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1、第一章 总 论1.1项目名称项目名称：栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目1.2项目承办单位承办单位：栾川县城关镇人民政府法人代表：张建国承办单位：洛阳腾宇置业有限公司法人代表：陈琳1.3编制单位编制单位：洛阳水利勘察设计有限责任公司资质证书：工咨丙12020070023法人代表：王家会1.4编制程序受洛阳腾宇置业有限公司的委托，洛阳水利勘察设计有限责任公司，于2013年5月接受了编制栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目申请报告的任务之后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料，在充分调查的基础上，就编制栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建
2、设项目申请报告的有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目申请报告阶段工作范围和深度的规定，结合项目自身的特点和项目拟建地区的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设设想，编制完成了本工程的项目申请报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。1.5编制依据（1）承办单位编制本项目申请报告委托书（2）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等。（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。（4）国家发展改革委员会颁发的可行性研究报告编制方法纲要（5）国家发改委颁发的建设项目经济评价方法和参数（第三版）（6）栾
3、川县城总体规划（2004-2020）（7）城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）及其它现行有关规范、规定。（8）河南省洛阳市栾川县2013年第二季度材料价格信息。（9）建筑设计防火规范(GB500162006)2006年版。（10）建设项目可行性研究指南1.6编制范围与内容根据国家对工程项目申请报告编制范围和深度的有关规定，本项目申请报告主要对栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目提出的背景、项目建设的必要性进行研究论述，对项目的建设条件、总平面规划方案、建设内容与规模、工程技术方案、节能、环保、劳动安全及卫生消防、项目实施计划、项目管理及工程招投标、投资估算与资金筹措
4、等内容进行综合分析、研究，以期为项目的下一步工作提供可靠的决策依据。1.7项目概述1.7.1项目提出的背景根据现阶段我国经济社会发展的大背景，中央明确提出建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村的战略举措和发展目标，高度概括了农村经济社会发展的各个方面。目的在于改善农村居民的生产、生活和生态环境， 提高农民的生活福利水平和持续的自我发展能力。村庄建设、环境整治和移风易俗，无疑是 新农村建设的重要内容和最直观的体现，加强新农村改造，改善农民 人居环境，是新农村建设的重要任务之一。为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后
5、局面，合理利用土地资源，栾川县政府决定在栾川县陈家门村开展“城中村”改造建设。栾川县作为洛阳市经济发展较快的县，具有辐射周边、分担洛阳市城镇职能的重要作用。从周围自然村土地利用现状看，周围的农用地和建设用地存在着布局凌乱，分散无序，粗放式用地的问题。依据栾川县发展的需求，统一进行城中村改造，将农户集中起来进行合理安排管理，方便了农户的生活，也为城市的发展解决了土地的问题。因此本项目的建设是迫在眉睫的。1.7.2 项目建设方案与规模本次建设项目为栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目，根据栾川县人民政府关于贯彻落实全省经济运行会议八大举措和十大措施责任分解的通知，贯彻中共中央国务院关于推进
6、社会主义新农村建设的若干意见，参照当地新农村建设相关规定，结合栾川县总体规划和目前建设进展情况，拟将现陈家门村进行整体改造是发展需要。拟建新址选定在城关镇陈家门村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场3块。规划占地150.35亩，其中，安置地块占地25.42亩，商业开发区占地100.57亩, 一站式汽车服务广场24.36亩。一、商业开发区占地67042.49，建筑占地面积8490，总建筑面积72587。建设13层品质小高层10栋，两层半双拼洋房8栋，高档双拼洋房15栋，社区服务中心和幼儿园各
7、1栋。二、安置区占地16945.66，建筑占地面积7189.7，总建筑面积27881.8。建设4层安置房12栋。三、一站式汽车服务广场占地16237.64，建筑占地面积5577.73，总建筑面积5577.73。建设汽车展厅1栋，维修车间及精品超市1栋，宿舍仓库1栋。1.7.3 项目管理与实施进度本项目承办单位为洛阳腾宇置业有限公司。为做好栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目的征地和规划与建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，洛阳腾宇置业有限公司成立本项目建设领导小组，负责征地手续的办理和栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目的规划、设计、报批与实施等工作。项目建设期为
8、24个月。1.7.4 项目建设总投资及资金筹措本项目总投资为22045.24万元。全部由洛阳腾宇置业有限公司自筹解决。安置区及配套设施资金由洛阳腾宇置业有限公司出资，城关镇负责实施。1.8 结论与建议1.8.1结论栾川县城关镇陈家门城中村改造汇景天下建设项目符合栾川市拉大城市框架、加快城市发展步伐，提升城市整体竞争力的政策要求。项目的成功开发，能积极推动该区域的城市化建设，并带来多方面的经济社会效益：1、促进区域内经济的发展，为城市的快速发展奠定坚实基础。2、提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观。3、改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益。4、完成改造居民由村民向
9、市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分逐步改变居民原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。总体上，通过科学论证，该项目在经济效益、社会效益、环境保护等方面均具有可行性，项目经过科学安排，精心施工，最终能实现政府、村组居民和开发商三方共赢的目标。 1.8.2建议在项目实施过程中，不仅面临拆迁、补偿安置等繁重工作，而且需要协调土地、规划、市政、拆迁等政府相关部门，中间环节多，协调工作量大，因此，为保障项目改造的顺利实施，使其尽快出形象、见效果，以圆满实现项目既定的目标。 提出以下几点建议：1、争取政府政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。2、做
10、好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。3、应进一步落实与完善本项目配套水、电等市政基础设施建设。第二章项目背景及建设必要性2.1项目承办单位概况城关镇是栾川县的政治、经济、文化、金融、信息中心，是栾川县委、县政府驻地，总面积8.4平方公里，辖5个居委会3个行政村63个居民组，常驻人口1.4万余人,城区人口7万余人。近年来，我镇先后荣获“全国三个代表重要思想学习教育活动先进集体”、“全国婚育新风进万家活动先进乡镇”、“全国卫生乡镇”、“全国商业名镇”、“中国最具发展优势乡镇”、“全国环境优美乡镇”、“全国创建文明村镇先进单位”、“全国百佳先进基层党组织”、“河南百强乡镇”、“市级文明单位
11、”、“洛阳市十强乡镇”等数十项殊荣。洛阳腾宇集团公司是国内钼系列产品生产企业之一，企业成立于1997年，已经发展为具有采矿、选矿、冶炼、加工、贸易一体化的集团公司。公司核心以生产钼系列和有色金属产品，同时已发展为拥有汽车销售、配件、维修的中型多元化企业，被洛阳市工商行政管理局授予“洛阳市重合同守信用企业”称号。洛阳腾宇集团有限公司位于洛阳市中州中路329号枫叶国际20楼2006室。集团是集钼、有色矿产采、选、冶为一体的生产加工销售和汽车销售、贸易等多元化企业。2.2项目提出的背景2.2.1我国新农村建设的发展根据现阶段我国经济社会发展的大背景，中央明确提出建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村
12、容整洁、管理民主”的社会主义新农村的战略举措和发展目标，高度概括了农村经济社会发展的各个方面。其中，“生产发展“是其物质条件、“生活宽裕”是其具体落实、“乡风文明”是其思想基础、“村容整洁”是其环境氛围、“管理民主”是其体制保障。这五个方面相互融通、相辅相成、互为前提，共同构成“社会主义新农村”概念的科学内涵，形成一个统一的有机整体。 新农村建设的目的在于改善农村居民的生产、生活和生态环境， 提高农民的生活福利水平和持续的自我发展能力，以新农民、新风尚、新房舍、新设施、新环境的“五新”为标志，以加强农村道路、水电、水利等生产生活设施建设，促进农村教育、卫生等社会事业发展，为 农民提供最基本的公
13、共服务为手段，最终将目前还很落后的农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、生活幸福、文明和谐的新农村。 现阶段的新农村建设中，村庄建设、环境整治和移风易俗，无疑是 新农村建设的重要内容和最直观的体现，加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。2.2.2城中村改造是新农村建设的重要任务之一农业、农村和农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题。过去，我们靠农业的积累、农民的贡献和农村的支持，建 立起了比较完整的国民经济和工业化体系，但另一方面，城乡二元结构也日益强化，农村发展越来越落后于城市，广大农村地区和农民群 众并没能很好地分享到工业化和城镇化的成果。当前，我
14、国总体上己到了以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大对农业和农村支持保护的条件和能力。同时，改革开放以来，农业生产和农村经济获得了巨大发展，农民的温饱问题已经基本解决，但农村社会事业、 精神文明和民主政治建设等方面却相对滞后，这已经明显制约着农村经济社会的全面进步，制约着全面建设小康社会的进程。必须加快建设社会主义新农村，实现城乡和农村经济社会的协调发展。因此，必用新农村建设来统领十一五时期的农村工作，按照落实科学发展 观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，进一步调整国民收入分配格局，走工业反哺农业、城市支持农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构
15、，努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，建立城乡社会事业和基础设施共同发展的运行机制，所以新农村改造及土地整合是当前新农村建设的主要任务。 为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，栾川县政府决定在栾川县城关镇陈家门村开展“城中村“改造建设。秉着“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生。”的原则，力求将城中村改造的工作做到最好。改造城中村的过程实际上也是塑造城市形象的过程，使更多的“城中村”融入城市的大圈。2.3项目建设的必要性一、新农村城
16、中村改造是实现城乡协调发展的需要 党的十六届五中全会提出建设社会主义新农村的伟大号召，中共河南省委和省政府下发了关于进一步促进城镇化快速健康发展的若干意见，全省各地都在统筹城乡经济社会协调发展，开展城乡一体化的试点工作。这些不仅客观上为人口搬迁和新区建设提供了千载难逢的机遇，而且形成适宜的外部环境条件。从建设社会主义新农村的角度看，人口搬迁势在必行。首先，通过人口搬迁可以加快农民向城镇的集中，改变农村脏乱差面貌，实现农村生活社区化，新农村城中村改造项目的建设将拉大栾川县城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进全县城乡一体化和城镇化建设具有重要的示范作用。二、项目建设有利于和谐社会的建设和发
