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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司中国花溪黄伞特色小镇（金盾影视基地）项目可研报告2017年3月【MeiWei_81重点借鉴文档】项目资料收阅须知本项目的内容，属于我公司拟定开发的项目，在项目计划资料中的敏感部分（如项目地址、项目性质、与项目有关联的数据）在项目未能实施之前，都属于商业机密，项目知情权归宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司所有。有意向与宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司合作的单位，可以了解使用该项目资料。收到该项目资料者，应立即确认遵守以下规定：1、 收件人若不想涉足该项目，请按本公司提供的地址尽快将项目资料完整返回。2、 在未取得本公司书面同意
2、前，该资料不能全部或部分复制、传递、影印。否则，要承担泄露或散步所造成的一切后果，如果触犯法律的，本公司将依法追究其责任。若人为的用本资料做违法的事，其责任一律自己承担。特此须知宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司2017年3月目录第一章总论4第二章项目背景12第三章市场分析22第四章项目总体方案设计26第五章项目技术方案29第六章投资估算30第七章财务评价32第八章环境保护分析38第九章风险分析42第十章组织机构与人力资源配置46第十一章国民经济评价、社会评价48第十二章结论与建议50【MeiWei_81重点借鉴文档】第一章总论1.1项目提要1.1.1项目名称项目名称：中国花溪黄伞特色小镇（金
3、盾影视基地）1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式项目建设单位：宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司法人代表：刘国彬注册资本：1000万元企业类型：有限责任公司（自然人投资）注册地址：四川省宜宾市翠屏区成立日期：2016年01月08日1.13建设地点、建设规模、建设期限、建设内容一、建设地点：高场镇即四川省宜宾县高场镇。高场镇位于四川盆地南部丘陵地区宜宾县中部，地处岷江下游两崖，西连屏山县，东靠翠屏区，北与李场镇、真溪乡，南安边镇，喜捷镇相邻，是省级试点小城镇、省级坏境优美示范镇。始建于清乾隆年间,横跨岷江两岸,交通优势明显,有黄金水道的岷江码头。有国家级重点文物单位,黄伞汉代岩墓群,名人
4、遗址“丹山碧水”、佛教圣地、青山福地、风光迤逦花溪秘境,避暑绝境、七井园林、人间仙境、疗养圣地。环境地貌有低山、丘陵、槽谷、河谷平地四种,平均气温大部正常偏低,降雨是总量大部正常偏多,全年干旱危害较轻,其中冬干不明显,春秋无旱,夏旱、伏旱危害轻,全市只有几次区域性暴雨过强,综合评价全区评价气候年景为丰年。二、建设规模：沐林公司在宜宾市高场镇租地（流转）及向政府购买共计11080亩地建设中国花溪黄伞特色小镇（金盾影视基地）项目，项目主要投资建设用地为购买（108亩），其他规划用地为流转，我公司计划分三期向政府购买土地。其中：建设10个生态环保高科技农业示范园加上山地、林地养殖、种植基地占地共计约
5、10754亩；建设养生、养老、康养为一体的文化村占地约38亩（向政府购买）；建设适合于该生态小镇作为旅游与供拍摄电影及电视剧的影视基地（金盾影视基地）占地约50亩（向政府购买）；建设温泉度假酒店商务区占地28亩（向政府购买）；建设旅游观光景点占地约210亩。总投资逾110000万元，建设周期三年，其中流动资金20RR0万元。三、建设期限：根据国家的政策及目前的发展趋势，作简要开发期限时间安排。近期为2017年动工，分期开发，建成一期就营业一期为远景规划发展。四、建设内容：中国花溪黄伞特色小镇（金盾影视基地）总体规划项目为：1、高科技生态农业示范园；2、休闲、养生、养老园区；3、旅游与供拍摄电影
6、及电视剧的影视基地；4、温泉度假酒店商务区；5、旅游观光及游乐景点，具体规划如下：1、高科技生态农业产业园：生态小镇将邀请台湾专家,根据该项目地势在不同的区域设计10个生态环保高科技农业示范园，该规划由台湾农业部前官员及农业方面的博士专家负责实施。每个生态环保高科技农业示范园占地300亩，加上山地、林地养殖、种植共占地10745亩，规划用地为流转土地。a农业观光休闲：农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家一些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行一些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，90年代开始在我国应运而生，上海是我国第一个将包括“观光农业”在内
7、的“都市农业”列入国民经济发展规划的城市。b创意生态农业观光公园：宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司开发的生态农业观光园，它主要用山坡、林地建设创意观光农业公园项目，该园区主要建设成高效益的观光农业。为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有2种：1.观光农业园：开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客入内摘果、拔菜、采茶、赏花，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2.农业公园：按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。除了保留种植传统的优良农
8、特产品，并引进国际其它国家和台湾地区的优新蔬菜和果品。例如日本有葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园别外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园面积，因性质和功能而异，既有谜你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。我公司开发建设的高科技生态农业示范园项目按此规划。2、休闲、养生、养老园区：邀请台湾长庚养生文化村的前部分高管,在生态小镇将台湾成熟的养生、养老、康养一体的经验和长庚养生文化村的模式,结合我们政府的有关政策设计一个
9、适合于国情的养生、养老、康养的模式。不可否认，不论是养生社区,还是养老,光硬件建设、配套设施并不难,而提供细致周到的各种服务却花要花费心力。借鉴“长庚模式”,从中汲取“灵魂性的东西”,因地制宣地推出其具特色的养生、养老、康养社区,也是生态小镇在未来实施过程中遂步形成白己的特色和经验。该养生、养老院投资建设5000个床位,其中高档的床位1000个,中档床位1200个,普通床位2800个。高档、中档床位将通过营销和促销,销售给有能力购买的人。1000个高挡床位是一个两室一厅的套间的60平方米(其中一间可以让全职护理的护工住),全部设有独立卫生间、高级电动马桶、小型厨房、独立冷暖空调等配套设施。12
10、00个中档床位是一个面积的30平方米设有独立卫生间、高级电动马桶、独立冷暖空调等配套设施。2800个普通床位将技不同的楼层、方位、设置,采取租赁形式给那些根据白己需求进来养生养老的人。康养一体的文化村除道路绿化外,占地30亩,建设用地向政府购买。生态休闲养老园：从佛教育“道教”孝道、度生、拔若,报恩“出发，发展无忧养老产业,积极推进社会核心价值休闲体系建设和道徳建设。养老园由独立的两单元三层电梯别墅群，主要包括：“老年普通高档公富”、“老年康复育中心”、“老年大学”、“生态餐厅、休闲花园”等,内置可容纳500套老年住房，可供5000人,老人拎包入住。集养老、休闲、保健、医疗、关爱为一体,环境清
11、幽.是老年人尽享天伦之乐的美好家园,结合现有地形,尊重自然地貌，打造养生度假胜地。临水而建,绿树环绕,区域景观尽显生态自然,院区建设中心紫竹会馆,内设养身堂,私人会馆等设施,满足中老者的需求。中国花溪的建设,人称“天然氧吧”,是一处老年人颐养天年的绝好去处。由于我国进已进入老龄化，据统计，在20RR年，我国老年人超1.3亿，到2015年总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。庞大的老年人群以及未来数十年不断增长的趋势，决定了中国老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。国家有关部门调查数据显示：20RR年全国老年市场消费能力达5000亿元。城市老年群体已拥有的消费能
12、力。目前，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款，20RR年退休金为8383亿元。国家有关部门预计全国年退休金：2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。中国老年产业是“朝阳产业”，实际情况是：1、目前我国已进入人口老龄化2、老年人群消费潜力巨大3、市场的年需求缺口约5千亿4、现有养老机构远远低于市场需求，缺乏中高端配套宜宾市沐林生态农业科技开发有限公司开发建设的中国花溪黄伞特色小镇（金盾影视基地）项目所建设的养生、养老居住（房）园，该住房全部属低层（23层）所用材料全部采用新型环保节能材料，结合现有地形,修建顺地型建设，尊重自然地貌，对生态环境不造成破坏，打造养生度假胜地。临水
13、而建,绿树环绕，区域景观尽显生态自然。3、影视基地：邀清参与了国内以横店为代表作的和规划设计过国内其它影视基地的专业设计师,根据我们小镇的特色和因地制宜去规划，以围绕打造深蕴的黄伞古镇为主题去建设和修建适合于该生态小镇作为拍摄电影及电视剧的基地。该影视基地项目将由中央军委后勤保障部金盾影视及香港电影演员公会负责实施。以围绕打造深蕴的鱼凫文化古街为主题去建设和修建适合于该生态小镇作为旅游与供拍摄电影及电视剧的基地，需要投入修建：1、鱼凫故事古街石牌坊约1500万元；2、鱼凫故事古街城墙约3000万元；3、鱼凫故事古街房建约13000万元；4、鱼凫故事观星、擂台约1000万元。综合修建此鱼凫古文化
14、街,共需投入1.85亿元，古街除道路及绿化外,占地约50亩，建设用地向政府购买。4、温泉度假酒店商务区：温泉是旅游资源中较为珍贵的生态旅游资源，我公司项目系观斗山温泉,温泉水质涵盖了各种元素,具有极高的医疗保健价值,具有软化皮肤、帮助上皮细胞生长,有助于皮肤外伤康复,可改善皮肤血液循环和新陈代谢、对神经性皮炎、湿疹等有明显疗效,对神经衰弱、轻度心血管疾病等有一定疗效,游客可以选择丛林中极具私密性的天然温泉区,用暖暖的泉水做SPA按摩、足疗等,洗去满身的疲惫，整个温泉休闲商务区共需投入资金约15亿元；(商务区占地28亩,建设用地向政府购买)，另外我公司己注册观斗山牌矿泉水商标；及僰府香潭酒商标(
15、两项商标注册已准备计划投资)。5、旅游观光及游乐景点：a、河道的治理搞可呼吸性的河道(海面式河床),人工栈道、滚水坝,景观灯亮化,资金约2700万元；游艇：脚踏游艇、电动观光游艇.水上摩托等、投入资金约1300万元，共需投入资金约4000万元。b、入口服务区及相关基础设施,入口服务区位于沿河建设,分为大型的生态停车场和景区入口的服务中心及游江码头,因为该基础设施,既是整个景区的集中接接待中心为旅游者提供完善的接待服务条件；同时也是整个景区的主要管理机构的设置地,投入资金约3700万元。c、亲情游乐场,从景区大门进入,首先看到的梦幻游乐场,包括陆地游乐园和水上游乐园两部分,主要有过山车、旋转木马、水上滑滑梯、海盗船和沙滩儿童戏水等设施，采用五彩斑斓的梦幻色彩创造童话般奇妙的场景。为孩子们编织出活泼快乐的游乐氛围，也为大人们隐藏的童心提供一个玩乐的场地,设计出一系列亲子互动的游戏,更有野外拓展训练场等运动体验、让大人小孩尽享“东方迪斯尼”的无究魅力,投入资金约3000万元。1.1.4资金构成项目估算总投资11.37亿元，其中：固定资产投资9.37亿元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金约20RR0万元。1.2可行性研究报告编制依据本项目根据：中华人民共和国老年人权益保障法民政部门实施行政许可办法（民政部令第25号）四川省民政厅关于贯彻落实养老机构设立许可办法和养老
