某集团物业发展建议报告

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1、物业发展建议报告 【简 案】,出版集团1、2号地块,1,项目概况分析,写字楼市场研究,物业发展建议,酒店市场研究,2,项目概况分析,1.项目暂定名称： 复合书店综合体(一号地块) 文化艺术品展示交易中心(二号地块) 2.地理位置： 位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角 。,传媒集团,地块图,3,项目属性界定,3.规划指标： 总用地面积：38971.4，其中一号地块位于西侧，占地26094，建设用地面积10041，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二号地块位于东侧，建设用地面积12877.4，

2、为新闻出版用地，容积率2.0，不可更改。绿化率30%，建筑密度30%。 4.建设内容： 分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建筑面积：83816.7，其中地上建筑面积60898.3，地下建筑面积22918.4。 （1）一号地块复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50。1F5F为复合书店类，建筑面积24343.5，6F8F为影院+电玩（建筑面积5700）、健身、培训（5100），地下一层，建筑面积10041。 （2）二号地块文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积25754.80。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券投资交易三部分各占2层，地下一层

3、，建筑面积12877.40。,项目属性界定： 一定年限的使用权开发,4,项目发展方向,复合书店综合体(一号地块) 文化艺术品展示交易中心(二号地块),酒店（快捷或星级含类星级酒店） 写字楼,就可行性，对于项目 发展定位进行论证,5,项目概况分析,写字楼市场研究,物业发展建议,酒店市场研究,6,郑州酒店市场,7,大量高档酒店集中在金水路，因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时它也是郑州主要的行政大道、商务大道、财富大道 ，高楼林立， 市政配套齐全； 郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区域，郑州未来城市的名片，现已运营的高档酒店较少； 在新区的规划中，以政府为主导，会展为带动，给酒店业带

4、来了发展机遇，目前在建项目也大多集中此区域；,红色代表营业中 代表四星级 代表五星级,现有酒店分布,大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少； 新区会展经济的发展提供机遇。,星级酒店市场扫描,8,- -,管理资源网,管理资源网,管理资源网,管理资源网,管理资源网,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,本资料来自,管理资源网,9,本资料来自,,,,本资料来自,,,,本资料来自,,,,本资料来自,,,,本资料来自,,,,本资料来自,,,,本资料来自,,,,本资料来自,,,,10,运营情况,因星级

5、规格而产生的入住价格差异不明显。,星级酒店市场扫描,11,- -,入住率,五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。,五星级酒店的平均开房率明显要高于四星级开房率，主要原因是郑州五星级数量少且声誉好、经营较好，基本垄断了所有的高层消费群体； 郑州的淡旺季主要受到政府会议及商务活动所影响，淡旺季波动不明显，但大型会展期间波动较大；,星级酒店市场扫描,12,- -,酒店市场扫描,酒店市场扫描09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。,分星级开房率 73.33,郑 州 酒 店 开 房 率 （分星级） 74.33,70 60,67.52,63.

6、60,61.63,55.40,61.92,50 40 30 20 10,0.00,五星,四星,三星,二星,一星,未评星,全市,星级酒店市场扫描,13,酒店房价市场由于郑州商业及会展经济拉动，郑州星级酒 店房价近阶段呈小幅上升趋势,分星级房价,郑州酒店平均房价 （分星级）,600 500 400 300,654.24,393.12,325.68,200,267.83,170.80,170.16,293.74,0,五星,四星,三星,二星,一星,未评星,全市,星级酒店市场扫描,14,酒店管理,自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。,星级酒店市场扫描,15,商务配套,较为齐全，但普

7、遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、精神内涵和图腾的特质。,星级酒店市场扫描,16,酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显； 会展经济对于酒店市场的拉动作用显著； 普遍缺乏特色、突出亮点不足。,现有酒店印象,星级酒店市场扫描,17,希尔顿酒店 永和丽笙酒店 喜来登酒店 大观国际酒店 凤凰城酒店 香格里拉酒店 千玺广场 喜来登酒店,未来供应区域,大部分集中在郑东新区；,8,星级酒店市场扫描,18,未来供应酒店星级,几乎全部为五星级。,星级酒店市场扫描,19,项目周边酒店,入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主； 入住良好，展会期间更佳；,星级酒店市场扫描,2

8、0,项目周边酒店,依托区域优势，硬件、配套无明显升级；,星级酒店市场扫描,21,市场发展概况调研,调研（1） 调研方法：市场问询法 调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士 观 点：郑州一个月有一家半快捷酒店开业 ，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。 访谈内容： 04年底-07年 是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。 08年-10年 是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。 整体市场无序发展，良莠不齐。一方面是品牌快捷酒店的迅速扩张，一方面是大量小型快捷酒店的进入。甚至都市村庄的农民有一栋楼，就可以装修一下做快捷酒店。如经三路枣庄、丰庆路庙里、文化路

9、陈寨等。 预计整个行业的黄金发展期就2年时间。目前考虑一是提升经营档次，向星级酒店靠拢，二是考虑转型和多元化经营。,快捷酒店市场扫描,22,市场发展概况调研,调研（2） 调研方法：市场问询法 调研对象：郑州旅游职业学院饭店管理系主任、省旅游星级饭店评定检查员 李晓东 观 点：旅游大众化细分酒店市场 访谈内容： 目前国际上，经济型酒店做得比较好的有美国的“速8”、法国雅高推出的“宜必思”，英国的洲际等。国内做得比较好的经济型酒店有“如家客栈”，“锦江之星”，“中江之旅”、“新亚之星”等。李晓东分析，经济型酒店出现的主要原因一是商务需求的增大，二是旅游大众化趋势的发展，三是社会需求满足率的提高，市

10、场细分加快。 目前郑州的经济型酒店的价格为每天120130元，最好能降至每天80100元，因为郑州三星级、四星级的酒店价格每天只有三四百元。另外，经济型酒店的选址也非常重要。不仅如此，经济型酒店也要学会说“不”，酒店经营也要“经济”，经济型酒店的利润空间就是人工成本的大幅降低，譬如外卖送餐、代购机票等，都不应该是经济型酒店提供的服务。 旅游星级饭店的功能齐全，而经济型酒店的功能单一，主要是提供舒适的住宿环境。国外对酒店服务有个简单的划分惯例，即分为全面服务和有限服务两类。高档酒店提供全面服务，而中低档酒店就是有限服务。对经济型酒店而言，如果仅就面对面接触的人工服务来说，可以说除总台和早餐外，是

11、“没有服务”的，国外都是如此。,快捷酒店市场扫描,23,市场发展概况调研,调研（3） 调研方法：市场问询法 调研对象：河南省旅游局行业管理处处长 张毅兵 观 点：旅游和商贸促进经济型快捷酒店的集团化发展 访谈内容： 从游客的消费心理来讲，游客外出旅游主要是花钱买一种经历、知识及心态，除了要求提供安全、舒适的住宿环境，更多的想在景区等方面多花些钱，不愿在住宿方面多花钱，而且从时间安排来看，游客大多的时间并不在酒店里度过，因而选择经济型酒店是市场发展的必然结果。从入住率来看，高档的星级饭店入住率在60左右就比较高了，而经济型酒店入住率能达到90左右 郑州发展经济型酒店有自己独特的优势，一是郑州是我

12、省的省会城市，二是商贸因素，全省及国内外游客在郑州聚集停留的较多。此外，根据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界最大的旅游目的地国家，预计接待的世界各地旅游者将达到137亿人次，占世界市场份额的86，其中相当一部分人对经济型酒店有需求 。 近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。假日集团、雅高、万豪都有明确的在中国发展经济型酒店的动机，万豪还专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。,快捷酒店市场扫描,24,市场分析,1.快捷酒店或者经济型酒店存在较大的发展空间和机遇 2.经济型

13、酒店市场进入门槛较低，导致行业的无序发展和不规范竞争，使行业发展进入洗牌期。 3.雅高、喜达屋、假日等国际星级酒店品牌纷纷进入中原，由原先的高星级酒店布局，开始快捷酒店的布局，势必带动行业的进一步整合。 4.经济型酒店未来的发展，势必是品牌化、规模化和服务与管理的竞争。,快捷酒店市场扫描,25,郑州经济型酒店（快捷酒店）整租租金状况调研,快捷酒店市场扫描,26,快捷酒店市场扫描,27,经济型酒店（快捷酒店）整租租金市场分析,快捷酒店市场扫描,1.市场经营状况良好，占据较大市场份额的仍然是以锦江、 如家、七天等为代表的品牌性经济酒店连锁集团。 2.经营方式：一是酒店集团整租物业进行经营；而是业主

14、 以自有物业加盟品牌酒店进行经营。 3.经营面积：视所处区域及目标客群，在4000-9000不等。 4.租金状况：根据所处地段不同，在25-45/月/元之间。 5.客房销售情况良好，跟酒店品牌度成正比。品牌酒店基本 在80%,个别小酒店也做到了50%以上。 6.选址特点：大多位于商业区、商务区或相对繁华路段。,中国主要经济 酒店市场份额,28,快捷酒店市场扫描,中国经济型酒店品牌情况【参考资料】,29,经济型酒店（快捷酒店）设店要求,以如家品牌为例： 1.城市要求 全国省会城市、直辖市等经济比较发达的城市（GDP在800亿以上的地级城市及全国经济10强县市），有充足的商务客源。 2.建筑要求： 1) 建筑物的建筑面积在30006000以内，出房数量约在80130间； 2) 周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位； 3) 基础设施情况（最佳）：水用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位； 4) 物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途； 5) 物业产权清晰； 6) 租赁年限：15-20年。 3.选址要求： 1) 位于