某地块研展报告分析

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1、新江湾城C5地块研展报告 (住宅),目录,一、住宅市场分析 1）上海宏观市场研究 2）杨浦市场研究 3）竞争市场研究 4）客户需求分析 二、项目理解 1）地块基本状况 2）项目SWOT分析 三、项目定位 四、产品建议,国民经济持续稳定增长，04年，上海GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年上海人均GDP达到7500美元左右。 居民收入稳中有升, 2004年人均年可支配收入16683元 。就业形势保持稳定。 外资投资质量进一步提高。05年上半年签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。 旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到2004年底，上海共接待境内旅游人数8505

2、万人次，人均消费达1430元，比去年同期增长11.86%。,P.a.9%,数据来源：上海统计局,1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好,上海人均GDP发展历程及增长趋势,上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,预计近三年住宅土地供应量将达到7000万平方米以上。 今后五年内土地市场供应充沛，年平均供应量2500公顷。 商业用地比重呈逐年上升趋势。,2、土地供应量分析未来3年平均年供应量2500万平方米，市场供应充沛,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,从2000年到2005年六年商品房供求数据看，总体供求

3、趋于平衡。 04年到05年初“惜售”心理引发“抢购”风潮，导致供求关系矛盾加大。 05年1-9月份，受宏观调控影响，供应量明显大于当前的需求，市场低迷态势显现。,3、供求关系分析长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响，供大于求明显,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,4、长期价格走势仍在上升通道，但涨幅明显趋缓,2000年至2004年房价连续5年增幅达到10%以上。 2004年平均成交价格达到7647元/平方米，同比前一年增幅高达29.68，为历年来最高水平。 2005年，截至9月，全市商品房成交均价8564元/平方米，较上一年度增长12%，涨幅明显减小。,一、住宅市场分析 （一）上海

4、宏观市场研究,4、短期价格走势短期处于“价停量跌”的调整期，部分高价入市楼盘价格去化受阻，价格下跌较多。,进入2005年，沪上住宅交易均价涨跌变化频繁。一月份和三月份成交均价一度超过9000元/平方米。 随着政府的宏观调控之后，成交均价一路下滑，目前停留在8000元/平方米左右。 随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,近三年价格的持续上涨，导致万元以上比重持续放大，万元以下的比重则逐渐缩小。 其中环线内均价普遍上万。 单价15000以上集中在市中心，杨浦、普陀、闸北较难找到。,4、价格走势分析近三年成交价格比重重心向高

5、端价格（10000元以上）移动,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,浦东、闵行两区在10000-15000元/平方米价格段成交量最大。 杨浦、闸北在此价格段分布比重比较突出，达40%以上。,4、价格走势分析10000-15000元/平方米价格段中，杨浦占到40以上比重。,10000-15000元/平方米价格分布区域,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,供应量预测：“十一五”期间住宅供应量为10850万平方米，年供应量为2170万平方米。 成交量预测：通过对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上进行有效需求预测。“十一五”期间住宅成交总量为10551万平方米。,5、市场展望与特

6、征预期（2005-2010年）,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,总体市场研判 房地产业是相当长的一段时间内仍将是国民经济的支柱产业 。 房地产业还将担负着完善社会保障的重任，对于构建和谐社会具有重要的意义。,5、市场展望与特征预期（2005-2010年）,一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究,具体市场特征预期 供求变化：十一五期间总体供求关系倾向于供稍大于求的情形。 价格走势：由于两个1000万的冲击，中低价住房比例将大大增加，高价房的供应比例相对降低，同时，需求结构也将向中低价方向调整。经过未来一段时间的平抑、夯实，房价回归理性，此后平稳发展。 行业竞争：对企业而言，宏观调控将

7、给有实力的企业充分调整发展战略，以适应宏观调控，调整完成以后将可能面临更好的发展契机。 市场环境：对消费者而言，在持续作用的宏观调控将在很大程度上改变自去年起在上海房地产市场上出现的投资、炒作等行为，房地产市场将逐步实现理性回归，市场环境将得到日趋得到净化和改善。 运行机制：对政府而言，为未来成熟房地产市场的建立打好基础。,5、市场展望与特征预期（2005-2010年）,一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究,（1）新江湾城高标准规划备受关注 “绿色生态港、国际智慧城”，按照这一总体规划目标，新江湾城的整个空间结构将分为六大板块。包括江湾天地板块、复旦江湾新校区板块、江湾公园板块、自然花园板

8、块、都市村庄板块、知识商务板块。 （2）东外滩整体规划出台，三大开发区域沿江楼市迎来生机 规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“41”地区中的一部分。国际商贸综合服务区；渔人码头博览旅游休闲区；复兴岛环岛生态生活区。,1、区域规划及未来发展,杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力最大的居住城区。,一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究,未来五年将有200万平方米的住宅供应，主要来自新江湾城、平凉路改造及近三年出让的土地。 新江湾城：未来5年内可上市住宅供应量达126.26万平方米。 平凉路改造：改造面积约33万平方米，可建住宅面积约

9、60-70万平方米。 公告出让土地：从2003年杨浦区公告出让地块来看，商业比重占据了 50%，住宅可建设总量不会超过30万平方米。,2、供应量分析供应量历来偏低，未来将有较大的供应量。,一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究,从2000年到2005年的供求数据来看，总体供求呈起伏状态。供求量由增长到逐渐递减趋势。 从02年到05年，供应量呈递减趋势，市场进入供应短缺阶段。 2005年底有望达到供求平衡。,3、供求关系分析长期处于供不应求的局面，随着供应量的逐年减少，2005年底有望达到供求平衡。,一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究,2005年 2005年供应量39.3万平方米 200

10、5年成交量40.8万平方米 2006-2010年 住宅年均供求量为87.5万平方米 住宅供求总量为437.5万平方米,3、供求关系分析预测基本处于“供略大于求”局面,一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究,从数据上看，商品房均价呈跳跃式上升，年涨幅超过全市。其中04年涨幅达43%。 2005年住宅均价突破万元大关，并一直稳定在万元以上。 由于供应量有限，宏观调控一时难以压制价格上涨势头。住宅价格受新政影响较小。,4、长期价格走势价格将持续稳定，保持不跌势态。,一、住宅市场分析 （二）杨浦区域市场研究,月度价格基本在1万元以上，新增房源对区域均价影响较大。 单价10000-15000元成为主力

11、价格，其中12000元/平方米以下成交最活跃。,4、短期价格走势受宏观调控影响，处于调整阶段，价格起伏较大，但主力成交价格基本稳定10000-15000元/平方米之间。,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,市 场 特 征 楼盘规模：均为中小型 楼盘风格：大多为现代简约型风格 近期价格：整体均价突破万元，近期价格呈下探趋势。 价格趋势：2006年集中供应，中长期价格仍有上升空间。,1、杨浦区竞争市场分析竞争楼盘大多在控江路及东外滩板块，本案竞争区域主要竞争对象在新江湾城内。,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,产品特征房型、面积 房型：基本以经济型为主，二房占据比重最大，其次为三房。四房和复

12、式比重较小。 面积：二房主力面积92-106平方米，三房主力面积124-140平方米。,1、杨浦区竞争市场分析,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,产品特征功能 二房：双卫生间配置比例较小，占16.67%。储藏室配置比例占33.33%。次卧则分为经济型和紧凑型，开间在3.3-3.6米。 三房：储藏室配置比例有所放大，达到50%；次卧的开间主力尺度有所放大，为相对舒适型配置；大部分的三房房型都设计为客厅朝南，以及主卧室和一间次卧朝南，另外一间次卧以及厨房、餐厅等辅助功能空间朝北；主卧室内一般都套有主卫，从而形成主人较为私密的生活空间；餐厅的北面开始大量设计成观景阳台。,1、杨浦区竞争市场分析,

13、一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,产品特征单价、总价 单价：大部分楼盘价格在10000-15000元/平方米，主力范围在10500-14000元/平方米。销售最快的集中在10000-12000元/平方米之间。 总价：总价范围一般在50-300万元/套之间。主力总价在83-172万元/套。 其中主力总价： 二房：92-112万元/套 三房：118-134万元/套 从销售现状来看，合理控制总价是关键，去化速度比较快。,1、杨浦区竞争市场分析,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,2、联洋社区产品分析,联洋社区发展轨迹,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,联洋社区三个阶段楼盘示意图,2、联洋社

14、区产品分析,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,主 要 结 论 开发模式：土地商与开发商联手合作的产物，整体规划完整，配套完善，布点科学。 户型配置：目前户型配比中，三房、四房占据绝大多数。 主力面积：二房为105-115平方米 三房为138-165平方米 四房为149-380平方米 复式为200-360平方米 单价区间：目前该社区以二手房为主，价格位于12000-17000元/平方米。 总价区间：74-570万元/套。主力总价区间为：105-168万元/套,2、联洋社区产品分析,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,总体介绍 2003年正式启动，总规划170万平方米。 统一规划，各楼盘之间

15、品质较为接近，差异性主要体现在户型设置。 区内楼盘规模基本都在10万平方米左右，楼型大多为18层的建筑，少数为24-26层的高层建筑。 房型设置基本为一梯两户。,3、古北二期板块产品分析,一、住宅市场分析 （三）竞争市场研究,主 要 结 论 市场定位：市场定位处于高端定位，三房配比达到50%左右，而二房仅占20%。 主力面积：二房为127-139平方米 三房为150-18平方米（大于其他区域同类型产品） 四房、复式为230-340平方米。 功能特点：客厅朝向取决于景观方向；主卧区概念广泛应用，配置书房、衣帽间等； 另外，保姆房普遍应用，并带有独立进户门。 单价区间：12000-27000元/平

16、方米；主力单价在12500-17000元/平方米之间。 总价区间：170-640万元/套。,3、古北二期板块产品分析,一、住宅市场分析 （四）客户需求特征分析,1、基 本 特 征 年龄特征：年龄特征31-50岁，该群体具有一定的社会地位，收入可观；追求相对舒适的生活方式或拥有一定的资金进行投资。 职务特征：目标价格段需要相当的经济承受能力，一些非典型职业者、经理、私企业主等是重点潜在客户。 家庭月收入：主力收入在8000-12000元/月。,目标客群：单价在10000-15000元/平方米的需求者,一、住宅市场分析 （四）客户需求特征分析,2、需 求 特 征 购房目的：尽管宏观调控对投资、投机需求的抑制，但“自用兼投资”置业观念在客户群中的比重也较多，仅次于长期自用者。 面积需求：购房者的意愿一般是倾向于选择宽敞的居住空间。数据表明，主力需求段在100-120平方米之间；总体来看，面积段的选择比较集中。 总价承受能力