《【2019房企研究】标杆企业：新城控股高增长模式研究及潜在风险》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【2019房企研究】标杆企业：新城控股高增长模式研究及潜在风险（85页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、新城高增长模式研究及潜在风险,2018年8月,新城地产规模提速 新城地产高增长路径 新城地产高增长背后的风险分析 结论与启示,PART 1,新城地产规模提速,房地产企业规模提速,过去的两年是中国房地产市场高歌猛进的两年，全国商品房销售额、销售面积快速发展。以郑州、苏州、南京、合肥等城市 为代表的二线城市楼市行情向好，继而三四线城市的发力，使得中国房地产市场异常的引人关注，也招致了更为严厉的调控 政策。尽管政策高压，但市场整体没有发生根本的变化，企业规模也在不断扩大，集中度不断上升 图：2000-2018年中期中国商品房销售金额、销售面积及同比情况,-40.00,-20.00,0.00,20.0
2、0,40.00,60.00,80.00,100.00,180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0,2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018H 销售面积（万） 销售金额（亿元） 销售面积同比（%） 销售金额同比（%） 数据来源：国家统计局、同策咨询研究部,房地产企业规模提速,2011,2012,2016,2017,2013 TOP3,TOP5,2014 TOP10,2015
3、 TOP20,数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部,房地产企业是房地产市场的重要参与者，在市场向好的趋势下，房地产企业如浴春风。近两年来，走规模发展路线几乎成为 了中国房地产企业的风向标，行业巨头逐渐露出水面，独角兽企业、黑马企业进入大众视野，整个行业集中度在不断提高， 一些房企销售规模惊人 图：2011年-2017年房地产企业销售规模集中度情况 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0,2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控 股在2017年也交出了一份靓丽的业绩
4、单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增 长94%，增速在TOP20房企中位列第五位 图：2017年销售金额TOP20房企两年销售金额增长值及销售金额增长率,房地产企业规模提速,78%,45%,34%,142%,47%,20%,%,-4,77%,28%,41%,8%,40%,94%,53%,96%,48%,162% 158%,88%,60% 40% 20% 0% -20%,86%80%,180% 160% 140% 120% 100%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,2016年销售金额,2017年销售金额,2017年
5、销售金额增长率（%）,数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部,2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控 股2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长 94%，增速在TOP20房企中位列第五位。而2018年上半年新城控股销售金额达953亿元，排名已跃居第8位，全年销售目标 已经过半,房地产企业规模提速,0.00,20.00,40.00,60.00,80.00,100.00,0,200,400,600,800,1000,1200,2010 2011
6、2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018H,图：2010-2017年新城控股销售金额、同比及排名情况（单位：亿元、%、位） 1400 120.00,3040 3030,2079 1916,1606.2,1217,953,937,852,4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0,图：2018年1-6月典型企业销售金额及排名情况（单位：亿元、位）,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 4124.8,N 代表房地产企业销售金额排名,19 24 31 28 25 21 15 13 8,数据来源：上市公司财报、同策咨询研究
7、部,90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00,3年复合增长率（%）,5年复合增长率（%）,高歌猛进的市场，为房地产企业规模发展提供了氛围，房企销售增速快速提升，企业增长活力旺盛，以2017年末期数据为 例，以万科、碧桂园等典型企业销售规模复合增长率来看，都呈现出了较高的增长速度。其中，新城控股3年复合增长率达 到72.77%，仅次于融创中国，5年复合增长率也达到51%，位居第三位。反映出新城控股近年来销售规模快速增长的趋势,房地产企业规模提速,图：2017年典型房地产企业销售金额复合增长率情况,数据来源：上市公司财报、
8、同策咨询研究部,市场的良好势头使得新城在盈利规模和能力得到提升。在2014年之前因为本身规模较小，新城利润规模并不大仅为10亿级 别，但在2015年市场的好周转，新城利润规模和销售毛利率大幅提升，特别是在2017年其利润规模达到60亿元，销售毛利 率达到接近30%，在2018年中期，新城业绩保持高速增长，毛利率提升至31.9%,房地产企业规模提速,图：2012-2018年H1新城控股净利润及销售毛利率情况,0,5,10,15,20,25,30,35,0,10,20,30,40,50,60,70,2012,2013,2017,2018H1,2014 2015 净利润（亿元）,2016 毛利率（%
9、）,数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部,PART 2,新城地产的高增长路径,企业发展的5个维度,近年来房地产企业规模的快速增长是有目共睹的，但是规模的增长并不能简单的概述为企业成长的全部。为了较为全面的分 析新城地产是如何做到规模的高速增长，我们从五个维度进行分析，分别是规模积累、运营效率、增长品质、成本控制、稳 健发展五个方面，以求更全面的分析新城地产高速增长的路径,规模,效率,品质,成本,稳健,规模,效率,品质,成本,稳健,发展历程：新城地产国内少有的双上市 平台房企 销售规模：销售业绩快速增长，长三 角、中西部成贡献大户 土地储备：充足土储为高成长保驾护航,多元化：住宅+商业双轮强驱
10、动模式,抓住市场快速增长周期,-10,0,10,20,0,500,1000,2010,2011,2018E,2012 2013 新城控股销售金额（亿元）,2014 2015 2016 2017 全国商品房销售金额同比增速（%）,高速发展期,数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部,企业规模的快速发展离不开市场环境的支撑，换句话说企业的发展战略要符合市场变化的大趋势。新城地产规模的快速发展 主要从2014年起，当年销售金额仅为245亿元，但经过4年的快速发展销售金额已达1264亿元，三年复合增长达到72.7%， 并在2018年制定下1800亿元的销售目标，而在此时期，中国房地产市场也高歌猛进，特别
11、是2016年商品房销售金额同比增 长34.7%。可以看出新城地产在市场整体向好的趋势下，销售业绩取得快速发展 图：2010-2017年新城控股销售金额及全国商品房销售金额对比情况 2014-2017年全国商品房市场增速分别为-6.3%、14.4%、34.7%、13.7% 2000 2014-2017年新城控股销售金额分别为18.8%、30.3%、103.7%、94.4% 40 2014-2017年新城控股新增土地储备面积分别为440、758、1464、3392.8（万平方米） 30 1500,新城地产发展历程,新城地产创建于1993年，大本营位于江苏的常州市，从深耕一个城市到布局全国，项目逾3
12、00多个项目，其间公司发展历程 经历了多次转折，但细数其发展历程大致有两条线可追溯，一条为业务线，另一条为资本线，在2016年A股市场上市后，其 也是国内房企少见的双平台上市房企之一,新城团队 在常州成 立,2001,新城借壳“五菱B” 登陆资本市场，股票 简称“新城B”,2002,1993 1996,成为常州 市场领先 者,走出常州，实 现城市公司到 区域公司的突 破,2008,涉足商业地 产，房企百强 前20,2010,战略重心转移 至上海，销售 额首次突破 100亿,2011,大胆超越长三 角区域，布局 武汉、长沙等 中部核心城市,2012,2014,公司加大全国 化布局步伐， 进入南昌
13、、济 南、长春等,2015,2017,数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部,销售金额突破 千亿，达 1264亿元,新城发展登陆H股， 成为双平台上市房企,公司将B股停止上 市，而整体打包A股 上市，实现A股H股 同时上市,业务线历程,资本线历程,新城地产发展历程,即使是双平台上市，但最终公司董事长王振华还是以绝对的控股优势成为H股上市平台新城发展控股（1030.HK）实际控制 人，以及A股上市平台新城控股（601155.SH）的实际控制人，集中的股权结构保证了稳定的控制权，保障了公司战略的稳 定性。也可以看出新城发展控股是新城控股的股东，股权占比67.14%,王振华,Infinity For
14、tune Development Limited First Priority Group Limited,新城控股（601155.SH）,100%,100%,100% 富域香港投资,72.3% 新城发展控股（1030.HK） 香港创拓发展有限公司,100%,100%,常州富域发展有限公司 61.04%,常州德润咨询 6.1%,其他有限售流通股 0.99%,其他非限售流通股 31.87%,销售规模业务和版图,在“以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部扩展”的“1+3”扩展战略指引下，新城的全国版图逐渐 扩大，其中2017年末，长三角已进驻城市达到50个、珠三角8个、环渤海9个、中西部15个。另外，近年来新城地产通过 “住宅+商业”双轮驱动助力新城版图扩张，规模化效应更加明显,9个城市,50个城市,8个城市,15个城市,住宅项目分布,商业项目分布,销售规模销售金额大增城市进入提速,2017年新城地产合约销售金额突破1000亿至1264.7亿元，同比增长94%，2018年上半年公司销售金额已达953亿元，同 比增长94%，保持了2017年的高增长势头，而2016年的销售金额同比增长达到104%，销售金额的高速增长与新城快速的 城市进入不无关系，截止2017年末公司进驻超过70个地级市、200个县级市，总数接近20
