天津市不动产登记实务培训教程2017.03

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1、不动产登记实务,王月红 2017.3,不动产登记暂行条例实施细则,不动产登记暂行条例,中华人民共和国物权法,法律,法规,规章,规范性文件,不动产登记操作规范(试行),制度顶层设计,1,1 一般规定 2 申请 3 受理 4 审核 5 登簿 6 核发证书或者证明,总 则,7 集体土地所有权登记 8 国有建设用地使用权登记 9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 10 宅基地使用权及房屋所有权登记 11 集体建设用地使用权及建筑物、 构筑物所有权登记 12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 13 地役权登记 14 抵押权登记 15 预告登记 16 更正登记 17 异议登记 18 查封登记 19

2、登记资料管理 20 登记资料查询,分 则,附 录,A.1 不动产登记申请书 A.2 通知书、决定书、告知书（7种） A.3 公告文书（4） A.4 不动产实地查看记录表 A.5 询问记录 A.6 不动产登记资料查询文书（4） A.7 授权委托书 A.8 承诺书 A.9 具结书 （共21种）,登记一般程序,申请,受理,审核,登簿,发证,不动产统一登记实施前后的变化： 1、物权种类增加 2、初始次首 3、在建工程在建建筑物 4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、层、套、间为不动产单元 5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编码（见国土资源部关于做好不动产权籍调查工

3、作的通知（国土资发201541号）所附的不动产权籍调查技术方案）,登记一般程序,不动产统一登记实施前后的变化： 6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（细则第12条） 境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证 7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权进行公证，登记机构很难把握，风险很大（细则第14条） 8、一并登记，主体一致（细则第2条），一并登记（细则第47条） 9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设用地使用权登记的不得设定抵押登记 10、*证书和证明只有不动产权证书、不动产登记证明两种； *证书分为单一版和集成版（见国土资源部关于启用不动产

4、登记簿证样式（试行）的通知国土资发201525号） *要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书； *共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证 *查封登记、注销登记不发证书或证明（天津市核发核准注销通知书）,登记一般程序,不动产统一登记实施前后的变化： 11、登记人员的要求（细则第8条） 原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知识”，国土部会同有关部门承担考核培训 12、登簿前公告（细则第17条） 13、单方申请和直接办理登记（细则第19条） ； 14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发（细则第22条） 1

5、5、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记（细则第34条） ； 16、业主的建筑物区分所有权的一并登记（细则第36条） 17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记（细则第52、53条）,登记一般程序,什么是不动产登记： 不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 不是行政许可、不是行政审批，是依法记载 记载之前权利已存在，不是因为记载产生，是因为记载生效。 理解了登记的含义，就可以理解分割、合并为什么需要相关部门的批准文件等问题；是当事人举证登记机构审核，而不是登记机构自己去寻找证据（继承不公证问题）,登记一般程序,几个重点内容： 1.1.1：严

6、禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。 1.1.2 不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及实施细则没有规定的材料，不得作为登记申请材料。(如各种证明、备案等) 1.1.3信息共享与当事人提交申请材料的关系 1.1.5耕地以外承包经营权、国有农用地使用权、森林林木所有权登记 1.2登记原则 1、依申请 2、一体登记 3、连续登记 4、属地登记 1.5.2登记簿的关联性 1.6.3.3有查封、抵押或存在意义登记、预告登记的不影响证书的换发或补发,总则,不动产登记的启动： 以依当事人申请为一般原则，以依嘱托和依职权为例外 依申请：双方申请为原则，单

7、方申请为例外 依嘱托：公、检、法的协助执行；人民政府的征收或收回决定（细则第十九条）注意：要有嘱托的文件 依职权：依职权更正，依职权注销（细则第十七条（三）（四）,登记一般程序,1.8.4身份证明材料 1.8.5法律文书 1.8.6继承、受遗赠的不动产登记 1.9代理 注意：一是自然人处分不动产委他人办理问题；二是监护人代理问题（行为能力证明材料、监护关系证明材料） 1.10.1一并申请的情形 1.10.2撤回申请 注意：谁申请谁撤回（单方申请单方撤回，双方申请双方撤回），并有相关程序； 1.10.4.4 对已失效的查封登记、异议登记进行有效管理的问题 2.1.2单方申请情形 2.1.3共有不

8、动产申请（原规范中题目应作此修改为宜） 2.1.5到场申请,登记一般程序,3.4询问（情形、内容、做记录） 4.1.2审核中补充材料（物权法12条第二款） 4.2.4有限制性记载的能否办理变更登记 4.5实地查看 （情形、内容、记录） 4.7公告 首次登记前（情形、期限、异议的处理）、依职权登记、证书证明作废公告 4.8不予登记情形 6 证书证明的核发及持有,登记一般程序,条例的基本制度构架,1,2,不动产权利登记,集体土地所有权登记,国有建设用地使用权及房屋所有权登记,宅基地使用权及房屋所有权登记,集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记,土地承包经营权登记,地役权登记,其他登记,抵押权

9、登记,条例的基本制度构架,1,不动产权利登记,集体土地所有权登记,集体土地所有权登记,1,一、集体土地所有权登记的申请人 （一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请； （二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请； （三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。,集体土地所有权登记,1,二、集体土地所有权首次登记应提交的材料 （一）土地权属来源材料； （二）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标； （三）其他必要材料。,集体土地所有权登记,1

10、,三、集体土地所有权首次登记的审查要点 （一）申请集体土地所有权首次登记的土地权属来源材料是否齐全、规范 ；（原因） （二）不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致 ；（主体） （三）不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求； （客体） （四）权属来源材料与申请登记的内容是否一致 ；（内容） （五）公告是否无异议 ；（其他）,集体土地所有权登记,1,四、集体土地所有权转移登记 （一）转移登记的原因：互换、土地调整等 （二）应提交的材料： （1）不动产权属证书； （2）互换、调整协议等集体土地所有权转

11、移的材料； （3）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料； （4）其他必要材料。,集体土地所有权登记,1,关于集体土地所有权转移及土地所有权性质转换的注意事项： 注意：按照宪法第十条第四款，所有权不能买卖。 所以，其转移的形式收到严格限制。互换、调整。原国家土地管理局的复函，国土资发【2012】99号关于土地整治时权属调整办法，“除飞地、插花地外，集体土地所有权原则上不做调整”； 集体土地所有权变为国有的唯一途径是征收。 2005年国务院法制办与国土资源部联合对土地管理法实施条例第二条第五款进行解释，农村集体经济组织成员全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，

12、可以依法征收为国有，而不是当然为国有。 注意这一条与确定土地所有权和使用权的若干规定在不同时间段的适用,集体土地所有权登记,1,五、集体土地所有权转移登记的审查要点 1 转让方是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体； 2 申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移； 3 集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效； 4 申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突； 5 有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；,集体土地所有权登记,1,七、集体土地所有权变更登记的审查要点 （常见：所有权征收导致范围变化，所有权人名称变

13、更； 注意：征收与所有权变更登记的无缝衔接） 1 申请材料上的权利主体是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致； 2 集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效； 3 申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致； 4 土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范，申请材料与不动产权籍调查成果是否一致； 5 申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；,集体土地所有权登记,1,八、集体土地所有权注销登记的审查要点 情形：征收、灭失 1 申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体相一致； 2 集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效； 3 土地

14、灭失的，是否已按规定进行实地查看； 4 土地部分灭失的，应当同时办理剩余部分的变更登记； 5 申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突； 6 本规范第4章要求的其他审查事项。,条例的基本制度构架,2,不动产权利登记,国有建设用地使用权 及房屋所有权登记,国有建设用地使用权及房屋所有权登记,2,一、适用 依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。 依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。 体现“一体登记”原则 注意：规范1.2.2第二款，“符合登记条件的” 登记依申请和记载含义的体现，对于能否先办土地再办房屋，或者只申请部分房屋问题,国有

15、建设用地使用权及房屋所有权登记,2,二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料 （一）土地权属来源材料； （二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标； （三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证； （四）其他必要材料。 前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。,国有建设用地使用权及房屋所有权登记,2,三、国有建设用地使用权首次登记的审查要点 1 不动产登记申请书、权属来源材料等记载的主体是否一致； 2 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范

16、，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求； 3 以出让方式取得的，是否已签订出让合同，是否已提交缴清土地出让价款凭证；以划拨、作价入股、出租、授权经营等方式取得的，是否已经有权部门批准或者授权； 4 权属来源材料与申请登记的内容是否一致； 5 国有建设用地使用权被预查封，权利人与被执行人一致的，不影响办理国有建设用地使用权首次登记； 6 依法应当缴纳土地价款的，是否已付清土地价款；依法应当纳税的，是否已完税；,国有建设用地使用权及房屋所有权登记,2,四、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料； （二）建设工程符合规划的材料；（建设工程规划验收合格证） （三）房屋已经竣工的材料；（按照城乡规划法建设行政主管部门负责对房屋建设工程是否竣工进行审核备案） （四）房地产调查或者测绘报告