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1、重庆城市发展及房地产市场研究,重庆纬立行地产顾问有限公司|2019年4月20日,全案内容概要,壹,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,重庆市，中西部唯一的直辖市、国家中心城市 、 超大城市、国际大都市，长江上游地区的经济、金融、 科创、航运和商贸物流中心，西部大开发重要的战略支 点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开 放高地；既以江城、雾都、桥都著称，又以山城扬名。 2018年常住人口3100万，地区生产总值20363亿元、 排名全国17位。辖区总面积8.24万平方千米，辖38个 县级行政区，共计主城10区及28个郊县。,重庆2018年经济活力欠佳，GDP增速排名全国倒数第二，
2、GDP总量位居全国第17位，经济发展减缓 2018年三产结构比为6.9:44.1:49.0，城市产业结构处于“退二增三”的结构调整及转型期中。传统汽车产业及矿产业 降速明显导致经济降速，居民消费力长期处于稳定状态，故而二产急需向高新产业转型升级，同时加大三产力度。,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,固定投资占经济比重稳定，房地产投资常年占固投比例稳定在25%左右水平，成为推动重庆经济增长的重要支柱和重 庆经济平稳健康发展的主要支点。产业投资亦随着城市核心区产业外移，往北、西方向导入，会支撑北、西区域成 为未来房地产市场开发热点,龙兴,寸滩,茶园,鹿角,水土 空港工业园,蔡家,西永,界石
3、,华 岩 跳蹬,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,重庆各项交通设施建设多点开花，预判3-5年内重庆将成为西南地区交通枢纽，城市形象及价值将大幅提升 市内高速、轨道交通、高铁、空港建设如火如荼，城市内各主城板块及主城1小时经济圈联动提速，支撑城市进一步 外扩,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,重庆城市人口尚有较大增长空间，城市人口吸附力逐步加强，人口对房地产市场红利将持续存在 二孩政策开放后，低龄化人口增速迅猛，且人口素质逐步提升，但消费能力一般,未来随产业转移及城市外拓，北区（两江新区）、西区及南区人口将明显增长，推动城市往北、西、南向发展,百度2018年城市人口吸附力调查,重
4、庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,回顾近十年的重庆发展路径，受重庆两江及山脉地形限制主要为南北纵向发展，呈现主北次南、多中心、多组团化式 发展，目前可用物理空间已十分有限。 随着“科学城”及“成渝城市圈”的战略的相继出台，重庆市的发展已突破中梁山和缙云山，“西进”已成为新的城 市发展方向。,北碚老城商圈,嘉州商圈,沙坪坝商圈,大坪商圈,杨家坪商圈,九宫庙商圈,观音桥商圈,解放碑商圈 南坪商圈,李家沱商圈,传统商圈,新兴商圈,金州商圈,中央公园商圈,礼嘉商圈,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,2018年11月，国家明确“成渝城市圈”战略将逐步实施，成都向东重庆向西，未来该区域将有望
5、成为全国最大城市 圈，幅员面积达到18.5万平方公里，届时将有效带动区域城市发展，并对整个大西南片区经济、交通等形成稳定增长 源,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,两江新区发展已经渡过成长期，目前进入相对稳定的后期发展阶段，为刺激经济增长，全新的科学城规划出台，重庆 城市发展开始聚焦以沙坪坝区为物理空间依托的西区，未来将接替两江新区成为下一个主要发展板块,2018年11月13日，重庆市发布重庆市城市提升行动计划，明确提出重庆市将依托沙坪坝区大学城规划建设科学城，并 以科学城为智核，以发展智能产业为主导，联动九龙坡、北碚、江津和璧山，形成西部“智能谷”，联动两江新区、国家 自主创新示范区
6、构建重庆创新版图，打造创新资源集聚地。,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,在物理空间向西、科学城规划利好及成渝城市圈的国家大战略三重利好价值下，以沙坪坝区大学城-西永为核 心的科学城智核其城市价值将得到显著提升，科学城将成为接替两江新区的另一个重庆最主要增长极,科学城规划，大量优质产业布局，完善人才、科研、制 造链条，未来区域产城融合程度将达到重庆主城最高,主城物理空间发展受限，城市物理空间向西拓展已成必 然趋势,受益于“成渝经济圈”发展，成都向东而重庆向西，未 来该区域将汇集大量人口,科学城,两江新区,南区,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,两江新区作为西部地区第一个国家级开
7、发新区，发展数十年后区域价值已经达到重庆巅峰，高价值-中潜力状态 整体分位“一心四代”，目前所有大型城市配套如空港、高铁枢纽及大量高新产业、大型居住配套设施等均位于该区 域，是现在重庆房地产市场的最热点区域，常年供销量位于重庆首位，价格仅次于渝中母城,两江新区总体规划图,6号 线,5号 线 江北国际机场 10号 线 3号 线 重庆北站 寸滩港,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,重庆房地产市场于2018年9月开始陷入低迷，较常年平均去化水平（2500万左右）有下跌，2019年3月受刚需回 归及科学城落地等政策影响，市场开始回暖，但改善型物业成交占比仍然较少 两江新区（北区）、西区（沙坪坝
8、区）及南区（巴南区）开始占据成交前三 沙坪坝区受“科学城” 概念拉动，量价提升尤其明显，已经跃居主城第二,10108,10706 10844 11268,0,2000,4000,6000,8000,11871 12094 11367 11658 12180 11405 11660 11664 11718 11524 117123000 10000,14000,0,100,200,300,400,600 500,700,2018-2019.3重庆主城商品住宅市场,销售面积(万),新增面积(万),存量面积(万),均价(元/),10%,9%,12% 9%,15%,17%,79%,80%,75%,74
9、%,79%,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2015年,12% 8% 2016年,2017年,2018年,15% 6% 2019年,近五年重庆各业态成交份额占比,别墅 洋房 高层,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,两江新区作为当前热点板块主导成交，一、二级市场量价皆高，但价格提升潜力较低,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,200,400,600,800,1000,1200,2018-2019.3主城各区域量价对比,销售面积(万) 存量面积(万),新增面积(万) 成交均价(元/),西区受科学城利好，为
10、近期次热点板块，一级市场成交价格攀升明显，蕴含二级市场极大的提价潜力 2019年重庆市区域土地供应情况,指标 巴南区 北碚区 北部新区 大渡口区 江北区 九龙坡区 南岸区,供应宗 数,6 12 0 0 1 2 1,沙坪坝 区 7,可建规,模(万方) 25.69 101.90 0.00 0.00 0.52 10.37 13.32,渝北区 渝中区 8 0 88.82 77.65 0.00,楼面价,（元/） 4275,4264,0,0,806,3240,2457 5375 6542,0,指标 巴南区 北碚区,北部新 大渡口,江北区,九龙坡,南岸区,沙坪坝,渝北区,渝中区,111.69,5767,20
11、19年重庆市区域土地成交情况,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,近期重庆土地价格涨幅明显，土地供应重回上升通道，2019年预计全年供地可开发量约2500万，2020-2021年计 划整体供地约3.37万亩，预计开发体量约4600万，每年分摊约2300万。,从当前城市发展及产业布局预判，未来供地主要仍会集中在以两江新区为代表的北区及科学城落地后的沙坪坝区。,2018年1月-2019年3月重庆主城区土地市场成交量价走势,数据来源：锐理数据,重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,科学城落地后，西区中短期内主力板块仍在沙坪坝区，19年3月区域均价10453元/，3月区域住宅累计存量66.9
12、万，月 均去化约20万，去存周期约4个月，但近期区域内占据绝对主导的大学城-西永板块楼面地价已攀升至7000+，未来区域潜 力较大。,86549360882188098348906895249986,9322,12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,10442 11781 1062120453 14000 10257,60.0 7811 40.0 20.0 0.0,80.0,2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12
13、月 2019年1月 2019年2月 2019年3月,销售面积(),新增面积(),成交均价(元/),14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,200 150 100 50 0,歌乐山 新桥 石桥铺 沙中心 磁双井 西永 大学城 销售面积() 新增面积() 成交均价(元/),55.2,39.0 37.4,26.3,21.3 23.7 22.9 24.9 23.9,33.2,60.2 61.0,66.5 66.2 66.9,80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0,沙坪坝区18.1-19.3量价走势 18.1-19.
14、3沙坪坝区各板块量价对比 沙坪坝区18.1-19.3存量面积走势(万),重庆城市进入性研究报告 | 全案内容概要,两江新区市场近期供销关系逐步趋于平稳，19年3月区域成交均价13829元/，3月累计存量148.8万，库存去化 周期约3个月，库存压力不大，市场表现良好。礼嘉、龙兴、悦来、照母山-大竹林-九曲河一带及中央公园板块为当前 房市热点区域，一二级市场量价皆高，复兴-水土为近期一级市场热点区域，土地成交及价格均有明显提升，是两江新 区内潜力板块,10632,121211735 11585,1307182912989 12764 12897,14208 134219350113666 1318420700,16000,160 140 120 100 80 60 40 20 0,2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1月 2019年2月 2019年3月,两江新区近期市场量价走势,12624120
