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1、泰禾集团投资开发模式研究,2018年6月,泰禾集团发展战略简介,泰禾集团产品策略 泰禾集团投资策略 泰禾集团院子系列产品介绍及案例分析 研究结论与启示,PART 1,泰禾集团发展战略简介,公司简介,泰禾集团创建于1996年，2010年借壳福建三农，在A股上市，后更名为泰禾集团。泰禾集团主营住宅地产和商业地产开发， 并进行医疗健康、文化、教育等多元化布局。泰禾集团实际控制人是黄其森，通过泰禾投资和直接持股的方式，持有泰禾集 团约47%的股份，叶荔和黄敏为黄其森的一致行动人，二者共计持股泰禾集团13.55%,表：截至2018年一季度泰禾集团主要股东持股比例,图：泰禾集团实际控制人与上市公司的控制关
2、系,黄其森,泰禾投资集团有限公司,泰禾集团股份有限公司,95%,48.97%,0.15%,数据来源：wind数据库、上市公司年报、 同策研究院,发展历程,2010年，借壳福建三农成功 上市； 2011年，进军商业地产，先,后打造福州五四北、东二环，,2013年，在北京、上海等一 线城市纷纷落子；首个泰禾广 场五四北泰禾广场开业； 2015年，收购福建一卡通； 2016年，“大院系” 产品,以及泉州、石狮等地泰禾广场。 面市，“院子系”拓展到“十,打造的“海西第一城市综合体” 一城十八院” ；布局医疗大健,康，收购大新寿险；同年还进 入文化院线领域,根植本土，深耕福建,挥师进京，别墅标杆,199
3、6年，泰禾先后在福州 开发了天元花园、天元美树 馆等楼盘 2000年，天元花园项目独 创半坡式住宅，依山而建， 开启福州坡地建筑之先河 1996年,2002年，首次在北京取地 2003年，打造“运河岸上的 院子” 成就院子系开篇之作， 开创中国精装院落先河； 2005年重回福建，打造泰禾 红树林、泰禾红峪系列经典豪 宅项目 2002年,东二环泰禾广场，填补了福州 高端购物中心市场的空白 2010年,2013年,开创泰禾+，美好生活 多元化布局 成功上市，进军商业,2017年,2017年，首家泰禾影城 北京立水桥店盛大开业； 依托控股股东泰禾投资集 团在医疗健康、教育、文 化院线等领域的优质资源
4、， 推出“泰禾+”战略，开 创“中国式美好生活”,至今,全国化战略,截至2017年底，泰禾集团已经布局了以北京为中心的京津冀区域、以广深为中心的珠三角区域、以上海为中心的长三角区 域以及福建的福州、厦门等共计31个重点城市，2017年，在支持公司规模化战略的情况下，泰禾集团新进了郑州、济南、 南昌、合肥、太原、武汉等热点二线省会城市，加速全国化布局,业绩状况,泰禾销售规模增长速度较快，除2016年销售增速较缓以外，近几年销售金额同比增长都在60%以上，2017年更是同比大增 1.5倍，首次突破千亿元。全国房企销售金额排名也上了一个档次，排在17位，首次进入TOP20行列,表：泰禾集团20142
5、017年销售金额排名,62.1%,60.7%,23.8%,140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0%,0,200,400,600,800,1000,2013年 2014年 销售金额（亿元）,2015年 2016年 销售面积（万平方米）,2017年 销售金额同比,图：泰禾集团20132017年销售金额、销售面积及销售金额同比 1200 151.8% 160.0%,数据来源：网络公开数据、上市公司财报、同策研究院,高周转战略,高增长房企必然配合高周转，一方面通过快速开发扩大规模，另一方面，高增长房企需要通过高周转快速回笼资金，保障财 务安全。
6、泰禾的高周转是有条件的高周转，要求在保障利益和品质的前提下，尽可能地追求高周转,1 控制开盘周期 二线城市的住宅项目通 常控制在6-8个月左右开 盘，如果预判8个月内开 不了盘的项目，则会放 弃投资 泰禾集团董事长黄其森 表示，“高周转”就是 利润，就是竞争力,2商业地产的高周转 商业地产目前的资金周转 周期大约是一年半到两 年。商业项目对个性化要 求较高，产品的标准化不 适用。泰禾商业地产更多 的是通过在运营方面的创 新，从提高运营效率的角 度，提高商业地产周转率,3 产品标准化 高周转建立在一整套标 准化系统基础上，泰禾 也不例外。泰禾通过标 准化管理流程、供应链 条等，来提高运营效 率，
7、泰禾也标准化产品 设计，但会根据项目的 差异化需求进行调整,高周转战略,从财务指标上看，泰禾的周转效率并不高，近五年的存货周转率和总资产周转率都远远低于行业平均水平，主要是商业地产 开发和高端物业项目的增加，拖累了周转速度,0.40 0.35 0.30 0.25 0.20 0.15 0.10 0.05 0.00,2013年,2014年,2015年 2016年,2017年,泰禾存货周转率,行业平均水平,0.00,0.05,0.10,0.15,0.20,0.25,0.30,2013年,2014年,2015年 2016年 2017年,泰禾总资产周转率 行业平均水平,图：泰禾20132017年存货周转
8、率与行业平均水平比较（单位，次）,图：泰禾20132017年总资产周转率与行业平均水平比较（单位，次）,数据来源：wind数据库、同策研究院,高质量、高溢价战略,0.00,10.00,20.00,30.00,40.00,2013年 2014年 泰禾销售毛利率（%）,2015年 2016年 2017年 行业平均水平（%）,0.00,5.00,10.00,15.00,2013年 2014年 泰禾销售净利率（%）,2015年 2016年 2017年 行业平均水平（%）,高质量、高溢价与高周转一起，被称为泰禾的“三高战略”，是泰禾住宅开发的指导思想，简言之，就是在保证质量和利润 的前提下，尽可能地追求
9、高周转。但从泰禾集团近几年的利润情况看，毛利率和净利率均低于行业平均水平，盈利能力较 差，在规模与利润面前，泰禾还是遵循规模优先原则 图：泰禾20132017年毛利率与行业平均水平比较 图：泰禾20132017年净利率与行业平均水平比较,与高质量战略相配合的是精品战略，泰禾的主要产品定位是高端精品，对产品质量管控严格 在盈利方面，主要是高成本的土地价格拖累了盈利能力。2016年开始，泰禾减少在公开市场上竞拍土地， 而是改为主要通过收并购的方式拿地，降低拿地成本 数据来源：wind数据库、同策研究院,“泰禾”战略,2017年，泰禾发布“泰禾”战略，该战略是以地产为核心，综合商业、教育、医疗、文化
10、、金融五大板块，通过为住宅 配套引入购物、学校、医院以及影院等，全面提升业主的居住体验。“泰禾”战略的背景在于客户的需求在不断升级，简 单、单一的服务已经不能满足消费者的需求，泰禾需要整合多种资源，满足客户全生命周期的需求,教育,商业,金融保险,医疗,文化,物业,园林 泰禾 建筑 精装,PART 2,泰禾集团产品策略,多元化产品策略,近年来，泰禾积极探索房地产产业链延伸行业的投资机会，进行多元化布局，目前已经布局了健康、体育、文化院线等新业 务领域。泰禾布局多元化业务的逻辑是为业主提供多样服务 表：泰禾多元化业务领域,多元化金融业务,泰禾布局金融业务时间较早，且投资积极，实行多元化金融布局，目
11、前已经涉及到银行、保险、证券、以及金控平台等业 务，构建起了一条涵盖多领域的“大金融”全产业链,泰禾金融,银行,福建海峡银 行,福州农商银 行,证券,东兴证券,保险,海峡人寿,香港大新寿 险,金控平台,在平潭设立 泰禾金控,其他金融业 务,第三方支付,产融股权投 资基金,住宅与商业协同发展,泰禾实行住宅与商业协同发展。2010年，在住宅持续限购，去化难度加大的基础上，泰禾开始布局商业地产，分散经营风 险，此后逐渐加大规模。2017年，泰禾住宅和商业分别实现营业收入165亿元和66亿元，商业营收占住宅的40%,164.61 68%,66.08 27%,80% 70% 60% 50% 40% 30
12、% 20% 10% 0%,0,50,100,150,200,住宅 营业收入（亿元）,商业 占比,图：泰禾2017年住宅和商业地产结转面积,89.68 万平方米,32.72 万平方米,住宅 商业,图：泰禾2017年住宅和商业地产营业收入及营收占比,数据来源：上市公司财报、同策研究院,商业地产,泰禾商业地产有三条产品线，分别是“泰禾广场”、“泰禾新天地”和“中央广场”，以商业综合体和高端社区商业为主。 此外，泰禾商业板块旗下还有酒店和院线业务。截至2017年底，泰禾商业旗下拥有8家酒店和5家泰禾影城 图：泰禾商业地产产品情况,住宅产品,泰禾住宅产品线经过不断完善，目前已经有较为丰富的产品类型。20
13、17年，泰禾继“院子系”之后，推出了“大院系”、 “小院系”、“园系”、“府系”等全新的产品线，主打中式建筑，作为“院子系”顶级豪宅产品的补充 图：泰禾商业地产产品情况,住宅产品线案例,院子系列：院子系列产品是泰禾集团最具代表性的住宅品牌，该系列产品最大的特点就是将中国文化，尤其是地方文化特 色，融入进建筑和园林景观中，在目前大多追逐西式风格的国内住宅市场上独树一帜，个性鲜明，形成差异化产品。院子系 列的成功打造深受市场欢迎，截至2017年底，已经扩展到17城31院,街巷：让邻居们又住在了一起， 谈街议巷是中国民间生活习惯,大宅门：有家庭的仪式感，形成 独门独户独院的建筑形态,泰禾院子的原型福
14、州的著名景点三坊七巷，是 一个院落形成街巷式的古民居,福州三坊七巷,泰禾院子系列是定位高端的别墅产 品，也是泰禾的标签级产品。该类 产品通常有地段好、中国风独特设 计、品质好、溢价高等特征,产品差异化：不量产、不趋同，定 制化建筑，定制化装修,产异化产品,中式建筑：泰禾一直追求差异化产品，期望通过好的产品塑造和强化泰禾地产品牌。泰禾通过在产品中融入中式文化元素， 通过差异化的产品设计理念成功将院子系列等住宅产品打造成为知名的地产品牌,开发理念：弘扬中国建筑文化、复兴中式居住理想 扩容多条中式产品线：2017年，泰禾扩容了产品线， 新增了大院系、小院系、园系、府系等多条以中式建 筑为特色的产品线
15、 院子系列：院子系列是中式建筑的开山之作，通过中式建 筑风格，打造中式院落，引得业内好评，院子品牌成为住 宅品牌的典范 院子系列扩容：由于良好的口碑和市场反响，院子系列产品不 断扩容，目前已经拓展到全国17个城市，打造了31座中式院落,商业地产差异化,商业地产差异化：泰禾商业定位高端，做差异化产品，商业地产不做简单的标准化复制，重视产品个性。泰禾商业地产产品 功能定位为：服务平台、实体社交平台、城市景点，因地制宜，通过产品品质，打造泰禾商业地产品牌,泰禾商业地产坚持差异化竞争，不做标准化产品，追求 个性，根据每个项目的基因量身定制产品，保证每个项 目的地域适应能力,泰禾商业地产的定位较高，定位为高端商业，功能定位 为服务平台、实体社交平台和城市景点,商业地产资金沉淀较大，泰禾通过产异化的产品打造商 业地产品牌，希望未来通过管理输出的方式来实现商业 地产的规模扩张,PART 3,泰禾集团投资策略与“泰禾” 产品介绍,布局策略：深耕福建本土，坚守一二线城市,30%,45%,25%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,一线城市,三四线城市,
