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1、,机大遇湾与潜区力：房地产,趋势,投2019 年6资月,目录,2,引言,3,第1 部分：,7,第2 部分：,大湾区 概述 广州及深圳物业投资活动不断增加,19 第3 部分：,25 第4部分：,支持广州和深圳的写字楼及零售物业的动力 广州及深圳的投资机会 33 结论,1 | 戴德梁行,PROMISE AND POTENTIAL: REAL ESTATE INVESTMENT TRENDS IN THE GREATER BAY AREA | 2,距离首次公布将粤港澳大湾区（简称大湾区， 包含广东省九个城市以及香港和澳门两个特 别行政区）转化为全球经济发电机此项宏大 规划接近两年后，中央政府在201
2、9年2月正 式公布了该地区的发展蓝图，即粤港澳大 湾区发展规划纲要。虽然纲要并没有在新细 节上着墨太多，但各界对于政府持续致力推 动区内经济增长，均表示欢迎。自从规划首次 公布以来，各界对纲要期待甚殷，投资者及开 发商对区内的投资兴趣在过去两年亦有稳步 增加。 不出所料，各界的投资兴趣大多聚焦在深圳 及广州，得益于这两个大湾区内的一线城市 相对成熟的经济体以及临近香港的优越地理 位置。在这份报告内，我们会主要侧重以下三 个方面进行展开： 1）投资者对广州及深圳的 物业日渐增加的投资兴趣；2）支撑这两个城 市写字楼及零售物业发展的动力；及3）广州 及深圳的投资机会。,引言,机遇与潜力：大湾区房地
3、产投资趋势 | 2,3 | CUSHMAN & WAKEFIELD,大湾区 概述,第 1 部分,2 个特别行政区,及广东省内的,9 个城市,广州,澳门,惠州,佛山,中山 珠海,江门,东莞 深圳 香港,肇庆,3 | 戴德梁行,大湾区城市,大湾区核心城市,四个核心城市的功能性定位,大湾区主要目标,深化区内经济及,城市发展协调,提高区内竞争力，与,世界其他湾区竞争,参与一带一路,倡议,PROMISE AND POTENTIAL: REAL ESTATE INVESTMENT TRENDS IN THE GREATER BAY AREA | 4,目前,未来,广州,制造业中心,文化枢纽,交枢通纽运输及商
4、业,全球大都,华南创新区域,地岭区南性文私化募中基心金交易市场,深圳,高科技所在地,研发中心,区域金融中心,创新枢纽 具全球性影响）,合作区域（绿色金融）,（试金点融区科域技（）保险创新）,环球金融中心,贸易 / 专业服务,中航心空枢纽,环球金融枢纽,贸易 / 专业服务中心,航发空展枢信纽息科技业,香港,旅游枢纽 世界级旅游 / 休闲中心 亚洲的拉斯韦加斯 葡语国家平台 文化交流枢纽,澳门,信息来源：；戴德梁行,大湾区目标成果 建设国际科技创新中心,构建具有国际竞争力的现代产业体系 共建粤港澳合作发展平台,加快基础设施互联互通 建设宜居宜业宜游的优质生活圈 推进生态文明建设,机遇与潜力：大湾区
5、房地产投资趋势 | 4,5 | 戴德梁行,增长引擎。,关于大湾区的详情及支持其未来发展的关 的方式来提高非核心城市的服务业产值占 键元素，请参考戴德梁行在2017年发布的 比，目前，被指定为非核心的七个大湾区 首份主题报告粤港澳大湾区：基础设施开 城市（其中，香港、澳门、深圳及广州为四个 发、城市集群和经济升级。总的来说，大湾 核心大湾区城市）有大量的空间扩展其 区规划的目标是把广东省九个城市以及香 服务业增长。其中，东莞是唯一一个服务业 港和澳门两个特别行政区转化成一个综合 占GDP超过一半的非核心城市（表1）。 经济区，推动全球科技创新发展，同时创造,虽然房地产业并未被大湾区规划纲要所提,
6、及，但是成功落实该纲要毋庸置疑将会对 房地产行业产生重大的影响，包括新的交 规划由两个关键元素构成。第一，庞大的交,通运输基础设施网络布局，其中不少目前 通设施的完工将创造新的商业节点，以及 项目仍在建设之中，建成后将把区内连接 新的产业的发展及收入上升会明显带动企 起来，形成一小时生活圈。第二，产业转型， 业对商业地产的需求。作为华南两个最发 特别是区内的二线及三线城市，目标是提 达的城市，该规划的落实将大大推动对深 升这些城市在价值链中的地位。大湾区规 圳及广州房地产的需求。 划旨在通过支持这些城市从制造业转型成 为一个凭借科创及服务业来推动经济发展,东莞,珠海,中山,澳门 香港 广州 深
7、圳,51 61,72 78,49,56,49,56,92 92,95 97,表 1: 第三产业对各城市 GDP 的贡献（2018 年与 2028 年预测数字比较）,二线和三线城市,一线城市,信息来源：广东省统计局；澳门统计暨普查局；统计处；牛津经济；戴德梁行,59,65,100% 80%,60%,40%,20%,机遇与潜力：大湾区房地产投资趋势 | 6,惠州,江门,肇庆,佛山,44,53,43,51,42,50,大湾区 GDP 增长及预测,2018,2028 预测 2009 8,263 亿美元 2018 1.6 万亿美元,复合年均增长率: 7.7%,2028,2.6 万亿美元,复合年均增长率:
8、 4.8% 信普戴德查梁局行源；香：港广政东府省统统计计处局；牛澳津门经统济计；暨,49,56,7 | 戴德梁行,信息来源：RCA；戴德梁行,广州,深圳,20,40,60,交易金额（人民币十亿元）,7.3,7.9,10.6,15.8,20.4,26.7,0.5,3.1,1.5,2.6,37.1,27.8,3.0,8.0,8.0,14.6,19.0,机会集中在广州及深圳 国外投资者投资活动增加 争相购置商用物业资产 来自本地投资者的激烈竞争 广东省外的开发商也注视大湾区,集中在广州及深圳这两个城市，鉴于其经济,体成熟，临近香港，以及拥有高质商业地产,物业等优势。仅在2018年，两个城市的交易,金
9、额就创下历年纪录第二新高(仅次于2017,自从2017年初规划公布以来，投资大湾区的 一年2016年成交金额（1 74.7亿）的3.1 倍。 兴趣大幅增加。然而，投资者的兴趣主要还是,在广州及深圳，投资机会主要集中在核心地,区的物业资产。在2018年两地交易金额超过,人民币1亿元的53个物业项目之中，约51%位,于核心地点，其他则散布在非核心地区之内。,广州及深圳物业投资,活动不断增加,第 2 部分,年)，达到人民币545.6亿元，是规划公布前 表 2: 广州及深圳的房地产投资,PROMISE AND POTENTIAL: REAL ESTATE INVESTMENT TRENDS IN TH
10、E GREATER BAY AREA | 8,深圳核心地区 福田区 罗湖区 作为深圳的中央商务区，福田区拥有深圳超 作为该市最老的商业区，罗湖区布满老旧的 过一半的甲级写字楼，总楼面面积达286.1 写字楼。该区的写字楼市场曾经风行一时， 万平方米。地铁贯通该区，而最近开通的连 备受本地及跨国公司欢迎，因为该区毗邻香 接香港及深圳的高铁使福田区更为便捷易 港，距离香港市中心车程只需约60至75分 达。从香港搭乘高铁前往福田站不用15 分 钟。然而，新的供应不足，加上租户比较喜 钟。福田有很多深圳顶级的写字楼，包括全 欢高质及较新的甲级写字楼，罗湖已经被慢 国第二高的写字楼平安金融中心。福田区的
11、 慢被邻近的福田区大大超前，后者已经成为 写字楼租金在2019年第1 季度达到各区之 深圳的中央商务区。 最，平均每月每平方米为人民币287.3元。,福田区,南山区,宝安区,写深字圳楼整存体量的:甲级,513 万平方米 总楼面面积,（2019 年第 1 季）,存 量 ( 平 方 米 ) 占总存量的百分比 信息来源：戴德梁行,机遇与潜力：大湾区房地产投资趋势 | 8,9 | CUSHMAN & WAKEFIELD,南山区 南山区位处福田区以西，是深圳其中一个大 前海是一个面积达15平方公里的自由贸易 区，租户种类较福田区多元化。来自电信、 区，计划发展成为区域金融及科创枢纽，该 媒体和科技行业及
12、新兴产业的公司是该区 区未来将成为深圳最大的商业中心及中央 的主要租户，但最近来自金融、金融科技及 商务区。虽然该区截至2019年第1季末只有 专业服务企业的需求有上升趋势，占2018 约26万平方米的甲级写字楼存量，但预计 年所有新租约的30% 。区内四个新兴商圈 到2023年会有410万平方米的新写字楼供 分别是后海、南山科技园、前海、及深圳湾 应，其中接近一半已获企业购置或计划作 总部基地。 总部用途。 在这四个新兴商圈之中，后海是市内发展最 深圳湾总部基地计划发展成大型国 快的地区之一，也是南山的中央商务区，其 内企业的总部群。目前有十多个项 甲级写字楼市场由2014年的一座大楼（约
13、目正在建设中，包括本地房地产 11 万平方米）增至201 9年第1 季末110 万平 巨头万科及恒大集团未来的 方米的存量。近年，后海涌现大量高规格的 总部。 新写字楼，吸引越来越多企业租户进驻，进 一步推动南山区租金的快速增长。数据显 示，该区2019年第1季较2014年第1季增长 54%。 南山科技园是科技部六个世界级科技园试 点之一，吸引了大量国内外科技及研发企业 落户。自2017年起，微软、大疆、松下电器及 富士康一共在区内租用了85，000平方米的 写字楼面积。,9 | 戴德梁行,PROMISE AND POTENTIAL: REAL ESTATE INVESTMENT TRENDS
14、 IN THE GREATER BAY AREA | 10,深圳非核心地区,宝安区 宝安区是深圳国际机场及新的深圳 国际会展中心的所在地，是该市的制 造业中心。宝安是深圳最大的住宅 区，全市1，303万人口中约25%的人 住在这里。受惠于该区巨大的消费者 群体，很多开发商已经在区内建造了 购物中心，2019年第1季总存量达到 69 万平方米（约占全市总零售物业 存量的20 %）。相反地，其写字楼市 场非常细小，只有一座已落成的甲级 写字楼。,机遇与潜力：大湾区房地产投资趋势 | 10,越秀,越秀位于天河体育中心及珠江新城以西，是 广州四个传统地区之一。作为广东省的政治 中心，广东省人民政府及广
15、州市政府均座落 于此。该区还是广州最小的写字楼商圈，甲 级写字楼总存量只有300,500平方米，占 全市总存量的约6%。随着空置率进一步下 降至1.6%，平均月租在2019年第1季环比上 升及同比分别上升2.5%和5.4%，达到每平 方米人民币142.7元。,广州核心地区,11 | 戴德梁行,OVERALL GRADE A STOCK IN GUANGZHOU (4.9M SQM， GFA (1Q19) Existing Submarket Inventory Emerging Submarket Share of Total Stock Source: Cushman & Wakefield,广州整体的甲级写字楼存量: 486 万平方米总楼面面积 （,存量 ( 平方米 ),占总存量的百分比,现有商圈,发展中商圈,信息来源：戴德梁行,珠江新城 天河体育中心 自1993年开发以来，珠江新城已成为广州 天河体育中心是广州成熟的商
