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1、旅游地产主题定位及业态组合策略报告,、,第一次，我们仅针对本项目及项目现场做了考察，大致谈了各自的个人观点，这仅是双方的第一次碰撞。 此次，我们将在上次的基础上，对本案的重点就市场、项目及客群做了分 析，并提出本案的定位及推广核心和案名推广主题。,内容提要,对欢乐森林度假村品牌的理解 项目再认识 广告推广核心及案名 广告主题 品牌传播策略 1。品牌传播策略 2。我们使用的战略 3。推广策略阐述 阶段性推广策略 建议,目 录,对欢乐森林度假村品牌的理解 、 “休闲度假村”，新型的商业地产； 、著名开发商投巨资倾力打造； 、国际知名设计师最新设计； 、专业管理公司强势入住管理； 、好名字，成功的开
2、始；,背景： 2008年 欢乐森林度假村成立之初，第一个以自然丛林为依托的集休闲、娱乐、美食、度假为一体度假村初具规模，并将初次接待九方宾客。 2009年 欢乐森林度假村休闲旅游地产面市，掀起重庆休闲旅游地产的新篇章 2010年 欢乐森林 度假村全面竣工，开创建设具有国际水准的休闲旅游地产，为重庆休闲旅游地产树立了新的里程碑。 作为房地产开发的集团背景，欢乐森林度假村自己培育休闲旅游资源，然后开发地产，以休闲旅游带动地产增值，形成自有的、相对独立的休闲旅游文化地产开发模式，成功开创欢乐森林度假村休闲旅游地产品牌形象。,欢乐森林度假村品牌的开创,欢乐森林度假村的商业模式,休闲旅游地产的四大开发模
3、型,度假休闲旅游,配套,休闲旅游房地产,孕育期2007-2008,丰富期2009-2010,增值期2010以后,以l旅游地产欢乐森林度假村为例,欢乐森林度假村三段式开发模式,以休闲旅游和度假为先导的总体策略 重视配套设施的完善 成熟的休闲旅游地产运作体系 循序渐进的开发思路，将休闲旅游项目做大做强的指导思想。最终打造中国休闲旅游地产的龙头品牌。强大的品牌美誉又为欢乐森林度假村的后续开发奠定了坚实的品牌基础。,欢乐森林度假村品牌的本质：就在于休闲旅游和房地产，它不是独立的，而是将度假、环境、休闲旅游和娱乐综合起来建成一个完整的度假村，才构成了。,欢乐森林度假村品牌价值探求,1、依托成功的休闲旅游
4、项目，休闲旅游项目也是地产文化价值的体现。 如海蓝云天的成功，使休闲旅游地产作为一个区域整体，美誉度和凝聚度都凭此有了很大的提升。 2、特色配套是休闲旅游地产升值的首要条件。 在买方市场，消费者越来越强调度假村的文化氛围和度假村生活体验，在发展商们提供的产品同质化的时代，度假村文化和完善的配套将是打拼项目品质的重头戏。,欢乐森林度假村品牌的成功之处,欢乐森林度假村的品牌价值体现,、在本项目周边的一些休闲别墅的销售平均价:4000-8000元平米。 、“休闲度假”的形成，促进了别墅地产的繁荣。象欢乐森林度假村等以休闲度假为 主的地产项目，因为受到政府规划的引导，越来越被大众所接受 。 、直辖后的
5、新重庆，面积8。24万平方公里，2002年末人口3100万，2002年全市国内生产总值1917亿。重庆市辖渝中区等14个区，永川市等4个县级市，铜梁县等22个县、自治县，共40个县、自治县，市等。 、2004年重庆GDP增长12%，2005年重庆GDP首次突破3000亿大关2006年重庆GDP增速也达11%以上，重庆居民收入大幅增长。,宗维地产,项目再清晰 SWOT分析,1、欢乐森林度假村品牌做后盾。 重庆市唯一森林休闲旅游主题度假村。市场稀缺性不言而喻。 2、地理位置优越，交通便捷。 市政公路、内环高速及修建中的隧道，发达的交通网络，直接辐射市区及周边地区。同时拉近与CBD、两广商圈的距离，
6、也拉近本案与CBD100万中高层消费人群的距离。 3、与江南风情为格调，充分容入现代都市时尚氛围、文化艺术气息、绿色生态环境等，使之成为相互融合的主题 公园一体。 4、 中国古典建筑风格的度假村。 。万平米中国江南风情的度假村，不仅成为重庆市民休闲度假的理想去所，而且也是丰富企业文化的最佳选择场所。,项目优势：,5、组团开发，极好的体现融合亲切的度假氛围。 6、5000万的投入，打造完善的休闲度假生活和提高生活品质。 7、葱葱郁郁的南山，天然的森林资源，成为欢乐森林度假村的屏风和空气净化器。 8、纯江南风情建筑和现代建筑相结合，使度假村整体形象柔和、整齐，又显出中国的古典美丽。,项目本身的特色
7、不明显 1、本项目目前所处地段，基本上没有多少人气，有点陌生。 2、本项目以休闲、休闲旅游、度假为主，但离南山公园较远，可利用不大。 、本项目周边生活配套设施少。,项目劣势：,、人文、自然景观兼备，休闲旅游资源丰富，休闲旅游地产正在酝酿。 重庆休闲旅游资源丰富，都是历史人文资源和休闲旅游胜地，每年吸收了大量中外游客前来观光休闲旅游、休闲度假。 、多以自然、人文景观为依托，以观光休闲旅游为目的。 观光休闲旅游，走走看看，完全以观光为主，甚是疲劳，难怪人们会有“出门旅游不如在家睡大觉”的感叹。 、市区休闲旅游景点的地产不是真正的休闲旅游地产。 市区内各大公园，如花卉公园、动物园、海棠烟雨公园等，这
8、些公园就其概念充其量只能是休闲观景，不能以休闲旅游地产定位。休闲旅游和休闲是两种不同范畴的定义，休闲度假不是休闲旅游，也不是睡觉，而是更具参与性。 4、休闲旅游景点的地产也不是真正的休闲旅游地产。 各个地方各大休闲旅游景点，一到五一节、十一国庆节、春节等，这些休闲旅游景点生意火爆，简直是人满为患。平常就鹤立门庭。但这些所谓的休闲旅游景点，其概念充其量只能是休闲旅游观景，不能以休闲度假定位。休闲旅游观景和休闲度假是两种不同范畴的定义，休闲度假更具参与性和舒适性。,市场机会,5、欢乐森林度假村才是真正的休闲旅游地产。 欢乐森林度假村地处重庆南山山脉中（重庆南山乃重庆的肺叶）自然资源丰富，空气清新，
9、视野宽阔，再加上人造景观，小桥流水，角楼凤庭，好一派江南风情。以中国民族娱乐活动为主，更加注重人们的参与性，让人们娱教娱乐。 、重庆东南部地区发展空间还很大。 目前重庆城市发展空间非常有限，已经向东、南、西、北等四个方向向外突围。西北方地势平坦，没有什么自然景观资源，东南方向南山山脉延绵延长，非常适合人度假。而且，东南部有内环高速和朝长高速，距解放碑CBD仅分钟车程，火车站分钟车程，飞机场分钟车程。 、政府对休闲旅游事业及休闲旅游地产的支持。 现在全国各地政府都大力支持休闲旅游事业，特别是休闲旅游地产，因为休闲旅游不仅是解决休闲旅游问题，而是为地产发展找到了一个新的发展方向。也为政府解决了集中
10、休闲旅游的老大难问题。同时又为人们提供了一种新型的休闲度假方式。,重庆历史文化休闲旅游资源和自然休闲旅游资源丰富，对休闲旅游度假村将会形成的人气制约，也直接影响到与休闲旅游度假村相依托的休闲旅游地产的市场发展。 重庆既是一个休闲旅游的客源地，也是一个集散地，很多游客因公务来渝都不止一次，再加上重庆本地的客源，如果开发成功，欢乐森林度假村将会再次火爆重庆。重庆是一座历史古城，红色休闲旅游资源经久不衰；重庆属于丘陵地带，自然资源也很丰富，绿色休闲旅游正成为一种世界休闲旅游趋势。外地游客到北京必看故宫、长城、颐和园这样的景点；到重庆必游三峡等以自然景观为主题的景点休闲旅游，现如今这些经典已经不温不火
11、。,市场障碍,抓住市场机会，跨越市场障碍，充分展现优势，弱化项目劣势。,总结分析,对策 一： 1、做有特色的度假村，以休闲度 假为宗旨，以娱乐活动（指中国个少数民族活动为主，现代休闲娱乐活动为辅）为主导，以健康生活为目的，逐步提升其美誉度，从而带动地产发展。 背景： 1、自从20世纪90年代重庆第一代以度假为主题的代表项目“海蓝云天”诞生以来，重庆各个地方都在尝试以休闲旅游地产替代单纯的休闲旅游和单纯的地产，但其模式几乎都是拷贝海蓝云天，局限在模仿，千篇一律，鲜有突破。随着去年国家建设部坚决制止房地产以任何形式的返租进行销售。重庆“龙环农贸超市”的倒闭、停业，国内关于产权式返租的房地产越发变得
12、脆弱起来，因为业主的权利没有得到最大的保护。 2、和重庆历史文化休闲旅游资源的抗衡。,具体体现：,策略： 森林公园无疑是本案最大的卖点，但面对重庆现有欢乐森林经营惨淡的现象，本案的主题森林公元必须有独特的内容立足。 即：要 有 FOLKLORE SPORT FOLKLORE 即 民间风俗活动，56个民族，大家齐狂欢。 SPORT 即 全民休闲健身，倡导绿色健康运动。 理由： 1、重庆尚无一家主题公 园的FOLKLORE做的如此完美。 2、FOLKLORE正是欢乐森林度假村休闲旅游的强项及最不易被模仿的特色。 3、SPORT引导全民绿色健康运动，引领休闲旅游度假时尚。 瑜珈 雪景 婚礼,核心利益
13、点发散 欢乐森林度假村的休闲旅游地产 重庆欢乐森林度假村，附近有南山公园、老君洞，真武山，南山泉水鸡一条街，一棵树观景台，黄山国民党遗址。白天可以看到欣赏欢乐森林的壮丽景观，早晨可以深深呼吸大自然的新鲜空气！晚上欣赏山城夜景的魅力以及迷人的烟花！和朋友去泡吧、泡温泉。 欢乐森林度假村休闲旅游的品牌个性体现为：动感，多姿多彩，活力热情的休闲旅游文化。 大自然 水车 王子与公主 晚宴活动 活动广场 美丽夜景,对策 二： 1、突出休闲旅游、度假健身的文化概念，将休闲旅游、度假、休闲、健身等融为一体。 背景： 1、人们在解决温饱问题后，越来越讲究休闲、娱乐、健康长寿。 2、现在的人们对休闲旅游的要求已
14、不局限简简单单的观景，而是更加注重休闲、健身。 3、本案的休闲旅游地产定位。,1、度假村的命名应和森林相联系。 2、休闲旅游概念的包装。包括增加园林的观光性。 3、江南风情小镇的开放化。将FOLKLORE、SPORE作为本案第二大卖点进行独立包装，推广。形成有休闲旅游价值的特色景点。目的是提升度假村度假的附加价值，成为人气旺盛的热点度假村，吸引投资客、经营者的关注。最终，成为除欢乐森林外，第九个景点。未来成为业主和重庆其他地区人群喜爱的休闲场所。 4、营造有度假主题的人居环境。 做足休闲旅游文化，就是做不同与周边项目的特色项目。加之，本案完善的功能配套。业主更能体会到轻松、快乐的度假氛围。,策
15、 略：,1、在重庆建立欢乐森林度假村品牌的一席之地是必然的。 重庆作为直辖市，不只是中国的，更是世界的。全球已有30家跨国公司总部设在重庆。重庆国际化大都市形象已经确立。 2、欢乐森林度假村打开休闲旅游市场的关键。 作为一家房地产公司，在旅游界的根本谈不上什么品牌知名度和美誉度。因此，欢乐森林度假村的开发，将休闲旅游与地产结合，将是欢乐森林度假村品牌打开休闲旅游市场的敲门砖，也是欢乐森林度假村通过重庆国际化大都市的窗口，向全国乃至整个亚洲建立品牌形象的契机。,重庆欢乐森林度假村的意义,欢乐森林欢乐森林 定位： 现代都市娱乐氛围的休闲旅游度假村 命名： 玛雅部落 蚂蚁王国 爱琴海 亚特兰蒂斯 峡
16、湾森林 室内雨林 主题： 绿色生态 + 游乐 从欢乐森林的定位上看，非常接近重庆的海蓝云天，可以看出欢乐森林度假村借鉴重庆休闲旅游项目开发经验的指导思路。,项目定位 从以上对重庆欢乐森林度假村的重大意义，欢乐森林度假村的品牌个性分析，以及重庆休闲旅游的定位，我们给本案的定位是：,市场定位 中国重庆休闲、休闲旅游、度假、娱乐典范 形象定位 活力四射，精彩纷呈的健康生活,推广核心,核心基础支撑,欢乐森林度假村休闲旅游地产的商业模式。 本案和休闲旅游度假是一体的，是其第九景点。 本案价值的增值空间。 目标客群内心对休闲旅游度假的需求。,通过前面分析，我们得到的提示（一）,其一：核心利益点（休闲、休闲旅游、度假、健身）的概念放大。 其二：提升欢乐森林度假村品牌的精神内涵。 其三：创造重庆休闲旅游地产的代表。,核心概念的形成必然满足三方面要求,通过前面分析，我们得到的提示（二）,推广核心导向,重庆欢乐森林度假村不是
