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1、汪康懋 教授、博导、金融与会计学博士 中国企业海外上市创始人 中国十大财经英才 国际金融学会学术委员 前新加坡国立大学商学院院士、新加坡交易所总裁顾问 清华、厦大等国内外八所著名大学金融学教授、博导 国务院新闻办金融报告唯一作者（颁发给全球财富500强CEO） 1986年至1991年曾任最大投行Merrill Lynch定息债券部门高级专家、 第五大投行PaineWebber航天国防工业高级顾问、投资银行家 前华晨集团董事、常务副总裁、上市创始人 前马来西亚最大基建集团YTL杨忠礼集团（中国）执行董事,永续经营：盈利提升、价值管理、上市秘诀,房地产企业资金困境,海外避险热钱又来，国企参与并推高
2、地王，凶兆 销售滞涨，20家大开发商陷入困境 恒大地产（国际路演失败）、星河湾地产搁置上市 地产公司上市 H股排队40家，A股排队100家 过去10年，地产上市公司整体持续负现金流 30%地产上市公司只有土地存量下降40%才能财务平衡 财富向四大优势企业（金地、招商、万科、保利）集中 四大房企偿债风险大，速动比率0.7以下，招商0.37 经营现金流万科-1.52、保利-7.65、金地-7.52、招商-4.74 今年全年总体资金缺口5000亿，占25% 94-96局部房地产泡沫中，开发商和建筑商死亡率高于50%,房地产企业两极分化,大地产商囤积地皮（恒大4580万平方米、首创977万、金地113
3、6万、复地950万） 2008.1.7国务院发文节约集约用地，闲置一年交土地款的20%作为闲置费 在港上市40家大型内地房企股市值缩水30-40% 新政：二套房不准用公积金贷款、银行首付限制：压房价 北京、深圳、广州、南京销竣比低于0.7，必降价，7、8月价掉头 上海上半年交易量下跌50%，深圳断供630亿，占银行信贷30% 马太效应： 两极分化：中海、万科降价、销售增78-55%；万保金招增 首创、中粮等销售降60-100%27，小公司降,房产企业融资新方向：股权融资,河南中部大观地产登陆新加坡股市（2008.2） 上海华程房产登陆欧交所创业板Alternext（2008.4） 河南鑫苑置业
4、登陆NYSE（2007.12） 中华汇、广东地产（瑞安子公司）登陆伦敦AIM（2007） 在AIM上市的中国公司已达67家，市值50亿英镑 国外股市更看重企业的盈利前景而非企业规模 更多国际投资人把资金方向看准了金砖四国 全球房产定价原则: 1.Q比率-项目的市场价值与重置成本之比，约为3-5倍，等于400%暴利，80%的价格泡沫 2.双职工的25%的月收入还贷款合理，相当于总价30万 3.房价与年收入比：10倍,民营企业短命启示：价值管理理念,今年9月底浙江省工商局统计 全国民企平均寿命2.7年 1994-2004十年间有770万家小企业倒闭 中关村企业寿命5年以下占76.1%，10年以上仅
5、9.6%， 浙江民企平均寿命7年 1989注册私企1035家,目前只剩351家 拥有18年历史的浙江民企仅占0.355% 对比:欧日高新企业平均寿命12.5年，500强均寿40年,中国企业短命原因-几大致命伤:,老板的独裁 企业家Ego（自我中心） 盲目多元化、投资失误 资金断链 财务管理混乱 市场饱和、低价竞争 保摊子，无二次创业切入点 有名气无现金、首富纷纷落马28,1盈利提升：对高管的专业要求,获得专业资格：国际测量师、商业投资师 获得专业学历：MBA、EMBA 参加国际专业年会 从粗放管理到精细管理 从关系管理到数字管理 控股公司的管控 国际化的要求： 个人的外语水平、谈吐、形象（戒烟
6、）29,对民企若干认识误区,家族制、集体制、混合股份制可并存 美国专家研究结果：家族企业ROA超过非家族企业6.65%； 摩根斯坦利报告：家族企业股价高于非家族企业 全球80%、财富500强1/3、中国70%是家族企业30 中国家族企业20%传至第二代，13%传至第三代 案例：全球华裔企业TOP-10：YTL集团 当前要害不是管理流派而是策略方向；多数流派6个月内消亡 资金要投对方向；资本方向：多点实业、少点炒作 第二主业选择是关键 资本五要素：社会、名誉、金融、实物、人力 资本陷阱：OTC买壳、多元化、第三产业、国际并购,行为管理学,企业家个人生活方式对企业管理的影响是关键 管理学中的X理论
7、和 X理论（精细或狼性管理）、 （人性管理），两者之业绩结果比较无高下 X理论对应于A血型老板，对应于O血型老板31/32 组建准家族企业 经理级的管理培训只能解决小问题（如成本控制等） 而企业的生存发展要依赖我的行为管理学 行为管理学对可持续增长的贡献：关键在老板基因进步 商学院课程设置有误、领导力、国学等虚的课程太多 培训无门槛：台湾帮、退休官员帮、经济学家帮、白领帮、海归帮，目前多数培训理论无用33,汪氏企业基因理论,每个企业有先天基因和后天基因 企业的发展很大程度取决于它的先天基因 创始人（老板）的人格特征、企业的早期创业经历是先天基因，它会决定该民营企业的命运，对企业后期发展留下深厚
8、影响 后天基因主要有环境改变等 本课开始讲的40案例及全国普遍情况都证明这个理论 成功企业家桌上有两样：奖牌和可行性报告，如何做？ 案例：浙商先天基因是胆大、肯干、会推销，但看重名利，缺乏科技知识 案例：地产企业懂通过关系搞土地，境外金融缺经验 案例：联想 = 知识分子 + 销售型,2战略管理与计划,发展的地域：基于策略（五大中心）34 地产品种选择：经济适用房、高价住宅、商业地产、 文化地产（主题公园） 与其他产业合作 多年规划：预测的原则和方法 资金来源：如何度过当前低潮期 定价原则、收购原则,战略管理,关键是选择第二产业 现金与成长性：上市公司要求年增长30% 地产企业的战略选择：一线还
9、是二线城市 与外资战略合作 境外投资 出资帮助成立“民营银行”、村镇银行、小额贷款公司、典当行 公司整体的发展战略和财务目标： 市场开发与营销网络建设计划 人力资本、土地储备扩充计划 境外再融资计划 深化经营体制改革和组织机构调整计划 收购兼并及对外扩充计划,授权管理、合同管理(法务管理),产权证 标准格式合同 外部律师、内部律师 合同存档、查漏、更新 内部审计师 授权签字、保管（密码）：按财务数字分级授权 签约权限 防止下属舞弊领域：采购、土地、材料、公关 高层的角色和榜样 恰当的典范和沟通（信息传达） 雇佣合适的人：尤其是财务总监、采购总监 清晰的公司组织结构 有效的内部审计,3盈利提升：
10、上市企业内部控制,第一维度：目标 运营有效性与效率（包括资产保护） 财务报告可靠性 符合法律法规 第二维度：层次 部门单位层 行动层 第三维度：内控五大构件 控制环境 风险评估 控制活动 信息与沟通 监控,BIS对操作风险的七个分类,巴塞尔银行监管委员会将操作风险分成7类： 内部诈骗：诈骗、挪用、规避法律政策（风险头寸报告造假、雇员偷窃、利用自身账号作内部人交易） 外部诈骗：第三者诈骗、财产挪用、抢劫、证件伪造、支票连续跳票、计算机黑客 雇员行为及工作场所安全性：违反雇佣协议、人员伤亡赔偿、歧视索赔、客户索赔 客户、产品、业务活动：某些特定客户的马虎造成职业错误，产品设计不当触发的错误，如违反
11、诚信、银行帐户不合法交易、洗钱、出售无著作权的产品。 对实有资产的破坏：自然灾害、恐怖袭击造成资产破坏。 业务中止及系统故障：硬件软件失效、通讯故障、停电停水。 交易执行、交付、过程管理：输入数据错误、抵押金管理错误、法律文件不完整、未经批准进入客户账号、非客户交易对手的不当行为、与供应商争端。,内部控制-对付职务犯罪,全球企业内部各种职务犯罪所受损失是GDP的6% 职务犯罪日趋严重（从抢邮车到按一个键） 个人（针对组织）、公司（代表组织）、社会欺诈 雇员侵吞、管理层欺诈、投资欺诈、卖方欺诈、客户欺诈、其他欺诈（电话、短信） 欺诈三角：诱惑力/压力（失业、社交圈、婚外情、境外赌、59岁现象）、
12、机会（财务、采购）、心理自辩 欺诈预防：诚信企业文化（高管行为典范、雇佣高素质员工、定期听取职工要求、营造积极工作环境、有效罚典） 损害积极工作环境：高管行为不当、消极回应员工、不公正现象、领导独裁、不当预算、低工资、少提升、跳槽多、缺乏交流 欺诈侦查：行为方式观察、线报、监视、询问、数据挖掘 内控对付欺诈：内控环境、会计制度、控制程序、雇用35/36,盈利提升：会计制度,确保交易记录： 有根据 有效交易 合法授权 完整性 分类合理明确 合理计时 正确估值 统计正确,盈利提升：内部控制程序,责任分离 双重监管 合理授权程序（密码） 独立检查（定期轮岗） 对财产的安全保护措施（防盗） 充足的文件
13、和记录,内部控制评估：会计认定,存在资产负债和所有权在某个时点确实存在。 发生所记录的交易是在一定期限内确实已经发生的经济活动。 完整性即完整记录和考虑了在某一特定期间内应该作出的所有交易及其他事件和情况，不存在未记录的资产、负债和交易，不存在需披露而未披露的内容。 权责资产负债表上记录的资产和负债都是企业在那个时间点上实际存在的资产和负债。 估值或分配根据相关会计准则恰当地记录资产、负债、销售额和费用。 表达及披露财务报表各项目都予以适当描述和分类，并公允地表达了。,盈利提升：法会计,Forensic Accounting 全球企业内部各种职务犯罪所受损失是GDP的6% 法会计的有效技术手段
14、 法会计师起薪为普通会计师的两倍 我招收法会计专业的博士、博士后 请推荐好人才，硕士资格的学科不限,风险管理策略：外部措施,借贷合约：全面仔细的合约文本、合同管理、执法，全面契约经济 借贷模式：现金流抵押、新合同抵押 信贷员模式：一人追踪负责到底 转移策略： 保险：跟独立、财务上有能力的实体签订合理的保险合同。 再保险：通过与其他保险者的再保险合同降低资产组合的风险。 合资：通过合作或者合资的方式来分享风险回报。 外包：外包非核心流程来有效转移风险。与独立的、财务上有能力的实体签订风险共担合同，以免除部分风险。 游税：通过游税，积极参与政治活动，发展公共关系等影响监管者、公共舆论及标准投定人。
15、 躲避策略： 剥离：退出一个市场/区域，或出售、剥离一个产品/业务。 停止：重新设定目标，重新集中策略，重新调动资源，停止特定的活动。 瞄准：对准商业发展及市场扩展，用新机会避险。 筛选：筛选替代性资金项目及投资，避免低回报。 定价：通过对产品定价来影响客户的选择并符合公司的风险状态。,风险管理策略：内部措施,分行成立风险管理委员会，重大贷款投票表决 双审制，人员专业雇用、专业培训、个人财产申报制 根除：在根源上设计并实施内部防止流程。 稳定策略： 稳住：在现有水平接受风险，不采取进一步行动。 重新定价：在市场情况允许的情况下重新定价产品以补偿承担的风险。 费用列支：通过损益表上费用列支、外部
16、融资、预提准备金来防范风险。 冲销：在一个良好定义的风险组合中加以冲销风险。 应急计划：通过设计一个应急计划，授权有关人员定期审核风险事件。 权限：设立权限制度，禁止高风险的经营活动和衍生品交易。 创新策略 扩展：通过投资新行业，新的市场及新的客户群扩展商业组合。 创新：创造新的产品、拓展新的服务及渠道。 重新设计：用独特的资产及技术组合来重新设计公司的商业模式，创造新的价值。 重组：通过重组、兼并，重新构架及重新安置新的地点来整合企业。 重新协商：重新协商现有的合同协定，重新定义企业风险状态。,风险管理策略：分散对冲,分散；在地理区域、行业选择上分散财务、有形或信息资产以降低过高的灾难性损失的风险。 分配：在公司内部适当分配资金，为所承担的风险融资并取得预期回报 分散（减法）：分散客户、雇员、供应商及企业所有的财务和有形资产。 控制：通过内部流程或行动，降低负面事件出现的可能性到一个可以接受的水平。 对冲：通过进入资本市场，或者借入新的款项来对冲风险。 证券化：通过有效定价机制进入资本市场来证券化风险。 衍生品套利：通过在不同市场购
