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1、1) 千灯湖片区n 城市规划定位2008年7月,广东新十大工程在全省重点项目工作会议上被公布。其中,位于南海区千灯湖畔的“广东金融高新区”投资达100亿元。此投资为广东金融、服务方面投资额最大项目,大于广州金融创新服务区40亿元和深圳平安国际金融中心30亿元的投资额总和。根据规划,广东金融高新区将采取与香港、广州等金融中心错位的发展路径,其主要目标是致力于建设成为集金融机构数据处理中心、呼叫中心、灾备中心、客户服务中心、培训中心、金融创新研发中心等于一体的金融后援服务聚集中心区。目前已有中国人保(PICC)、友邦保险(AIA)、招商银行等10余家单位的后台业务机构确定进驻金融高新区。金融高新区
2、还将强化创新,将金融高新区打造成为金融创新平台,推广有关创新试点项目。具体的创新计划包括吸引创业风险投资、小额贷款机构、外资银行、各类基金以及担保、信用评级等金融机构进入,港澳资银行在金融高新区设立分支机构视为同城异地支行等,以丰富金融业态,并鼓励各类金融组织创新、业务创新在金融高新区试点先行。n 整体供应状况项目 总建筑面积物业组合写字楼建筑面积工程进度预计入市时间新鸿基华南国际金融中心约28.55万m2商务公寓、住宅、写字楼、购物中心、商铺12-16万m22011年动工2012年广州地铁公司城市综合体约40万m2商务公寓、住宅、写字楼、购物中心、商铺约8万m2即将动工2011年底美国AIG
3、集团写字楼约6万m2纯写字楼约6万m2即将动工自用物业，不对外发售富士通数据中心1.67万m2纯写字楼1.67万m2即将动工自用物业，不对外发售广东光大银行城市综合体约23万m2商务公寓、写字楼6-8万m22011年动工2012年中国人寿保险城市综合体31.4万m2商务公寓、写字楼约11万m2客户咨询2012年承业集团写字楼8.81万m2纯写字楼8.81万m2建至25层2010年底大沥名企联合体写字楼9.4万m2纯写字楼9.4万m2刚拿地-广东中凯文化传媒集团写字楼14.1万m2纯写字楼14.1万m2刚拿地-南海发展写字楼8.95万m2纯写字楼8.95万m2刚拿地-广发银行城市综合体44.3万
4、m2商务公寓、住宅、写字楼、购物中心、商铺15-20万m2左右刚拿地-写字楼面积合计95-110万m2以上资料显示，千灯湖片区的未来写字楼项目都具有一定的规模，大部分为金融机构和工业企业的大集团公司(坚美华创中凯传媒等)兴建的城市综合体概念，除部分自有物业外，预计将有不少的体量将对外销售或也租。无论从规模、地理位置上，以上项目都比我项目具备更强的优势，特别是综合体项目，弥补了新区配套不足的劣势，将成为商业市场上有利的竞争对手。我项目必须清楚地看到这一状况。n 千灯湖板块近四年出让地价情况我们整理了从2007年5月份至今桂城千灯湖板块21块主要的商务写字楼和住宅的土地成交价格，为本项目获取土地成
5、本作一个参照。桂城千灯湖板块2007-2010年主要土地交易记录交易编号土地位置土地用途容积率总建筑面积()成交人成交价(万元)楼面地价（元）交易日期佛南(拍)2007-012佛山市南海区桂城街道海七路地段城镇混合住宅用地2.50 161163.75 广东创鸿房地产公司95200 5907 2007-5-31佛南(拍)2007-011佛山市南海区桂城海八路地段城镇混合住宅用地2.50392998 深圳市鸿荣源房地产公司13950035502007-5-31佛南(拍)2007-031佛山市南海区桂城街道A15区地段城镇混合住宅用地2.50189840.75 中海地产80000 4214 2007
6、-11-23佛南(挂)2007-072佛山市南海区桂城街道89区A地块金融、办公、教育培训及配套设施用地4.90171500.49 集扬国际公司4200245 2007-11-5佛南(挂)2007-073佛山市南海区桂城海六路以南（桂城83街区）C-02地块金融、办公、教育培训及其配套设施用地（综合）3.50 48828.50 广东三泰电子技术公司2678 548 2007-12-14佛南(挂)2008-064佛山市南海区桂城海五路以南、灯湖东路以东、锦园路以西批发零售、商务金融5.0285541.50 新鸿基证券旗下广东新天鸿物业11001 385 2008-12-18佛南(挂)2008-0
7、47佛山市南海区桂城63街区地段城镇住宅用地兼容批发零售用地2.30 82422.80 南海农村信用社31177 3783 2008-8-26佛南(挂)2008-046南海区桂城60街区地段城镇住宅用地兼容批发零售用地1.80 225442.80 南海农村信用社102452 4544 2008-8-26佛南(挂)2008-027佛山市南海区桂城海三路以北灯湖东路以东77街区E地块商务金融兼容教育培训用地3.80 314127.00 中国人寿保险22115 704 2008-6-6佛南(挂)2009-001佛山市南海区桂城街道南平路以北地段商务金融兼容批发零售用地5.545014.2佛山市南海承
8、业投资公司5402 440 2009-2-16佛南(挂)2009-030南海区桂城街61、62街区城镇混合住宅用地3.8588164.76中海地产382000 6495 2009-10-28佛南（挂）2010-012 南海区桂城D16街区商务金融用地3.0120000广东威恒输变电工程公司、广东诚誉工程咨询监理公司、广东俊溢电力工程公司、广东立胜电力工程公司、佛山南海电力设计院工程公司、广东运峰电力安装公司、广东卓维网络公司、佛山电力设计院、佛山市南海怡信电力工程公司72006002010-3-1佛南(挂)2009-055佛山南海区桂城街道南平路以北、桂澜路以东地段商务金融兼容批发零售用地5.
9、560803.6AENON INVESTMENT LIMITED2289376 2010-2-1佛南（挂）2010-043广东省金融高新区B区（编号B-02地块）商务金融兼容批发零售用地7.594140广东坚美铝型材、广东华创化工、大沥新世纪、广东银一百铝业公司、佛山市华鸿铜管公司4278454 2010-6-18佛南（挂）2010-038南海区桂城金融高新技术服务区B区A-02宗地商务金融兼容批发零售用地4.2141228广东中凯文化发展公司、广东中凯文化传媒公司、北京凯地蓝光数码科技公司64564572010-5-28佛南（挂）2010-042广东省金融高新区B区(编号B-01地块)商务金
10、融用地7.087856佛山市南海区丽雅苑房地产公司54506202010-6-18佛南（挂）2010-044广东省金融高新区B区（编号B-03地块）商务金融兼容批发零售用地6.089577南海发展股份有限公司34843892010-6-18佛南（挂）2010-056南海区桂城A18街区A地块，南平路南侧，宝翠北路西侧城镇混合住宅用地4.0103659.6招商/会德丰联合体5240055052010-7-20佛南（挂）2010-057南海区桂城街道A21街区A地块，南平路北侧，宝翠北路西侧地段城镇混合住宅用地4.0120747.2招商/会德丰联合体580004803 2010-7-23佛南（挂）
11、2010-059南海区桂城街道海七路以南、锦园路以西地段商务金融兼容科教用地4.2443714广东发展银行147983342010-7-27佛南（挂）2010-083南海区桂城街道60街区，桂江立交西南侧城镇住宅用地兼容批发零售用地3364091.1广东佳盟房地产开发有限公司211290.59 5803.232010-10-9佛南（挂）2010-084355330.232109.41 5803.23佛南（拍）2010-021南海区桂城街道58街区城镇住宅兼容批发零售用地3165158.4广东创鸿房地产开发有限公司1200007265.75 2010-11-19佛南（挂）2010-101南海区金
12、融B区B-04地块商务金融、批发零售、住宿餐饮用地兼容城镇住宅用地4296690.4佛山市南海承业投资开发管理有限公司600002022.31 2011-1-18n 写字楼用地与住宅用地价格比较时间住宅楼面地价范围写字楼楼面地价范围写字楼与住宅用地价格比2007年3550-5907245-5487%-9%2008年3783-4554385-70410%-15%2009年6495376-4406%-7%2010年4803-7206334-6207%-9%从金四年土地价格可知，千灯湖板块作为建设“五星级南海”、发展高端第三产业战略的样板工程，自2007年初开始筹划兴建“广东金融高新区”以来，政府对
13、于金融机构招商方面作出了相当大的土地优惠政策。近三年千灯湖板块出让的金融商务用地土地成本在80-178万元/亩之间，楼面地价在245-704元/m2之间，金融机构获得的写字楼项目地价仅为同期、同区域出让的住宅用地的10%左右。对于低地价吸引金融机构和大企业参与千灯湖金融高新区的开发建设，从政府的角度，充分利用“广佛同城”的交通便利和地价洼地的优势，能促进广州的金融机构将部分办公功能（如数据处理中心、教育培训基地）迁移，迅速扩大南海金融产业的形成，并带动其他关联行业乃至整个城市经济总量的提升。从项目投资的角度，低地价吸引了众多金融机构参与地产开发，巨量的供应有可能引发“商业地产泡沫”，造成写字楼短期内出现严重的供过于求现象，给开发商带来资金回收的压力。
