房地产设计管理基本流程及审控要点

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1、房地产设计管理基本流程及审控要点房地产设计管理基本流程及审控要点【 原则 】 基本流程与原则【 】业务主线 审控要点 管控要求 决策要素【 要点 】 关键路径审控要点【 】设计前期 实施方案 施工图【法则】 产品力提升基本法则盈利模式 溢价能力 专业保障【 】 基本流程与原则1. 整体业务主线【 】2. 设计审控要点3. 管控基本要求4. 产品决策要素原则：万科房地产开发整体业务流程。三大业务主线企划营销市场初步研究产品定位企划与销售获取土地设计设计研究规划及施工图设计设计配合工程项目建设报建采购与成本管理物业管理与客户服务整体开发思路：综合财务、市场、产品原则：原则：设计管理基本流程。四大阶

2、段1投资分析2设计前期3实施方案4施工图规划设计初步设计拿地 概念设计施工图设计规划草案可研报告规划方案景观设计室内设计产品定位指标项目定位可施工的图纸产品户型立面方案原则: 管控要求： 3级评审、 8个控制节点1.投资分析2.设计前期3.实施方案4.施工图原则：产品决策与产品解决之道 3要素解决 盈利 模式规划1产品溢价单体2提高保证 效益效率强兵3【 】 关键路径审控要点【 】 概念设计产品决策实施方案产品实现质量控制 施工图1投资分析2设计前期3实施方案 4施工图规划设计 初步设计拿 地施工图概念设计【 设计前期 】【 】已拿地或意向拿地了。权 .事 .人职责 、 任务 、 控制重点 、

3、 工作方法权 事 人、 、 、设计前期之权：各业务部门职责1 市场定位及产品建议书设计部 “ 1/2 主角”；但工作量繁重营销部项目事务部 土地落实/规划要点落实 ； 政府沟通； 财务 、 成本测算财务部 /成本部设计部 、财务部 成本部 完成概念设计项目部 开发计划宗地初步勘察 完成项目设计指导书设计前期之事： a.核心工作2核心 ： 精准定位 ,产品决策：权衡 客户 /市场 /产品 ， 确定 赢利模式设计任务 ： 概念设计，：预测成本2设计前期之事： b.做好概念设计，提高决策效率在对 土地认知 的基础上，通过 多方案 分析比较，确定11、指标、指标产品定位指标三大类：各类建筑面积指标 （

4、 主要 ： 住宅 、 商业 、 车库 、 会所 。）2、 方案、（ 主要 ： 住宅 、 商业 、 车库 、 会所 。）产品配比 （什么样的产品）户型配比 （多大的产品）、规划结构确定规划草案点or板？围合or行列？高or小高。主入口；商业。确定下一步规划设计深化方向设计前期之事： c.多方案强排是决策、市场及成本测算的基础2产品决策强排方案确定指标项目确定规划结构盈利模式定位目标客户预估成本 营销策略预估利润市场定位成本测算牢记：概念设计设计前期之人：设计主要工作（三步骤）3宗地分析 产品分析宗地区域分析宗地现状分析土地价值分析竞品楼盘分析意向产品分析1基础分析概念设计分析研究2强排方案强排方

5、案规划结构分析概念设计深化盈利模式分析清晰项目定位方案3确定规划结构清晰指标深化概念设计评审营销项目定位报告逻辑项目定位报告包括5方面内容：分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略提出1个主张：项目定位阐述1组解决思路：产品初步建议做概念设计两大前提4一、项目土地规划要点确定红线；容积率；限高；退线；配套二、营销项目定位及户型配比商业；产品类型及配比 ；住宅面积及配比；会所 。概念设计的周期5（前置） 正式概念设计35天N个 35天 ！个 天严重注意： 前置项目由于规划要点不明确，定位不清晰，经常会有概念设计评审成果要求6宗地分析概念方案产品分析指标设计前期之一 ： 宗地分析控制要点案例分解

6、：宗地分析宗地区域分析宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地现状分析周边环境 、 道路 、 交通 、 配套 ， 以及宗地本身控、 、 、 ，规分析土地价值分析对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”宗地分析小结通过分析 加深对宗地的 土地认知1、要分析四至及控规知道宗地基本情况 （ 长宽净地 。）， 加深对宗地的2、一定要对道路进行分 析 （特别对于改建新区；有助于确定知道宗地基本情况 （ 长宽净地 。）知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取析主入口及开发节奏）应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？公交站点？有无轨道交通 ？ 形式

7、 ？ 站点 ？有无轨道交通 ？ 形式 ？ 站点 ？规划道路、桥梁要注明建成时间？要说明主要人流车流方向3 特殊地形或景观 一 定要分析、 定要分析景观面景观视线分析要有 值 结4、一定 土地价 值 的 结 论对宗地土地性质进行价值分类产品分布 开发节奏及主要入口产品分布 、 开发节奏及主要入口案例分解设计前期之二 ： 产品分析要素竞品楼盘主要分析 “ 户型 ” 、 “ 价值点 ” 及 “ 售：产品分析分析“ ” 、 “ ” 及 “ 售价”；可与营销共同完成意向产品在营销初步产品建议基础上 ， 收集类同的户型，产品户型竞品选择标准 竞品分析内容标杆楼盘： 3个“最”最好的发展商的楼盘售价最高的楼

8、盘区位交通、配套、环境、自然资源销售速度最快的楼盘社区配套、活动场所、环境、安全竞争楼盘： 3个“同”同区位的楼盘户型实用性、附加值、差异化同总价的楼盘同产品的楼盘装修公共部分装修 、 外立面装修、设计前期之三：概念设计分析与研究控制要点概念方案分析与研究强排方案根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的： 1、对产品建议指标进行初步评估测算；2、规划结构探讨进行规划结构的多方案比较规划结构分析进行规划结构的多方案比较目的：在分析的基础上确定规划结构草案：点 or板？围合 or行列？高 or小高。主入口；商业。确定下一步规划设计深化方向强排方案三步法。目的精准定位。1设想目标客户大致的面积段，明

9、确项目竞争对手，描述主产竞争力第一主 要 产 品 竞争力 。步设计强排方案容积率分析，测算比较不同产品解决方案的盈 利能力 ， 与竞 品比 较 差 异性 ， 判断是第二步 较 异性否有竞争力？决策解决方案选择一种解决方案，竞品比较，明确产品竞争力，详细描述客户需求：第三步 户型面积段 户型配比 地段价值分区产品分布 中心花园组团花园与住宅均好性关系 主入口、围墙形象及仪式感 会所设施 停车方式 组团及单元大堂入口仪式感 外立面风格 景观意向突出重点需求 精装修标准 新技术应用 管理模式 材料应用 示范区2强排方案要素 a：要以宗地和市场分析结论为基础要素b：选择产品要遵循 “ 客户-产品-标准

10、 ”2要素 c： 容积率分析遵循“规划解决盈利模式”20.3-0.4 独栋0.6-0.8 联排 /联排 +叠拼1.0 叠拼 /5-6层多层 /联排 +11层高层 /18层高层1.5 多层 +小高层 /多层 +高层 /小高层 /小高层 +高层 /联排 +多层 +高层2.0 高层 /高层 +小高层 /高层 +多层 /高层 +联排2.5 高层 /高层 +多层 /高层 +联排原则：1、同一容积率的不同产品组合， 以某类产品价值最大化为取向；2、同一容积率的不同产品组合，按客户细分分区明确；要素d ： 产品竞争力 ， 聚焦客户最重要感知2规划层面1 可售比（架空层） 停车方式及地下室 商业及业态 会所及

11、配套建筑主体层面2景观精装修34两个常用工具： （1） Google3两个常用工具：（2）草模3强排方案注意事项41、不要轻易否定前期对宗地分析的结论强排方案要以分析结论为基础2、 一 定要牢记强排方案的目的强排方案要以分析结论为基础对产品建议指标进行初步评估测算；规划结构探讨、实质就是多种方案可能性算帐关键在规划结构上探讨 不要做得太深关键在规划结构上探讨 ， 不要做得太深一 定要核算指标 ！定要核算指标 ！概念设计主要工作宗地分析宗地区域分析 宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离宗地现状分析 周边环境、道路、交通、配套，以及宗地本身控规分析土地价值分析 对宗地土地性质进

12、行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析”1产品分析竞品楼盘分析 主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成意向产品户型 在营销初步产品建议基础上，收集类同的产品户型进入第三阶段最新强排结论：概念方案分析与研究强排方案根据用地价值分析，强排方案并计算指标目的： 1、对产品建议指标进行初步评估测算； 2、规划结构探讨进行规划结构的多方案比较目的 ： 在分析的基础上确定规划结构草案 ：2规划结构分析： 在分析的基础上确定规划结构草案 ：点 or板？围合 or行列？高 or小高。主入口；商业。确定下一步规划设计深化方向概念方案深化确定规划结构。3设计院做； 我们控制在这个阶段我们

13、干什么？1 把舵、我们强排方案坚持的结论，不要轻易否定适当的控制设计院的设计欲望节奏把控：明确各阶段的重点工作（重规划；轻立 面）各阶段干各阶段的事2、提升收集并研究类同项目：规划、单体、立面、景观。； 为下一步深入设计打基础外出考察 （ 看什么 ？ 学习什么 ； 非走马观花 ）外出考察 （ 看什么 学习什么 ； ）特殊项目会先确定风格要牢记： 我们不仅仅是管理者也是设计师3 确定4 联络、项目的不定因素想办法落实、确定、勤交流；多沟通；阶段性成果多汇报注意： 给领导看之前一定要自己先复核讨论5、算帐对设计院提交的过程方案，一定要核算指标牢记我们是地产建筑师 ！概念设计案例如何提高概念设计效率

14、？ 重视设计前提 掌握基本盈利模式 注意积累固化重视设计前提1土地要点项目定位政府政策z 对设计前提风险管理不足，是设计计划延迟和产生设计费用无效成本的重要原因要原因z 公司和各相关部门对设计前提保持共同认识，是协调各方面工作达成运营目标的前提目标的前提？如何提高概念设计效率？之二 ： 掌握基本盈利模式：秘诀：【掏干吃净】【 掏干挖净 】【 】用足容积率用足“高货值”产品容积率 景观资源最大化 拉高拍低 丰富产品形态有策略的开发用足建筑密度用足溢价空间 锦上添花 -赠绿规划、 底层挖掘 雪中送炭 -底商寸土寸金 政策红利 -抬高车库3注意积累固化 -拿来主义“走出去！引进来 ！ 从“盈利模式”

15、角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化风之玫瑰竞品、标杆项目调研形成产品库蓝本开发模式固化标准差异化产品实现 （ 创新 ）成熟产品现 （ ）设计营销成本对设计专业基本要求：多看多记多综合基本容积率概念基本产品原型基本基础高层？连排 ？ 独栋 ？高层：1T4/1T6/、 18层小高层 ： 1T2/1T4规划停车？ ？情景洋房？小高层：情景洋房连排 、 LT、 双拼基本品类概念首改 、 首置。、 、独栋、【 】 关键路径审控要点【 】 概念设计产品决策实施方案产品实现质量控制 施工图1投资分析2设计前期3实施方案4施工图拿 地投资分析设计前期施工图规划设计 初步设计 施工图概念设计【 实施方案 】【 】规划草案确定 产品定位及户型配比确定进行详细的深化方案权 .事 .人职责 、 任务 、 控制重点