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1、,成吉思汗东街北地块 销售前期可行性分析报告,大福机构 2017年9月,01,02,03,04,区域内市场竞品调研,新城区住宅市场分析 新城区商业市场分析 新城区公寓市场分析,本案产品如何定位,“四维度”阐述本案产品如何定位,本案产品如何规划？,产品规划说明 产品规划设计详情,关于大福,大福机构公司简介,目录,CONTENTS,目录,区域内市场竞品调研,新城区活跃项目总览,住宅,公寓,衡达丁香河畔,新城区活跃项目小结,本案所处片区内，累计相对活跃项目约15个，其中以住宅产品为主的项目约12个，以公寓产品为主的项目仅占3个。另有衡达丁香河畔、中交上东国际及盛世名筑规划了部分公寓产品。因此本案所处
2、片区公寓市场有一定的发展空间，且随着周边公寓产品的去化，本案将存在很大的销售机遇。具体市场分析见下文。,区域内竞品项目调研,新城区住宅市场分析,新城区1-8月销量显著的为恒大城、其次舜和慢城。其他项目销售平平，均处于清尾阶段，部分项目尾房在售； 现目前新城区整体以去库存为主，预计在2017年9月-2018年将不断有新项目加入，如兴泰东河湾三期、盛世名筑三期、恒大城新地块及绿地未来城等。因此新城区未来将会有新一轮竞争局面。,区域内竞品项目调研,新城区住宅市场小结,区域内竞品项目调研,新城区商业市场分析,新城区2017年商业市场总体成交平平，去化速度较住宅而言相对缓慢，较为活跃项目为舜和慢城、兴泰
3、东河湾、恒大城； 衡达丁香河畔及名都和景自商业入市以来，因其整体规划产品偏大，同时受证件等系列因素影响去化效果较差。当前销售进入瓶颈期；。,区域内竞品项目调研,新城区商业市场小结,区域内竞品项目调研,呼和浩特公寓市场分析,2017年呼市整体公寓市场销量较好，2017年较为活跃项目有喜悦广场、集通中朵城、中交上东国际、城发绿园、永泰城等 于呼市市场而言，小面积低总价产品颇受客户青睐，因此整体公寓产品去化速度较快,区域内竞品项目调研,新城区公寓市场个案分析-集通中朵城,区域内竞品项目调研,共计规划loft5栋，合计642套；面积区间为74-128。 主力面积为74-109,套型配比以刚需客户为主，
4、面积规划满足市场主流客户需求。,户型规划配比,Loft入市价格较低，项目整体价格在区域内较低，有直接优势。且为国企开发 区域内loft同类产品较少，市场竞争力小。 名校云集，紧临青山小学、三中分校、未来区域周边配套较好。,优势分析,区域交通较差，出行不太便利。 周边生活配套设施不够完善，居民生活受到较大影响。 公交路线少，辐射范围小 目前工程已停。客户信任度较低,劣势分析,项目周边新建项目较多，且均为大盘，紧临舜和慢城，与项目品质相比，存在一定威胁；对项目销售产生抗性,威胁分析,随着项目周边妇幼医院、三中分校、滨海海洋世界的落成，项目未来升值潜力巨大。 项目所在区域发展潜力蓬勃，客户认同感逐渐
5、增强。,机会分析,区域内竞品项目调研,产品SWOT分析,区域内竞品项目调研,新城区公寓市场个案分析-富恒东MALL,区域内竞品项目调研,产品规划配比,项目内部1-6层为商业综合体，外部2-8层规划为loft公寓，共计408套房源，公寓层高5.5米，面积40-80； 朝向以东、南朝向户型居多，此户型，市场认可度较高，利于后期快速去化； 面积以40-80的小户型为主，全面满足投资及刚需住房群体。,随着项目北侧蓬勃的发展，及东站商圈配套的日益完善，项目升值潜力客户认同感逐渐增强。 项目所在区域发展潜力较大，客户对loft公寓随着市场的推动，客户的认同感也在增强。,项目周边新建项目较多，且均以平层为主
6、，对loft公寓销售存在较大挑战。,Loft公寓入市价格较低7500元/，区域内同类产品较少，市场竞争力小。 位于火车东站核心商业圈，自身配备一站式商业综合体，未来升值潜力较大。,区域内竞品项目调研,SWOT分析,目前区域交通较差，出行不太便利；公交路线少，辐射范围小。 证件不齐，影响客户认知度,优势,劣势,机会,威胁,区域内竞品项目调研,新城区公寓市场小结,区域内竞品项目调研,市场总结,目录,本案产品如何定位？,成功定位,产品依据,什么样的产品最具销售魅力？,区位价值依据,本案所处区位的发展空间及升值潜力如何?,市场依据,什么的产品能够迎合市场？在变化莫测的市场中成为佼佼者。,客群依据,本案
7、的潜在客群如何获取？如何通过产品定位辐射更多客群?,本案产品如何定位?,本案产品如何定位?,市场依据,什么样的产品能够迎合市场？在变化莫测的市场中成为佼佼者。,住宅市场,公寓市场,商业市场,本案产品如何定位?,城市东优南拓价值：东优南拓指导，区域价值日益凸显,北京=2.5小时，呼包鄂=1小时，集宁=35分钟， 城市内部=立体交通 .,交通价值：动车+地铁+客运+快速路,综上所述，城市东部新区的打造于本案而言，无疑增加了产品的附加值及销售卖点，未来升值潜力无限。,区位价值依据,本案所处区位的发展空间及升值潜力如何?,本案产品如何定位?,客群依据,本案的潜在客群如何获取？如何通过产品定位辐射更多客
8、群?,通过前文市场竞品产品规划可分析出，区域内小面积产品规划相对较少，流失的部分意向客群尚未置业； 新妇幼、青山小学、意林工厂、大学生创业园、东城医院在运营前，存在批量的年轻客群； 打造区域内稀缺产品，必将辐射其他区域潜在客群；,要定位，先定”客“,成功定位,产品依据,什么样的产品最具销售魅力？,低总价，客户销售的起 投资、置业二者均可满足 于开发商而言达到快速去化的目的 创意、层次感的产品更受广泛客群的追捧,本案产品如何定位?,综前文所述，在参考市场产品规划的同时，利用区位优势，借助客群资源，结合本案实际数据指标，将本案产品合理定位是成功入市的关键。,本案产品如何定位?,项目本体分析,本案产
9、品如何定位?,因本案B地块整体以住宅规划为主，本文将不做重点说明,从本案C地块整体数据指标分析来看，该地块属商业用地，整体地上建面约为3.98万平米。加之前文市场及客群的论证，结合地块本身分析，将本案C地块整体产品定位为：公寓为主，商业为辅,项目本体分析,目录,本案产品如何规划？,航线 限高,教育 配套,地上 建面,容积率,C地块容积率1.75,地上建面约3.98万平米,地上建面含约1.03万平米教育配套,本案所在位置属机场净空区域，建筑限高45米,C地块规划说明,因本案教育用地规划尚未确定，同时考虑周边有一定的教育资源，因此后文规划设计将教育用地取消，用作公寓楼设计。同时针对本案实际情况，本
10、文给出2套规划方案。,本案产品如何规划?,本案产品定位前，我们需明确一些规划数据及条件，如下:,本案产品如何规划?,规划建议（一）,本案产品如何规划?,C地块楼栋规划,受C地块整体经济数据及其他客观因素的限制，为使整体产品规划更为合理，同时实现利润最大化，将原教学配套规划舍掉，设计两栋公寓楼及临街商业。将该地块打造为最具特色，且符合市场需求商住两用的综合用地。,Loft+平层+临街商业,本案产品如何规划?,C地块楼栋规划,受C地块整体经济数据及其他客观因素的限制，为使整体产品规划更为合理，同时实现利润最大化，将原教学配套规划舍掉，设计两栋公寓楼及临街商业。将该地块打造为最具特色，且符合市场需求
11、商住两用的综合用地。,G1#loft,Loft+平层+临街商业,本案产品如何规划?,C地块具体楼栋规划详情,本案产品如何规划?,G1#设计于地块北侧，整体产品规划为loft。因目前尚不明确该地块楼面开间、楼面进深及距离用地红线的实际距离，因此以上设计规划及具体尺寸谨以市场常规设计作为参考。同时为保证其数据的科学性，面积核算均在正常公寓28%的公摊系数基础上进行上返核算。,本案产品如何规划?,G1#loft公寓户型配比,G1#loft公寓累计规划232户，层高为5.4米，总高8层。整体户型区间均在50-55.42。累计规划面积12244.8。,本案产品如何规划?,G2#平层公寓具体规划简意图,规
12、划特点及规划说明: “L”型设计，以此增加建面，同时1-2层底商均可临街； 除常规平层户型外，另每层规划4套55-57多功能房源，可打造一室一厅； 拐角处“弧形设计”突破常规，可在户型卖点上做足文章；,本案产品如何规划?,G2#平层公寓户型配比,G2#平层公寓累计规划543户，整体户型区间均在40-69.72。累计规划面积24416.03。其中40-48户型累计规划479套，占比88%。55-69户型累计规划64套，占比12%.,本案产品如何规划?,S1#商业具体规划简意图（设计一）,规划特点及规划说明: 1层规划约555社区公共使用空间，意在打造人性、自然、健康舒适的办公及居住环境； 设计了
13、9套迎成吉思汗大街的底店，面积在34-72之间。市场需求度较高； 拐角处设计3套一拖二商业，昭示性较好；,本案产品如何规划?,S1#商业具体规划简意图（设计二）,规划特点及规划说明: S1西侧商业也可采取一小二大的一拖二产品设计，此设计可分割出单套单一层产品。但一小二大一拖二产品因单套产品面积偏大，去化速度相对缓慢。,本案产品如何规划?,S1#商业具体规划简意图,S1#商业累计规划18户，其中单一层及部分商铺均为临街底商。其中34-72单一层为9套，86-172一拖二产品累计规划9套。累计规划面积1891.81。（该户型配比按照设计一进行核算),本案产品如何规划?,建筑规划建议,常规loft产
14、品楼栋平面设计，标准南北向户型。但紧可一向通透。,建筑规划建议,本案产品如何规划?,为实现高品质loft公寓，可利用核心筒将南北向公寓进行分离，同时在规划户型时，可将二层分割出两个卧室，以此使每户产品均实现南北通透。,建筑规划建议,本案产品如何规划?,使每户loft均实现南北通透，同时在楼栋一侧可规划露天休闲平台，紧供顶层客户使用，一方面降低顶楼销售抗性，另一方面增加产品卖点。该楼栋规划在产品设计上利于后期销售，但于本案而言受容积率及总建面限制，该设计有损容积率。,建筑规划建议,本案产品如何规划?,【龙湖互扣式公寓】可以采用更大胆的设计，每户均为跃层（客厅挑高5.8米），拓展面积在2038之间
15、，空间上的可变性较强，从而达到提高产品的性价比。 在产品设计上，空间采用互扣式对开发商而言，无形中降低了成本 ，更大大增加了可销售面积。,卧室,客厅,客厅,卧室,客厅,卧室,客厅,卧室,卧室,客厅,卧室,客厅,卧室,客厅,建筑规划建议,本案产品如何规划?,平层公寓除前文所述拐角设计为弧形设计外，也可采用常规设计。使每个户型方正合理。,户型设计建议,本案产品如何规划?,每层通过玻璃幕设计，实现全景落地窗。同时使整理的外立面进行统一。,户型设计建议,本案产品如何规划?,本案规划设计产品主要为40-69的公寓产品，可通过”半赠送“的形式，增加使用面积。如：”L“型阳台或半封闭阳台。,本案产品如何规划?,规划建议（二）,本案产品如何规划?,C地块楼栋规划,受C地块整体经济数据及其他客观因素的限制，为使整体产品规划更为合理，可选择规划三栋公寓，使整体格局更为方正。,2栋LOFT，1栋平层,本案产品如何规划?,C地块具体楼栋规划详情,G1#loft楼面规划简意图,本案产品如何规划?,本案产品如何规划?,G3#平层公寓具体规划简意图,在此产品设计基础上，可通过精装样板、配套设施等实现其产品附加值。为项目增加销售卖点。,本案产品如何规划?,精装样板建议,本案产品如何规划?,精装样板建议,40平米空间“家具一件也不能
