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1、房地产法规,主编 银花,物业管理法规,【本章引例】 7.1 物业管理法律关系 7.2 物业服务合同 7.3 物业服务费 7.4 物业管理实务运作 7.5 物业管理法律责任 引 例 分 析 小 结 练 习 题,7.1 物业管理法律关系,7.1.1 物业管理法律关系的概念和特征 1.物业管理法律关系的概念 物业管理法律关系是由物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间所形成的具体权利、义务关系。其权利是指物业管理关系中，当事人享有实现某种行为的可能性；其义务是指物业管理关系中，当事人所负有的职责。这种权利、义务关系是依法形成的，是法律调整物业管理关系的结果。 2.物业管理法律
2、关系的特征 现代物业管理是复杂的系统工程，涉及的法律关系也是错综复杂的。它具备以下特征：,7.1 物业管理法律关系,(1)主体广泛。一方面，物业是最基本的生产资料和生活资料，任何组织、个人都不可避免地要与各类物业发生联系；另一方面，物业管理法律关系的主体不仅包括国家及国家机关，还包括业主、业主委员会、物业服务企业、物业管理协会等，主体相当广泛。但是，物业管理法律关系的基本主题是业主和物业服务企业，它们是平等的民事主体之间的法律关系，通过合同来设立有偿的管理服务关系。,7.1 物业管理法律关系,(2)权属作为基础。物业管理法律关系的产生是以物业权属作为基础的。业主以及业主大会、业主委员会的各项权
3、利、职责是建立在业主对物业的所有权的基础上的，物业服务企业的管理权来自业主的委托授权，是业主行使所有权的一种形式。因此，物业权属的归属，决定了物业管理委托方，也决定了物业管理的内容和相互的权利、义务关系。 7.1.2 物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系由物业管理法律关系的主体、客体和内容三个要素构成。 1.物业管理法律关系的主体,7.1 物业管理法律关系,物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的直接参加者，即物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者，是物业管理法律关系中最积极、最活跃的因素。我国物业管理法律关系的主体种类众多，主要包括： (1)国家及国家机关。国家直接成为物业
4、管理法律关系的主体的情况比较少，但并不是说国家不可能成为物业管理法律关系的主体。国家作为国有房屋的所有权人，也是物业管理法律关系的主体之一。,7.1 物业管理法律关系,(2)物业服务企业。物业服务企业是指依法设立、专门从事物业服务的企业。物业服务企业通过与业主订立物业服务合同，对业主所有或共有的房屋建筑物及其配套设施和相关场地提供维修、修缮的各类服务，并收取相关费用。,7.1 物业管理法律关系,中华人民共和国物业管理条例(以下简称物业管理条例)规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”在实践中，从事物业管理活动的企业，有的具有独立法人资格，如按照公司法组建的物业管理公司；有的不具
5、备法人资格，如房地产开发企业内设的物业管理部门、物业管理分支机构；有的名义上具有法人资格而实质上不能独立地行使权利和承担责任，如一些房地产开发商设立的子公司。由于物业服务企业属于从事经营活动的市场主体，应当享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立承担民事责任，否则与其进行交易的相对人的合法权益就难以得到有效保障。鉴于此，物业管理条例明确规定，从事物业管理活动的企业，必须是独立的法人。,7.1 物业管理法律关系,(3)业主、使用人和业主组织。业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。业主依法对自己所有的物业行使占有、使用、收益、处分的权利，同时依法享有部分和共同事
6、务进行管理的权利，并承担相应的义务。 物业管理条例第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”,7.1 物业管理法律关系,(4)房地产开发商(建设单位)。房地产开发商是物业的建设者。作为物业的最初业主，房地产开发商不仅直接参与物业管理的有关活动，而且在业主委员会成立前，房地产开发商应选定物业服务企业对物业进行前期物业管理；应依法向物业管理委员会或物业服务企业拨付物业管理维修基金；对未售出的物业，应分摊物业管理维修费用。,7.1 物业管理法律关系,(5)物业管理协会。物业管理协会是物业管理的行业自治组织，具有社团法人资格，在物业管理法
7、律关系中享有权利、承担义务。物业管理协会具有为政府、为行业(企业)双向服务的功能，是政府与企业的桥梁和纽带。为政府服务主要体现在行业管理方面，协助政府承担一部分政府转移给物业管理协会的工作和任务；适应发展和改革的需要，从战略高度研究行业发展的政策性问题。为企业服务就是开展行业自律性管理，通过组织企业制定行规行约，建立行业自我约束机制，推动企业培育文化，在行业协会的带动下健康发展。,7.1 物业管理法律关系,(6)其他物业管理法律关系主体。其他的有关组织机构如果通过与物业服务企业订立合同，负责对物业管理区域提供保洁、绿化、保安等专业服务，也有可能成为物业管理法律关系的主体，如清洁公司、园林绿化公
8、司、保安公司等。 2.物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利、义务指向的对象，或者说是当事人权利、义务围绕的对象、中心。从我国物业管理的实践来看，物业管理法律关系的客体主要包括物、行为、智力成果。 3.物业管理法律关系的内容,7.1 物业管理法律关系,物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。物业管理权利是指物业管理法律关系的主体依法具有的自己为一定行为和要求他人为一定行为或不为一定行为的资格。物业管理义务是指物业管理法律关系的主体依法必须为一定行为和不为一定行为的责任。 (1)业主的权利和义务。 1)业主的权利。 2)业主
9、的义务。 (2)物业服务企业的权利和义务。 1)物业服务企业的权利。 2)物业服务企业的义务。,7.2 物业服务合同,7.2.1 物业服务合同的主体 1.物业服务合同的概念和特征 物业服务合同又称物业管理服务合同或物业管理合同，是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，并由业主支付报酬的权利、义务协议。 2.物业服务合同的主体 物业服务合同的主体是物业服务合同权利的享有者和义务的承担者。物业服务合同的主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。,7.2 物业服务合同,(1)建设单位
10、。建设单位就是有关物业的开发单位。根据物业管理条例的规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。物业管理条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”,7.2 物业服务合同,(2)业主委员会。业主委员会是经业主代表大会选举产生的，执行业主大
11、会的决定事项。它代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益。业主委员会成立后，履行的职责主要有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施。,7.2 物业服务合同,(3)物业服务企业。物业服务企业取得物业服务企业资质证书、工商营业执照，并接受业主或业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务。物业管理条例第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服
12、务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 7.2.2 物业服务合同的内容,7.2 物业服务合同,物业服务合同按照要约、承诺两个过程订立。要约是物业服务合同的主体一方以书面、口头、电子信件等方式向另一方作出的希望与其订立物业服务合同的意思表示。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺一经送达，合同即告成立。物业服务合同的主要内容包括以下几项。 1.双方当事人的名称和住所 物业服务合同的一方通常为某物业管理区域的业主委员会，另一方为某物业服务企业。住所指业主委员会和物业服务企业主要办事机构所在地，一般均设在物业管理区域内。物业管理条例第三十
13、条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”,7.2 物业服务合同,2.物业管理区域范围 物业管理区域范围是指受管理的物业的名称、物业类型、坐落位置、四至界限、占地面积、建筑面积等。 3.物业服务事项 物业服务合同双方当事人一般约定下列物业服务事项：物业共用部位的维护与管理；物业共用设备、设施及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；物业装饰、装修管理服务；专项维修资金的代管服务；物业档案资料的管理。,7.2 物业服务合同,4.物业服务质量 物业服务质量是指服务应达到的标准。物业服务质量应坚持方便业主和住户
14、、文明服务的原则，具体要求可根据业主的要求和物业服务企业的服务能力以及相关法律、法规来制定。 5.物业服务费用 物业服务费用大致由三部分构成：一是物业服务企业接受委托提供服务所必须的成本费用；二是物业服务企业完成服务后有权获得的报酬；三是法定税费。 6.合同双方权利、义务,7.2 物业服务合同,业主和物业服务企业订立的合同是双务合同，一方的权利也是另一方的义务。例如，享受物业服务是业主的权利，提供物业服务则是物业服务企业的义务。 7.专项维修资金的管理和使用 专项维修资金主要是针对住宅物业提出的。物业管理条例第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业
15、的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”,7.2 物业服务合同,8.物业管理期限 双方当事人可以约定服务合同期限，但不得违反法律、法规的有关规定。 9.违约责任 双方当事人可以约定不履行或不完全履行物业服务合同时违约方应向对方承担的责任。 7.2.3 物业服务合同的变更和解除 1.物业服务合同的变更,7.2 物业服务合同,物业服务企业接管物业以后，可能会根据业主的要求或环境的变化及时修订已经不再适用的
16、物业服务合同，此时须与业主委员会协商一致，变更原合同的有关条款。物业服务合同变更后，应到有关物业管理行政主管部门办理备案手续。如果原合同进行了公证，那么变更后的合同也只有经过公证才产生变更效力。同时，变更后的合同对原合同已经履行的部分无溯及力。 2.物业服务合同的解除 物业服务企业和业主委员会协商一致，可以解除物业服务合同。双方可以在物业服务合同中约定一方解除合同的条件。解除合同条件成立时，解除权人可以解除合同。我国合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：,7.2 物业服务合同,(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。 (2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 (3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 (5)法律规定的其他情形。,7.3 物业服务费,7.3.1 物业服务费的构成 物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理
