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1、1,2019/7/18,物业管理典型案例分析,李静君,2,2019/7/18,一、前期物业管理案例,案情介绍：,南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商的物业进行管理。业主入住之后，对物业管理公司的物业管理收费标准和服务标准等问题多次提出质疑，而该物业管理公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘了原物业管理公司。,3,2019/7/18,案例分析：,从以上的案情介绍可以看出，造成最后业主与物业管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业管理公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标
2、准和服务标准。,4,2019/7/18,1、根据物业管理条例第二十四条： 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本案例中，物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然承接开发商的物业进行管理是不正确的，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。,5,2019/7/18,2、根据物业管理条例第二十一条： 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案例中，虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及
3、小业主的权利和义务等内容。,6,2019/7/18,3、根据物业管理条例第二十五条： 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中业主入住后对物业管理公司的收费和服务标准产生质疑，设定物业管理公司服务达到合同规定标准，那么可见，在买房前期业主没有清楚地了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业管理公司的矛盾。因此，开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。业主应依法接受前期物业管理合同内容。,7,2019/7/18,4、本案中显示业主大会已经成立。 既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后签订物业管
4、理委托合同时，物业管理公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业管理公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费；如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。,8,2019/7/18,启示与思考：,1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并与物业管理公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章前期物业管理明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。,9,2019/7/18,2、销售合同中明确的物业管理服务条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。避
5、免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。,10,2019/7/18,3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。 4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。条例颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市场。,11,2019/7/18,胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到
6、漏雨的地步。于是，胡女士找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。,案情介绍：,二、因新买房屋漏水业主拒交物业管理费,12,2019/7/18,胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费等。 开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。,13
7、,2019/7/18,物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。,14,2019/7/18,处理情况：,由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不十分肯定自己的行为是否合法。于是，三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议：三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理
8、公司支付本年度供暖费。,15,2019/7/18,案例分析：,胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。 合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。,16,2019/7/18,开发商、胡女士、物业管理公司三者存在的债权、债务关系： 1、开发商与胡女士之间存在房屋买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务； 2、胡女士与物业管理公司之间存在物业管理合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务
9、；,17,2019/7/18,3、关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务； 4、开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务“的条件。,18,2019/7/18,最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，相关法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商
10、，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。 本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。,19,2019/7/18,点 评：,本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。,20,2019/7/18,三、物业管理交接问题纠纷,案情介绍：,某小区于2000年初竣工交付使用，时至2003年11月30日
11、，均由甲物业管理公司提供物业管理服务。2003年8月24日，新换届产生的小区第二届业主委员会根据业主代表大会的授权，做出重新选聘物业管理企业的有关决定。2003年9月1日，新一届业主委员会向市房管局交了换届选举的资料备案。10月14日，完成备案。,21,2019/7/18,2003年9月经选举产生的业主委员会就小区“下期物业管理企业是否同意通过公开招投标方式予以选聘”的事项向小区业主书面征询意见。据业主委会统计，小区内有75%的业主表示通过，通过了法定的2/3投票权。该业主委会委托一家咨询公司对该小区的物业管理公开招投标，并在媒体上发布了招标公告。先后有包括原物业管理企业甲在内的3家物管企业参
12、加了本次招标。11月16日，经招标专家评审小组综合评定，乙物业管理公司中标。依据中标结果，业主委会与乙物业管理公司11月20日签订了物业管理服务合同，合同期限由2003年12月1日至2005年11月30日止。,22,2019/7/18,业主委会签订合同后向原小区物业管理单位发函要求其在2003年11月30日零时前向业主委会移交有关物业管理资料及物业管理用房等。自此，小区一系列矛盾和问题开始显现出来。对于业主委会提出对甲物业管理企业移交管理资料和管理用房的要求，甲以种种理由未予执行；对于新选聘的乙物业管理公司提出的与甲物业管理公司进行有关管理交接工作，也遭拒绝。,23,2019/7/18,乙物业
13、管理公司为履行合同准备强行进入小区进行管理交接，由于受到小区部分业主强烈抵制未能实现。小区内部分业主认为业主委会在组织选聘物业管理公司的行为、程序和合法性上有异议，并提出了业主委会在维修基金的管理、使用上存在诸多问题，从而强烈抵制新选聘的物业管理公司进入小区实施管理服务。由此出现了存在于业主委会、新老物业管理企业和部分业主之间的错综复杂的纠纷矛盾。,24,2019/7/18,案例分析：,1、根据物业管理条例第十一条第三款：业主大会有选聘、解聘物业管理企业的权利。第十二条：业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业
14、管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持股票权2/3以上通过。第十五条：业主委员会是业主大会的执行机构，履行的职责有，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。,25,2019/7/18,在本案例中，业主委员会能从大局出发, 遵循物业管理条例的规定, 并未擅自作出选聘物管公司的决定, 而是在重新征询了全体业主的意见之后, 在小区内有75%的业主表示通过，通过了法定的2/3投票权的情况下，运用公开招投标方式选聘物业管理企业，在程序和合法性上并无异议，这一方式值得提倡和认可。,26,2019/7/18,2、根据物业管理条例第三十九条：物业管理服务合同
15、终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九第一款规定的资料交还给业主委员会。物业管理合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，并要通过招投标的方式选聘物业管理企业。因此，在本案例中，业主委员会与新选聘的物业管理企业签订合同之后，要求原物业管理企业在一定时间内进行资料移交和管理用房移交，是合法行为。甲物业管理应该尊重业主意愿和公开招投标的结果。,27,2019/7/18,3、乙物业管理公司坚决履行合同的精神能够理解，但必须要从小区稳定出发和今后对小区的管理来考虑，冷静处理出现的矛盾，
16、避免过激行为。 4、部分业主提出业主委会在组织物业管理单位选聘过程以及维修基金使用管理上存在问题，应按照民事诉讼案件中“谁主张，谁举证”的原则，列举证据材料，既可向有关部门提供，也可通过司法途径加以解决，而不应通过阻挠交接的方式来解决。,28,2019/7/18,点 评：,目前，类似该小区物业管理的交接问题在物业管理行业中已是屡见不鲜。根据现在的相关规定，旧的物业管理公司退出去，新的物业管理公司才能进来。但物业管理条例的出台，却没有对物业管理的交接问题有具体要求。因此，在地方法规或配套措施中，应明确设立物业管理退出机制如何落实到位的具体措施；同时政府部门及主管部门也要多为业主及物业管理企业考虑，加快解决物管公司退出的问题。,29,2019/7/18,四、私自安装飘出式防盗网,案情介绍：,某小区建成时间为1998年。由于小区业主入住时间早，小区业主刚入住时，小区还没有完全建成。加上小区地处偏远，早期入住的业主出于安全考虑，家家户户安装了防盗网，部分居民为了扩大家居的实用空间，又把防盗网安装在了窗外。由于小区还没有完全竣工，当时的物业管理公司也没有
