旅馆产业发展史，各阶段沿革简表时代区分主要使用者投资者关心经营方针组织设施趋向代表性 经营者宿处时代宗教、经济、政治及军事性动机的旅行者慈善、关怀、自然发生的接待社会性义务独立、小规模最基本的必要条件大旅馆时代特权
11、富豪阶级社会名誉王侯贵族的趣味取向附加价值的增大独立、大规模、豪华、富丽Cesar Ritz A.Escoffier旅馆商业时代商务旅行者中小资本投资，追求利润注意成本管理，薄利多销连锁经营整体价值的追求设备标准化、便利化，重视硬件E. StatlerConrad Hilton新时代旅馆商务观光旅行者、当地居住的人大资本投入，多功能目的，社会福利市场导向定位，多角化经营连锁经营独立经营并存设施泛用化，注重用途开发资料来源：旅馆产业的开发与规划，姚德雄着二、台湾旅馆产业发展简史台湾旅馆产业自光复后的发展大致可分为表2中简述的八个阶段表2： 国际观光旅馆业发展阶段阶段发展情形代表性旅馆民国34-4
12、4年传统式旅社时期 全省旅社约483家，多为客栈、招待所与传统旅社形式。 仅官式旅馆可提供外宾住宿。 圆山饭店 台湾铁路饭店民国45-52年观光旅馆发轫期 民国45年台湾观光协会正式成立 政府政策鼓励带动第一波与建观光旅馆热潮，此一阶段共兴建26家观光旅馆，以高雄圆山与华园较著名。 石园第一家民间资本 高雄华园 福寿 第一民国53-62年国际观光旅馆时期 民国53年国宾与统一饭店相继成立，使我国旅馆业经营迈入国际化新纪元。 此时期计成立观光旅馆95家。 民国62年台北希尔顿开幕，为台北市观光旅馆国际化之始。 统一 国宾 中泰宾馆 希尔顿第一家签订经营管理契约，所有权与管理权完全分开民国63-6
13、5年能源危机停滞期 能源危机发生，政府颁布禁建令，税率、电费大幅调高。民国66-70年大型国际观光旅馆期 民国65年经济复苏，来华旅客突破一百万人，发生旅馆荒。 民国66年政府公布都市住宅区内兴建国际观光旅馆处理原则及兴建国际观光旅馆申请贷款要点，突破建地及资金不足两大瓶颈，刺激了大型观光旅馆兴建，共计增加45家。 来来香格里拉 高雄国宾 中信花莲 财神酒店率先采用中庭造型之建筑设计 兄弟民国71-72年整顿时期第二次石油危机发生，旅客零成长，竞争激烈、税赋增加，经营不善之旅馆进入整顿期。頁: 5 亚都不接团体客，走高水平、高格调路线之始 环亚 富都民国73-78年重视餐饮时期 国际观光旅馆逐
14、渐改变以客房为主之经营方针，发展富弹性的餐饮业务，以获取更多收入。经济景气活络，欧洲恐怖组织活动频繁，来华观光及商务旅客激增，旅馆供不应求，房价直逼日本。 福华 老爷 力霸 垦丁西泽 龙普 通豪民国79年迄今国际连锁旅馆时期丽晶、凯悦等国际知名的连锁饭店相继在台北开幕，为我国观光旅馆业带来强烈冲击。 丽晶 凯悦 西华资料来源：参阅黄应豪（1995）资料整理第二节 旅馆的分类一、以市场经营定位分类（一）本土化旅馆（Local Hotel）在事业的开发还有经营管理的技术上，比较属于地域观念封闭性的旅馆。一般的营业特征如下：1、经营理念：因为投资者的组织成员大都属于家族关系或一般早期商界成功的亲友，
15、经营的理念上来说都趋向早期的经营观念或以股东或家族成员的最大利益为目的；对于旅馆事业的永续经营还有社会形象的观念较为薄弱。2、组织编制：不管旅馆的规模大小如何，都采用较精简的组织型态而且部门之间的制衡观念不清楚，另外他们也会运用在其它事业成功的经验模式来运作，例如，以工厂生产经营管理模式、批发零售业模式，或金融管理模式为基础，然后稍作修正后来应用在旅馆服务业的管理模式。3、财务管理：而关于旅馆的财务管理上方法也延伸自上述的经营理念及组织编制，造成会计科目制订与配置不够专业，也就造成最后的经营效益只能得知出现金帐的盈亏，但却无从分析出如何盈亏或损益权责的划分，也因此就无法修正经营技术方法。4、市场营销：基本观念是蜘蛛网营销法，如同一只蜘蛛在一处角落布网，等待过往的飞虫误入网中的消极方式，虽然最近20年来因国际
