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1、第十四章,租赁合同,第十四章 租赁合同,【本章内容提示】,租赁合同是日常生活中常见的合同。本章主要介绍租赁合同双方当事人的权利和义务，房屋租赁的特殊规定等。要求熟悉租赁合同的订立程式及租赁合同成立的法律效力，理解租赁合同双方当事人的权利和义务，掌握房屋租赁合同的特殊规定等。,第十四章 租赁合同,【知识结构简图】,租赁合同的分类,租赁合同的终止,承租人的义务,承租人的转租权,应具备的条件,出租人的义务,租赁合同概述,禁止出租的房屋,租赁合同,应办理的手续,租赁合同概念和特征,概念,特征,房屋租赁合同,双方权利和义务,可收回的情形,承租人优先购买,买卖不破租赁,租赁合同的形式,第十四章 租赁合同,
2、第一节,第十四章 租赁合同,租赁合同概述,一、租赁合同概念和特征,合同法第212规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价出租人，租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人。,第十四章 租赁合同,租赁合同具有以下特征：,1租赁合同是转让财产使用权的合同 2租赁合同为有偿合同 3租赁合同为诺成合同 4租赁合同具有临时性,第十四章 租赁合同,二、租赁合同的分类,1动产租赁与不动产租赁 2定期租赁与不定期租赁 第一，当事人在租赁合同
3、中未约定租赁期限； 第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月 以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； 第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。,第十四章 租赁合同,三、租赁合同的形式,第十四章 租赁合同,就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式；租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同，但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双
4、方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租赁合同。,四.租赁合同的终止:,租赁合同主要因下列事由而终止： 1租赁合同因期限届满而终止。但若租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2租赁合同因当事人的解除而消灭。租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。,第十四章 租赁合同,第二节,租赁合同双方当事人的权利义务,第十四章 租赁合同,（一）出租人的义务,1租赁物交付及保持义务 2出租人的维修义务 3权利瑕疵担保义务 （1）权利瑕疵担保义务的含义 （2）构成权利瑕疵担保责任的条件
5、。 （3）承租人相应的权利 （4）以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响,第十四章 租赁合同,【案例14-1】,甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中约定：甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营，租期5年。经营1年时，双方发生争议，甲欲解除合同，收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经营，意应当允许进行必要的装修，否则无法经营。乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问：哪一方的观点正确?,第十四章 租赁合同,【案例14-1】,分析：乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋进行桑拿洗浴经营，按照交易习惯，就应当允许承租人进行必要
6、的装修，否则乙无法实现合同目的。这是按照合同法第6l条进行补充解释所必然得到的结论。,第十四章 租赁合同,（二）承租人的义务,1按约定使用与按性质使用 2妥善保管的义务 3不任意改善、增设的义务 4租金支付义务 5返还租赁物义务 6收益权,第十四章 租赁合同,【案例14-2】,2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同，将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元，订立合同时支付2万,，其余年底支付。同年6月，房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公司支付合理费用2
7、万元。李某要求张某支付这2万元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地出门，李某要求再住1个月。请问：此纠纷应当如何处理?,第十四章 租赁合同,【案例14-1】,分析：本案有四个问题需要明确：第一，李某所花2万元维修费为“必要费用”，应当由张某承担。第二，维修时间为1个月，李某有权将租期顺延1个月。第三，原约定剩余租金到年底支付，顺延1个月后租期届满。第四，李某在租期届满之时，可以行使抵销权（合同法第99条），拒绝支付剩余13万元租金，并要求张某支付7000元。,第十四章 租赁合同,租赁物交付及保持义务,维修义务,权利瑕疵担保义务,按约定使用与按性质使用,妥善保管的义务,出租人的义务,承租人的
8、义务,不任意改善、增设的义务,租金支付义务,返还租赁物义务,（三）承租人的转租权,1转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益 2.出租人同意承租人转租，可以是明示同意，也可以是默示同意 3次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人承担责任，承租人应当对出租人承担责任。 4承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以行使：第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二、出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。,第十四章 租赁合同,第三节,房屋租赁合同的特殊规定,第十四章 租赁合同,房屋租赁合同的特殊规定,一、出租房屋应当具备的条件,我国法律
9、要求出租人出租房屋必须具备一定的条件，概括起来主要有： 1、有合法的房屋产权证件； 2、房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明； 3、将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明； 4、将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明； 5、住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策； 6、房屋能正常使用。,第十四章 租赁合同,二、禁止出租的房屋,依据我国城市房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的，房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有权证件的； 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的； 3、共有房屋
10、未取得共有人同意的； 4、房屋权属有异议的； 5、属于违法建筑的； 6、不符合安全标准的； 7、房屋已抵押，未经抵押权人同意的； 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形。,第十四章 租赁合同,三、出租房屋应办理的法律手续,房屋租赁双方当事人应当办理以下法律手续： 1、出租人与承租人签订书面租赁合同； 2、双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件； 3、在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发
11、房屋租赁证书。,第十四章 租赁合同,四、出租人可以收回房屋情形,依据城市私有房屋管理条例第二十一条规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回自己的房屋： 1、承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的； 2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的； 3、承租人累计六个月不交租金的。,第十四章 租赁合同,五、承租人的优先购买权,出租的房屋产权转移时，承租人享有优先购买权。根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承
12、租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”,第十四章 租赁合同,六、买卖不破租赁,出租的房屋转移时，原租赁合同对新的房主继续有效。根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”,第十四章 租赁合同,【难点追问】,1. 简述租赁合同的主要内容 答：租赁合同的主要内容包括：（1）租赁物的名称、数量和质量；（2）物的用途；（3）租赁期限；（4）租金交付与租赁物的维修。 2.简述房屋承租人的优先购买权的适用条件。 答：房屋承租人的优先购买权的适用条件主
13、要有：（1）须存在合法有效的租赁合同。承租人租赁权之享有为其取得优先购买权之基础与前提。（2）承租人必须在出租人出卖其房屋的同等条件下才能行使。（3）承租人必须在一定期限内行使。为了保障承租人先买权的实现，作为出卖人的出租人应当履行两项义务，即通知义务和止卖义务。,第十四章 租赁合同,1. 简述租赁合同的特征 2. 简述房屋承租人的优先购买权的特征 3. 试论出租人的义务,【思考题】,第十四章 租赁合同,案例分析,田某在市郊有一套住房，2000年6月，钱某因工作需要，租用了田某的该套住房。双方在房屋租赁合同中约定：钱某租用田某房屋的租期3年，自2000年7月1日起至2003年6月30日止，租金
14、每月800元，每月25日前交付。2002年5月，田某因工作调动离开本市，其将住房出售给了王某。田某在出售住房时，告知了王某该住房已经出租的事实，但王某仍然愿意购买，而钱某在知道该房屋出卖的情形时，表示其不行使优先购买权。2002年7月，田某与王某到房管部门办理了房屋过户登记手续。8月，王某以自己是房屋的所有权人为由，表示不愿意将房屋租给钱某，要求钱某在10天内退房，遭到拒绝。王某向人民法院起诉，要求确认租赁合同失效，并判决钱某搬家腾房。 问：王某的请求是否合理？为什么？,第十四章 租赁合同,【答案解析】,（1）王某的请求不合理。 （2）租赁合同本质上为债权债务关系，随着社会的公平正义向经济发展
15、的渗透，包括晚近罗马在内各国或地区民法逐渐强化了对承租人利益的维护力度，从而针对房屋等不动产，近代民法规定，租赁物所有权在租赁期间内的转移不得影响承租人的承租权，受让租赁物的第三人成为原租赁合同的出租人，该第三人不得解除原租赁合同，即承租人不同意解除合同，该租赁合同对第三人依然有效，不得消灭。,第十四章 租赁合同,这一法律现象被称之为“租赁权物权化”或“债权物权化”。我国也一贯承认“买卖不破租赁”原则，其中，合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” （3）在本案中，田某在出售住房时，钱某表示不行使优先购买权，而王某也被告知该房屋已经出租，因此，买卖合同合法有效。但王某以房屋所有权人的身份要求确认租赁合同失效，并判决钱某搬家腾房违背了“买卖不破租赁”原则，因而是不合理的。,【答案解析】,第十四章 租赁合同,第十五章,融资租赁合同
