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1、关于19个村回迁区域相关管理问题的调查报告关于19个村回迁区域相关管理问题的调 查 报 告南湖西北片区(俗称19个庄)拆迁改造项目曾经作为全市规模最大、投资最多的回迁安置“民心工程”著称一时。XX年底，有8275户、约 万名居民陆续迁入新居。几年来，区政协对这一区域持续关注，先后三次组织委员对该区域回迁、管理等情况进行视察调研，并以协商专报、建议案等多种形式向市、区两级政府提出意见建议。近来，该区域管理工作逐渐上位，但仍存在许多问题，今年“”期间委员又提出了相关提案。为此，区政协7月份再次组织委员对19个村回迁区域物业管理、公共设施完善及治安管理优化等问题进行了专题调研。期间实地察看了该区域居
2、住环境、公共设施配置及治安管理情况，听取了相关街道办事处情况介绍，就调研中发现的问题进行了座谈讨论。现将情况报告如下：一、遗留问题多，安全隐患大（一）消防设施问题。一是整个回迁项目尚未通过验收，存有重大消防安全隐患。南湖地产公司尚未与两家新物业公司办理正式的交接查验手续。二是消防设备不完善，消火栓管网没有正常加压。部分消防带、枪头丢失，阀门损坏。火灾报警显示器已损坏90%，各机房火灾报警电话未安装、丢失80%。消防栓、水泵、管道锈蚀、漏水等现象已经非常严重。防火卷帘位置存在设计缺陷，不能与地面完全密闭，失去火灾隔离作用。（二）供配电问题。一是回迁区域内，还有三台临时箱变在运行，变配电设备仅有主
3、电源部分正常工作，备用电源系统的电缆配电柜零件等丢失、损坏严重。一旦发生故障，小区将无备用系统，造成供电瘫痪。二是小区内部还沿用大量高压电缆线路和临时线路，并裸露在地表，有些已经破损，若发生短路、起火现象，将对居民的人身财产安全带来巨大危害和损失。配电机房顶面、墙面漏水达277处，地面下陷、倾斜90处，电缆沟积水严重，电缆全部淹在水中，存在极大安全隐患。三是地下室和地下车库没有安装电表，导致总电表与分表数字对不上，电费亏损严重。（三）电梯安全问题。整个回迁区电梯共434部，至今没有两相电，所有电梯轿厢内均未安装监控设备。其中，电梯钢丝绳磨损严重，随时存在滑梯、坠梯危险的395部；运行异常382
4、部；频繁停梯、关人等347部；配件损坏需维修更换319部；轿厢门严重变形310部；按钮破损4228处。此外，还存在机房门不能正常锁闭、安全防护配套设备安装调试不规范等诸多问题。（四）给排水问题。一是小区给水外网存在建筑物压线问题，两路供水未形成，测算表未加装，供水系统变频器不稳定或不显示数据，供水管道阀门长期无人管理，水表安装指示牌不准确，水表交叉现象严重。二是排污系统管道反坡沉降、挤压断裂堵塞严重，无化粪池，检查井、管道口内有异物沉积，地下室排污系统、排污泵、控制箱完好率不足30%，如遇暴雨、爆管等应急情况，地下室设施设备将被淹。自新物业接管以来，维修疏通排水系统共600多处，造成物业公司在
5、正常服务之外的巨大工作量和经济负担。三是紫外线消毒器全部未使用，大部分排污电泵不能自动启动和手动启动，导致电梯底坑和地下室经常发生泡水现象，排水透气管损坏严重。（五）地下车库、公厕、垃圾转运站、自行车棚问题。一是地下车库尚未能使用。整个小区地下停车场处于未完工、未启用状态，导致车辆停放秩序混乱，占用公共道路和绿化草坪。二是公厕问题。原设计有10个公厕，实际建成6个，其中3个位于产权单位内部，2个位于垃圾转运站。目前各种洁具和水管破损严重，不能交付使用。三是垃圾转运站未验收使用。该区域规划设置5个垃圾转运站，实际建成3个，由于设备安装未完成，至今未通过验收投入使用。XX年底居民回迁时，南湖地产公
6、司按每平米5元收取了建筑垃圾处置费，按照交接协议，XX年3月31日前建筑垃圾由原南湖物业清运完毕。据统计，第一次未装修住户还有2863户（和泰里、仁泰里1766户，兴泰里1097户），新物业清运建筑垃圾量过大，而清运费原物业公司未退，导致新物业公司不堪重负。四是无公共自行车棚。自行车乱停乱放、损坏丢失现象严重。按照500600户居民建一个车棚计算，该区域需2627个公共自行车棚。（六）公用设施配置较低、管理缺位问题。主要干道如光明南路绿化美化标准较低，加之管理缺位，造成缺损严重，与同区域的惠民园形成较大反差。主干道路灯设施亮灯率不足30%，人行便道路灯基本不亮，给居民夜间出行带来不便，也存在出
7、行安全隐患。光明南路两侧商户多，垃圾量大，时常清运不及时，有乱堆乱放问题，特别是路两旁设置的广告牌下面的垃圾桶，长期无人清理，每个都是垃圾溢出状态，直接影响城市形象。二、物业管理现状及问题19个村回迁区域位于南湖西北部，拆迁改造区域村址总占地面积约为11850亩，有住宅楼140栋，分布在兴泰里、仁泰里、和泰里三个居民区。XX年11月回迁后，由开发建设单位南湖地产公司负责物业管理，XX年9月30日开发商全面退出，交由区政府管理，并一次性拨付设备设施完善、环境整治及物业开办费2600万元。XX年11月15日，惠民道、梁家屯路两个办事处依照规定程序，委托深圳彩生活和四川艾明两物业公司正式接管仁泰里、
8、和泰里、兴泰里的物业管理，合同期5年。合同规定，区政府三年内按比例拨付新物业公司物业补贴，分别为中标价的33%、16%、8%，三年物业补贴总额约1400万元。截至XX年5月15日，已拨付两家物业公司 万元。物业公司正着手启动小区监控、电梯监控、电子门杆安装及围墙修缮等工程，需投资1100万元。总体来看，通过新物业公司近7个月的运行，小区环境有了一定改观，居民对物业管理的认可度有所提高，但也存在一些问题。（一）物业收缴费用难。因该小区一些设施不完善、房屋质量不达标、开发商承诺未兑现、公建配套设施权属界定不清等问题，直接影响业主的正常生活，引发了双方的矛盾和纠纷，业主缴费的抵触情绪很大。加上该区域
9、多是城郊村民，受生活习惯和消费观念等影响，业主消费意识和契约意识尚未形成，有些居民既不愿交纳物业费，又想靠政府提供物业服务与管理。XX年底回迁时，区政府与南湖管委会协商，按每平米每月 元收取了一年的物业费。XX年初南湖物业公司把物业费上调至每平米每月 元，居民不认可，物业收费率仅2%。新物业公司进驻后，囿于物业管理现状，物业收费工作尚未启动，仅靠政府每月33%的补贴（惠民道办事处辖43幢楼，梁家屯路办事处辖97幢楼，每月各拨付新物业公司物业费20万元和60万左右；原南湖物业每月运转费200万元），长此以往物业公司将难以为继。小区物管费用收缴难。直接向居民收取物业管理费的小区平均收缴率只有 %；
10、由村集体经济组织代缴或区建管中心拨付物管费的小区，虽然收缴率基本实现了100%，但后续隐患较多，特别是部分小区是由村集体经济组织或区建管中心承诺拨付1-3年物管费、期满后转由居民个人承担，届时物管费收缴难状况将集中显现。另外，多村集中安置的小区由于各村资金补贴不同，也存在收缴不平衡现象。（二）小区综合管理难。一是存在责任主体不清问题。原南湖地产公司负责对施工单位监督管理，并留有各施工单位质保金，物业管理移交后，对施工单位的制约力缺失，后续质保维修难度较大。目前出现楼外墙体表皮脱落、裂缝等现象，而原地产公司承诺的两年保质期已过，现无责任单位修复。二是原有生活习惯的延续，增大了小区管理难度。农村百
11、姓原有的生活方式和习惯与现代物业管理的要求存在冲突，对物业管理没有认同感，这种情况在短期内很难改变。小区内环境损毁严重，公共场地、绿地“乱堆乱放”随处可见；私人废旧物品长期堆放楼道、随意倾倒装修建筑垃圾、擅自改变房屋结构和功能、抢建强占车位，甚至破墙开店、倚门设摊等违规情况较为普遍，且带有群体性特征。（三）物业管理水平低。小区物业服务从业人员严重不足，难以提供社区秩序维持、设施维修养护等规范化、专业化、全面化的物业服务，致使安置小区安保措施不到位、房屋出租失管、占道停车、小区出入门卫管理形同虚设、非本小区人员和车辆自由出入、偷盗频发等现象无法得到有效整治，公共设施未能得到有效的维护保养，损坏严
12、重；小区内卫生状况不佳，垃圾清运不及时，道路、楼道打扫、垃圾筒清洗不够干净，楼道内小广告多。居民对小区整体环境的满意度不高，更加不愿意交物业费，从而引发恶性循环，物业服务质量更加无法保障。三、建议和对策措施（一）高度重视，用当年拆迁的精神和激情抓好回迁小区管理工作。从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型，居民告别祖祖辈辈生活的乡村，失去赖以生存的土地，本身就是一种奉献。这些失地农民住进新建小区，跨入城市门槛以后，政府加强管理，既是为他们创造良好生活环境的迫切要求，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。要顺应回迁居民要求，用当年那种坚韧执着、夙兴夜寐的拆迁精神，把回迁区域打造成靓丽宜居
13、的滨湖新城，绝不能变成混乱不堪的“城市低洼地”，这样才符合全面推进城市化进程的初衷。（二）积极作为，以对人民高度负责的态度尽快解决遗留问题。居民入住已近四年，一些事关百姓安危的设施都没有验收、交接，不管什么原因，对上对下都无法交代。建议政府应进一步加大与开发商协调力度，引入第三方评估鉴定机构，参照两家新物业公司初步完成的承接查验底帐，对回迁区域存在的消防、电梯、强弱电、给排水等诸多问题，给予审核确认，确定责任主体，迅速整改。对因承接查验中出现的问题未能及时整改所造成后续影响和损失的，依据原物业撤出的时间和三方签字确认的承接查验报告为基础，分清责任归属，抓紧修缮维护到位。要按照移交协议，尽快完善
14、小区内的监控、道闸、电梯监控、破损围墙修复等，给居民创造安全舒适的生活环境。督促开发单位，根据小区封闭及安保情况，由南湖投资公司同步组织地下车库系统、供配电系统的完善施工,按照“完工一个组团移交一个组团”的原则，及时将地下车库、变配电室移交XX区。（三）统筹兼顾，逐步推进物业管理市场化。在强化回迁小区硬件建设，规范物业服务的同时，有计划地进行物业管理的市场化推进，不断引导消费，确立付费服务的观念，最大限度降低政府财政负担。一是对于已经开始住户分担部分物业费的小区，逐步降低政府补贴比例，提高住户缴纳比例，最终实现全面市场化管理。二是对于集体经济自行承担物业管理费用的小区，政府要予以鼓励与支持，但
15、是要逐步规范物业管理队伍的管理，不断提升物业管理水平。三是针对向住户直接收取物业管理费带来的收缴率低的问题，可由社区协助上门收取，并将物业管理费收缴工作列入街道对社区考核的重要内容。（四）加强监管，规范物业管理服务行为。一是物业管理企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，最大限度取得业主的支持和配合。加强从业人员业务培训，提高员工专业素质和服务技能。二是按规定实行明码标价，统一收费，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的使用情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为业主提供相应服务并达到服务承诺标准，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。（五）加大宣传引导，加快从农民到“新市民”的转变。强化对小区居民业主和租住户的教育引导，通过宣传群众、引导群众，促进回迁小区真正向成熟的城市社区转型。要加大物业管理法律法规的宣传力度，提高居民对物业管理的认识，引导广大群众支持物业管理，享受共建成果。特别是引导居民要转变传统观念，树立“出钱买服务”的消费理念。同时，通过多种形式，展示管理成功的一些组团的新面貌，激发居民对优美生活环境的向往，争取更多居民对物业管理的理解、支持和配合，使小区物业管理纳入良性发展的轨道。第 10 页 共 10 页
