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1、1,第7章 房地产投资决策,2,71决策的概念和种类,3,711 决策的概念决策、统计决策、投资决策和决策的公理、决策系统,1决策：为了实现特定的目标，根据客观的可能性，在占有一定信息和经验的基础上，借助一定的工具、技巧和方法，对影响未来目标实现的诸因素进行准确的计算和判断选优后，对未来行动做出决定，决策的基本特征：未来性；选择性；实践性。,4,2统计决策：有广义和狭义之分。凡是使用统计方法进行决策的决策方法称为广义的统计决策；狭义的统计决策是指不确定情况下的决策。,5,不确定情况下的决策需要具备四个条件： （1）决策人要求达到的一定目标。从不同的目的出发往往有不同的决策标准。 （2）存在两个
2、或两个以上可供选择的方案。所有的方案构成一个集合。 （3）存在着不以决策人主观意志为转移的客观状态，即自然状态。所有可能出现的自然状态构成状态空间。 （4）在不同情况下采取不同方案所产生的结果是可以计量的。所有的结果构成一个结果空间。,6,3投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助于现代化的分析手段和方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对各种投资方案进行选择的过程。,7,在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的分析方法实现正确的选择，在众多投资方案中选出最佳方案，就是房地产投资决策。正确的决策不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力
3、、经验以及审时度势和多谋善断的能力，并且需要决策者熟悉和掌握决策的基本理论、基本内容和类型，以及应用科学决策的基本方法。,8,4决策的公理：是所有理智健全的决策者都能接受或承认的基本原理，是许多决策者长期决策实践经验的总结。只有承认决策公理，决策才有可能进行。,9,决策的公理有两个基本点： （1）决策者通常对自然状态出现的可能性有一个大致的估计，即存在“主观概率”； （2） 决策者对于每一行动方案的结果根据自己的兴趣、爱好等价值标准有自己的评价，这个评价叫做行动方案的“效用”。,10,统计决策理论的六条公理： （1） 方案的优劣是可比较和判别的。 （2） 方案必须具有独立存在的价值。 （3）
4、在分析方案时只有不同的结果才需要加以比较。 （4） 主观概率和方案结果之间不存在联系。 （5） 效用的等同性。 （6） 效用的替换性。,11,5决策系统 决策系统的基本要素：决策主体；决策目标；决策对象；决策环境。,12,房地产投资决策的基本要素：房地产投资决策系统一般由四个基本要素组成： （1）决策主体。即投资的主体，是具有资金和投资决策权的法人。 （2）决策目标。就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出。,13,（3）决策对象。是指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定。 （4）决策环境。是指决策者所面临的各种自然
5、状态，许多状态包括各种不确定性因素。投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定性因素加深认识，并利用科学的分析方法，分析不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。,14,按上述决策系统构成，一个房地产投资决策间题必须具备以下几项基本条件： （1） 有明确的决策目标，即要求解决什么问题。确定目标是决策的基础，决策目标应明确具体，并且可以是定量描述的。 （2） 有两个以上可供选择和比较的决策方案。一个决策问题往往存在多种实施方案，决策的过程也就是方案的评价和比较过程。,15,（3） 有评价方案优劣的标准。决策方案的优劣必须有客观的评价标准，并且这些标准应当尽
6、可能地采用量化标准。 （4） 有真实反映客观实际的数据资料。客观准确的原始数据资料与科学正确的决策方法是科学决策的基础，二者缺一不可。,16,712 房地产投资 决策的类型,根据房地产投资决策的不同目标和不同性质，可以分为以下几种类型： （1） 按决策目标多少划分，可以分为单目标决策和多目标决策； （2） 按决策制定的方式划分，可以分为单层决策和多层决策；,17,（3） 按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分，可分为确定型决策、不确定型决策和风险型决策等； （4）按决策使用的分析方法划分，可分为定性分析决策和定量分析决策。,18,这里我们主要介绍确定型决策、风险型决策和不确定型决策。,19,
7、1确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。决策的方法有两种：根据已掌握的每一方案的每一确切结果进行比较，直接选出最优方案的决策法称为单纯选优法；在未来的自然状态完全明确的情况下，通过建立合适的数学模型，求出最优方案的决策法称为模型选优法。,20,2风险型决策 风险型决策是指每一种方案的执行都会出现若干种不同的结果，并且各种结果的出现都有一定的概率，就是说每一种选择都存在风险。进行风险型决策应具备以下几个条件：(1)要确定决策者希望达到的明确目标；(2)要有两个或两个以上可供选择的方案；（3)每个方案要存在两种或两种以上不以决策者
8、主观意志为转移的自然状态；,21,（4)不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算；（5)决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。风险型决策由于决策者对待风险的态度不同，进行方案比较的标准即决策准则也不相同。,22,3不确定型决策 一个风险事件在某一系统中发生的概率理论上说是可以主观估计出来的，但在实际中，却往往很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率不能作出主观可能的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称为不确定型决策。不确定型决策只能依靠主观推断，其决策的准确程度完全取决于决策者的经验和判断能力。,23,7.1.3决策的程序,1. 决策的作用
9、决策的作用可表达为： 目标 决策 行动 结果 科学的统计决策起着对由决策目标到结果的中间全过程的指导作用；科学的统计决策提供有事实根据的最优行动方案，起着避免盲目性、减少风险的作用。统计决策在市场研究、国民经济管理、企业管理等诸多领域中有广泛的用途。,24,2. 决策的基础依据统计信息的收集 一般爱说搜集信息时间越长，花费的搜集信息的成本越高，开始搜集信息时，搜集到的额外信息会使决策效益递增，但随着时间的推移，信息搜集的边际效益递减，直至决策者延误决策时机，导致信息搜集的成本大大高于信息所能带来的收益。,25,信息搜集成本和不确定性之间的关系：随着时间的推移，信息搜集的成本增加，同时，随着时间
10、的推移和更多信息的搜集，不确定性也在减少，将不确定性减少到尽可能低的程度，则有可能延误决策时机而使信息的搜集得不偿失。,26,信息搜集成本随着时间的推移而增加，同时不确定性也在减少，因此适时作出有效决策很关键。一般地，对决策问题进行分析，确定决策问题的重要程度。然后对重要程度较低的决策问题采取简单方法决策（即时决策），而对于重要程度较高的决策问题，则应在搜集到一定信息之后，选择出最合适的决策方案。,27,3. 房地产投资决策的程序 决策的一般步骤是：确定决策目标；拟定被选方案；方案抉择；方案实施。相应的房地产投资决策过程一般包括确定决策目标、拟订决策方案、优选决策方案和执行决策方案等四个基本步
11、骤。,28,（1）确定决策目标 房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标，所以确定投资决策的目标是投资决策的前提和依据。确定投资决策目标的关键在于，进行全面的市场调研和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定解决问题后所期望达到的结果，使投资的目标具体明确，避免抽象或含糊不清。,29,（2）拟订决策方案 在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的目标，拟订多个可行的备选方案。可行方案或备选方案就是具备实施条件，能够实现决策目标的各种途径或方式。,30,判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该项目在技术上是否先进，生产上是否可行，经济上是否合算，财务
12、上是否盈利。拟订可行方案时要敢于创新，突破传统的思维模式，使拟订出的备选方案更具有创造性。方案制定者必须尽可能地收集与方案有关的数据资料，并进行严格论证、反复计算和细致的推敲，使各可行方案具体化。制定可行方案时还需要注意各方案整体上的详尽性以及相互间的差异性，这样才可能进行方案的全面比较和选择，避免遗漏最优方案。,31,（3）优选决策方案 各种可行方案拟订出来后，进一步的工作就是对这些方案进行比较、分析和评价，从中选出符合要求的方案进行实施，即可行方案的优选。要对每一个备选方案的有关技术经济和社会环境等各方面条件、因素以及潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较并作出评价，对决策和可
13、行方案的约束条件和限制因素进行分析，在现有条件下选优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题作科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。然后根据决策目标，详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，即进行最后的综合性评价。,32,优选决策方案的关键之一是要掌握方案的选择标准，即以什么样的标准来衡量各可行方案的优劣。传统的决策理论一直采用“最优”标准，如“最大利润”、“最高效用”、“最低成本”等，但是，由于现实中受各种因素的影响和限制，这种“最优”判断标准在实践中很难操作。,33,因此，现代决策理论以“满意”标准取代“最优”标准来判断可行方案的优劣，即所选择的方案基本上能够实现决
14、策目标，能够取得令人满意的结果，就是一个理想的实施方案了。优选决策方案的关键之二是优选方法的实际运用。在整个决策过程中，最终选定的方案是否科学合理，在很大程度上取决于优选方法。,34,（4）执行决策方案 决策的目的在于付诸实施，优选方案是否科学合理也只有通过实践才能得到最终检验。决策执行过程中，人的因素非常重要，即执行者对决策方案的理解程度和遇到风险时的应变能力是决策执行是否顺利的关键。,35,决策方案执行过程中还应建立健全必要的检查制度和程序，注意信息的反馈，以便了解决策执行的进度和实施结果，确保实施结果与决策期望的一致性。如果在执行阶段发现原先的决策方案存在不足，或因客观环境的变化导致原先
15、决策的某些不适应性，应及时对其作出必要的纠正和修订，以确保决策方案的顺利实施。,36,72 房地产投资决策方法 定性分析法,37,定性分析方法：在房地产投资决策的过程中，由于有些因素难以定量描述，而且遇到的问题、环境等都比较复杂，所以采用定性分析的方法更为适用。定性分析的方法通常有两种即经验判断法和创造工程法。,38,721 经验判断法,这种方法被普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。在一些房地产投资广告中，向投资者推荐的各种房地产投资技巧，如“出租办公楼赚头好”、“店面投资盈利高”、“别墅住宅高享受、低投资”、“公寓式商住楼投资增值快”等等，可引导和诱惑大众的投资决策行为，这些都是利用
16、一般房地产投资的经验积累进行投资判断。这种方法直观易用，但分析不深入，只能作一些直观的表面性的描述。,39,1统计预测的德尔菲法 统计预测的德尔菲法是根据有专门知识的人的直接经验，对研究的问题进行判断、预测的一种方法，也称专家调查法。他是美国蓝德公司在1964年首先用于预测领域的。 德尔菲法具有反馈性、匿名性和统计性特点，选择合适的专家是做好德尔菲预测的关键环节。,40,德尔菲法的优点在于： （1）可以加快预测速度和节约预测费用。 （2）可以获得各种不同但有价值的观点和意见。 （3）适用于长期预测和对新产品的预测，在历史资料不足或不可测因素较多时尤为适用。,41,德尔菲法的缺点在于： （1）对于分地区的顾客群或产品的预测则可能不可靠。 （2）责任比较分散。 （3）专家的意见有时可能不完整或不切和实际。,42,例7-1 用德尔菲法预测产品的未来销售量： 某公司研制出一种新的住宅户型，对于房地产开发而言就是一种新产品，现在市场上还没有相似产
