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1、第一部分 商务文件第一节 投标书致：xx医学院招标小组：根据贵方（招标编号）对xxxxxx校区物业管理服务的招标，正式授权下述签字人， ；代表投标人 提交下述文件。1、投标书2、投标报价书3、法人代表授权书(原件)4、法人工商营业执照（复印件）5、税务登记证（复印件）6、物业管理企业资质证书（复印件）7、公司简介8、物业管理方案9、物业服务案例据此函，签字代表宣布同意如下：1、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。2、投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。3、其投标自开标日起有效期为30个工作日
2、。4、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。5、投标人同意提供，按照贵方要求与投标有关的一切数据或资料，并理解贵方不一定接受最低价的投标。6、与本投标有关的一切正式往来通讯请寄：地址：邮编：电话：传真：投标人法定代表人姓名： 投标人代表姓名、职务：（印刷体）投标人名称： （公章）：全权代表签字：日期： 年 月日第二节 投标报价书项目名称：xx医学院xx校区物业管理服务采购项目投标报价（大写）：￥：投标人（盖章）：法定代表人（盖章）： 年 月日第三节 公司简介xxx公司是xxx控股的属下公司， 成立于*年*月，是国家*级物业管理企业，*年*月通过了ISO
3、9001：2000质量体系认证，是xxx“十强物业管理企业”之一，多次得到xxx的赞许，目前是xxx物业管理协会会员、xxx物业管理协会会员。公司以“文明、礼貌、优质、高效”为经营宗旨，以“以人为本、严谨周到”为服务原则，构建了完善的服务质量管理体系，致力于为业主/租户提供高效、精细化的写字楼服务，以及舒适、宜人的小区生活环境，目前在管物业面积超过100万平方米，包括了高级写字楼、住宅小区、商铺、宾馆酒店等物业管理类型。目前，公司上下员工共有五百二十八人，其中各类管理人员和专业工程技术人员占30%以上，公司多次组织员工进行在岗培训，每一工种岗位都取得了上岗证书，其中管理岗员工都取得了物业管理岗
4、位证书或是物业管理自考大专班毕业学历，塑造了一支综合素质高，适应能力强，专业程度高的物业管理队伍，全心为客户提供贴身服务。公司的优质服务得到了政府主管部门及社会各界的肯定和支持，在管物业xxx大厦，于*年获“xxx物业管理示范大厦”称号，xxx管理处，荣获*年xxx文明标兵称号。公司于*年度被中国资信评估学会及中国质量标准研究中心列为建设系统信用信誉AAA级单位。公司的顾问管理楼宇xxx大厦，已成为xxx首家具有航空服务特色的电子智能化写字楼，公司在管的四幢高级写字楼，平均出租率达83%以上，远高于同行业的水平。 在“一业为主，多种经营”的原则指导下，公司充分合理利用各种资源，为客户的服务要求
5、和标准永无止境，公司拟定了“提高核心能力，向规模化、专业化方向发展”的总体思路，分别成立了设备维修、宾馆服务二个子公司，进一步提升公司的综合实力和专业化管理水平，力争到2006年成为一级物业管理企业，为更多的住/租户提供更优质的物业管理服务。期望社会各界一如既往地支持和鼓励公司的发展，公司将以“进取、创新”的企业文化精神，同社会各界一起，与时俱进，再创佳绩。 组织架构：股东会董事会总经理副总经理管理者代表xxx子公司xxx子公司财务部营销部各管理处人力资源处安保部策划部行政部工程部服务部清洁绿化部保安队第二部分 物业管理方案第一章 管理服务理念和目标第一节 影响管理服务效果的因素一、受设备设施
6、先进程度影响众所周知，建筑的设备设施对于建筑本身及使用人的决对重要性是无可否认的，这不仅决定建筑的显性价值和隐性价值，也关系到使用人的安全程度。大厦配备设备设施的先进程度如何，将直接决定建筑功能是否能够充分发挥及实现物业使用人的要求。为此，选择质优、先进的产品其本身就是保障正常使用的基础，再通过专业人员的维修、养护，使其发挥应具功能并延长使用寿命，减少更换周期，从而节约一笔为数可观的更换费用。二、业主对物业管理的理解与支持的影响物业管理行业在国内出现虽已二十多年，但目前仍然存在对物业管理认识上的偏颇，探其原因是多方面的。仅从法律观点来判断，首先物业公司必须严格按照物业管理条例及有关法律、法规、
7、政策规定规范操作，认真履行物业服务合同，在此基础上渴望得到业主的理解与支持。物业管理是人对物的管理和人对人的服务，其服务的对象对于物业管理的认识、了解或期望也是因人而异，所以对人服务的工作尤其需要理解与支持。三、受物业公司管理能力的影响目前全国注册的物业公司有2万多家，如此众多的物业公司之中必然良莠不齐，为此物业管理上级主管部门按照国家、省、市（计划设区）级别分别设立主管机构和行业协会，并根据物业公司的管理能力、信誉程度、经济实力等众多条件评定出的物业公司。而在管经验不同的物业公司管理同样条件下的物业，其管理效果也一定是不同的。第二节 管理服务的整体设想我们根据xxx校区所处项目地理位置相对独
8、立，建筑面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置驻校区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的安保部、保洁部、绿化部、工程部、服务部，使其按照“四个统一”和ISO9001：2000质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善的事项及时改进，努力为校区师生营造一个安全、有序、环境优美、健康舒适的工作和学习环境。根据贵校是集行政办公、教学、生活为一体化的综合性物业的特点，我司将提供以下有偿特色服务：1、在星期六、日及法定节假
9、日提供往返xxx市区、xxx的校巴服务；2、为教职员工、学生提供包括打印、复印、传真、装订、票务的商务服务；3、根据贵校行政办公楼、学术交流中心等物业具备会议功能的特点，提供全方位的会务服务；4、为教职员工、学生提供钟点工保洁服务；5、开展师生宿舍超支水电费代收代付服务；6、为贵校在设施设备维护方面提供技术性的支持；7、协助校方开展有特色的社区文化活动，共建和谐、友好、团结的校园；8、提供质优价廉的鲜花、礼仪及接待服务。第三节 管理服务理念和策划一、管理理念我司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一如既往的倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统
10、一体，只有将两者有机的结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管理以及对公共秩序的管理。没有管理，服务只是一名空话，服务要靠管理来实现。但是，我们必须明确，管理是手段，服务才是目的，管理的最终归宿是服务。通过有效的管理，达到为业主、委托方服务的目的。二、管理策划在全面执行国务院颁布的物业管理条例的前提下，以管理和服务两个中心为支撑点，为xxx校区提供优质的管理和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作和学习环境。1、管理模式统一管理标准：严
11、格执行公司已通过认证的ISO9001：2000质量管理体系之有关标准及公司各项规章制度。统一管理理念：“以人为本，服务为主，注重对各级员工的关心、激励、挖潜，做到人尽其才，在外延上则是以业主、顾客的服务为焦点，对业主、顾客的合理需求给予最大限度的满足。统一服务意识：创新性、全方位的服务意识，想客户之未想，急客户之未急，通过不断创新服务内容、服务方法来满足不断转变观念和不断扩展需求的顾客。统一管理目标：“接一座物业，创一方文明，保一方平安，树一个品牌。” 我们将着力实施品牌战略和形象工程，进一步倡导我们xxx物业管理实践中一直坚持的科学发展观，信守“文明、礼貌、优质、高效”的经营方针，通过专业精
12、细化物业管理，确保校内区域安全，优美校区环境，从而提升xxx品牌形象，达到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。2、两个意识： 管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精神创新学院的管理新思路，树立业主就是顾客，管理就是服务的观念。服务意识：全方位的主动服务，客户的一切所需，均是服务之想为之的观念。第四节 管理目标一、接管后一年内达市“优秀小区”标准；三年内获省级或国家级“物业管理示范小区”称号。二、全面实行环境保护管理条例，使校区内成无污染、无噪音、无废气的“三无”绿色环保区。三、根据国家物业管理示范大厦（小区）的评分细则规定要求，结合我司在管荣获物业管理示范大厦（小区）的成功经验，我们
13、承诺有关服务综合技术指标及为完成承诺指标采取的措施如下：序号承诺项目国家示范标准承诺指标实施措施1安全防范管理无重大刑事案件和重大交通等安全事故24小时巡逻，关键岗位24小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。2消防管理无消防事故无组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。消防设备完好率100%100%进行编号入档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。3卫生、保洁动态保洁满意率95%以上实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内
14、的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。4环境绿化达标率95%以上分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。5房屋及设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外）98%以上100%加强巡查、监测，重要设备责任到人，做到日运行记录，不放过任何微小的现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。6房屋零修、急修及时率（单项在100元以内）99%100%接到维修单在承诺时间内到达并督促供方准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。7管理服务人员培训合格及持证上岗率100%100%实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。8师生员工对物业管理服务满意率及投诉处理率95%95%以人性化管理，按照政策、法规规
