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1、,鑫苑世家 公寓产品提升研判,汇报目录,透 析,思 考,应 对,1,案例对比分析,透 析,红星蚂蚁SOHO、蓝堡湾世豪小公馆、景峰国际,红星蚂蚁SOHO,内部配套： 项目7楼为功能配套区，为会所、物业办公及24小时便利店和洗衣房项目服务机构； 会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室等； 7楼平台拥有近8000平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内部进入。,景观鸟瞰图,内部配套分析,区位： 1、项目位于中州大道与郑汴路交叉口东南，地铁3号线周边，交通便利，四通八达； 2、项目西邻东建材广场，商品大世界等大型专业市场，
2、市场潜力及客户需求巨大； 3、项目毗邻英协花园、建业置地广场、正弘山等东区高端楼盘，周边开发成熟； 4、距CBD5分钟车程。,项目区位图,产品户型：,厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的油烟问题,客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性,封闭式洗衣房，可兼做阳台,朝向不同，同样户型的差价在500元/平米左右,产品分析,相同朝向的同等户型开间略有差异，C1户型开间4米靠上，提升室内空间感,产品细节,B1与B2户型差异为朝向、开间和进深；与A1、C1户型相比，此类户型为封闭式厨房,产品细节,装修标准,会所装修标准： 会所大堂：水晶吊灯、刻花玻璃、钛金饰面、拼花大理石墙（地）面 艺术走廊：休闲吧、
3、艺术画点缀其中；高档射灯营造艺术氛围 餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板,装修标准,装修标准,装修标准,装修标准,项目特色： 1，项目户型方正，实用性强，38平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台； 2，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用； 3，项目商业用地性质可以实现办公需要； 4，两房户型大开间、小进深，提升客厅空间感；,推盘策略： 由于项目U型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高层分批销售的策略，价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。 同时由于项目40年产权的属性，同时无双气接入，项目
4、推广上主打办公属性，项目定价较低，目前销售均价6800/。,推售分析,蓝堡湾二期世豪小公馆,项目基本情况： 1，正弘蓝堡湾二期，位于东风路花园路西，西邻文博东路； 2，项目属于花园路商圈、毗邻经三路金融圈、周边写字楼林立、与文化路教育圈接壤、同时与科技市场为邻，区位优势巨大； 3，二期由由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成； 4，正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由2栋32层的精装修公寓组成，38-70酒店式精装小户公寓； 5，项目隔路相望郑州最大生态圈滨河资源，自然景观资源显著； 正弘蓝堡湾二期世豪小公馆预计2011年4月开盘 。,项目概况,公寓A标准层平面图,产品户
5、型,公寓B标准层平面图,一房一厅户型，方正实用；卫生间干湿分离，居住舒适；专设观景阳台，提升通透性,标准间户型设计中规中矩，餐厅与阳台连接，提升居家情趣,三角户型一室一厅，可以实现一房变两房；弧形观景阳台，实用、观景两不误,一房两厅户型不规则造型，造成面积浪费；大面积阳光房提升采光需要,产品户型,景峰国际,项目地上35层，地下3层 17层规划为星级酒店，委托国际酒店管理公司管理经营 811层规划为酒店式公寓 1213层开发商自持，用作开发商办公，物业用房等 1418层规划为酒店式公寓 1935层规划为精装写字楼 项目背面裙房部分规划有总台、大堂、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店公共用房以
6、及配属服务用房 裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采光及通透性,规划详情,LOW-E玻璃幕墙与干挂石材相结合，透光、保温、节能； 双大堂设计，写字楼大堂与酒店大堂分开，办公居住互不打扰； 写字楼大堂挑高9米，大堂面积约130平米，进口大理石材墙面； 配备5部电梯，电梯品牌为芬兰通力，荷载16人，载重1250。,酒店大堂挑高约15米，与裙楼大厅相连； 目前酒店入口在售楼部内，后期装修将售楼部打通与裙楼大厅连接，形成近1000平米超大酒店大堂； 配备三部芬兰通力电梯，充分满足需求。,除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通，为办公人员住宿提供便利,电梯内
7、墙为不锈钢面装修，精美灯饰吊顶，地面铺精美地毯，楼层液晶显示屏靠近楼层按钮，便于观看； 强电配置系统、弱电及楼宇智能化系统、国际一流的烟感报警消防系统，提升高层的安全性。,品质细节,项目户型主要有90.8平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，分布于楼栋北端，市场欢迎度较高，目前已售罄。,标间户型面积47.57米，开间4.2米，户型方正厕所与淋浴间分开，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不打扰；观景大落地窗设计，增强采光和观景情趣；此户型是项目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。,景峰国际作为CB
8、D内外环唯一在售精装酒店式公寓目前所剩房源不多，写字楼剩余34、35两层，均价3.5万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢； 公寓剩余约26套标准间户型，均价2.9万，客户来访量少； 项目推广少，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。,户型产品,卫生间洁污分开，相互独立，互不打扰，私密卫生；高档进口大理石墙面，于细节处的奢华。,开放式厨房，尽享生活情趣；同时橱柜两侧的推拉门在不做饭的时候可以关闭，营造独立统一的的感觉，同时避免串味的问题。,空间设计做到开放性与实用性相结合，力求完美统一,功能分区解决小户型的常规问题,户型产品,高档实木复合地板，实木橱柜，衣柜，
9、壁柜，木隔断颜色一致，营造统一和谐的感觉。,高档吸声壁纸增强墙面立体感和私密性。,中央空调系统分户计量，节省室内空间，低碳环保；客厅与卧室均设液晶温控开关，实现温度精确控制，舒适节能。,厨卫设计紧凑，极大地节约了卧室面积，使室内更具空间感，小面积大利用。,嵌入式壁柜，极大的节约了室内空间，壁柜内部分层结构，充分利用柜内每一个角落。,内推式的开柜方式设计，使壁柜整体更加和谐统一，更加节约空间。,装修细节处处体现对空间的把握,户型产品,圆形落地窗，趣味十足，观景、采光两不误； 近50平米大客厅，障显套房品质； 客厅设小型写字台，满足商务需求； 加厚剪绒地毯，尽显舒适； 但是，圆形客厅不利于家私的摆
10、放。,卧室设置大面积落地窗，增大采光面； 营造自然观感，增强观景感受； 通透性十足，增强卧室空间感。,大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度,大面积落地窗尽显高端物业风范,户型产品,典型项目装修明细,曼哈顿公馆,1、 外墙：铝合金LOW-E玻璃百叶幕墙。 2、 内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。 3、 顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆 、局部吊顶。 4、 地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内：大自然或圣象实木复合地板。 5、 门窗：玻璃幕墙，高档钢质防盗入户门。 6、 厨房：无，提供食品操作台：蒙太奇人
11、造石台面、汽车考拉漆底柜门板、玻璃门板吊柜、美的电磁炉。 7、 卫生间：内墙：高档印花墙砖，地面：高档防滑地砖，顶棚：轻钢龙骨防水石膏板。TOTO或西班牙乐家 成品洁具（含座便器、面盆、卫浴五金配件），奥普或雷士浴霸及万家乐或海尔热水器。 8、 阳台：无。 9、 电梯：上海三菱电梯。 10、其他：有线电视、电话、宽带插口预留到位；电器插座安装到位；松下或雷士灯具，西门子或奇胜开关面 板，彩色可视对讲。,精装修标准：800-1000元/平米,1000元/平米的装修成本投入，即可比市场同类产品售价高2500-3000元/平米，额外收益1500-2000元/平米。,2,价值实现,思 考,建立标准、打
12、造高端物业、完善配套,提供精装修交房，菜单化选择装修标准 引入知名酒店管理公司，提供酒店式服务 加强智能化配置，打造高科技、智能公寓 引进特色商业及商务配套，形成高附加值,通过对项目及市场的对比分析，我司认为鑫苑世家项目的公寓产品如想实现较高的售价，可通过以下几点对公寓进行产品配置，与其他项目形成差异化，形成自身的核心竞争力：,价值实现,精装修交房,对客户： 1）使业主省时省力，实现拎包即住； 客户自行装修，不仅耗费大量时间，而后续所产生的一系列事宜，省时省力是一些客户选择装修的主要原因。 2）节省装修成本 相对于客户自行装修，发展商统一集约型装修，可以节省30的材料费。 3）避免装修的污染
13、业主自行装修，装修垃圾、尘土、噪音等对于园区环境都产生污染，降低了楼盘的形象，精装修交房，则完全规避 了这一问题，保持了景观环境的不被破坏和良好的园区形象。 4）缓解客户首付压力 为购房者缓解首付压力，将后期装修款贷款解决，缓解客户首付后装修款项的压力。 对开发商： 1）寻求提高售价的产品理由 提供精装修交房，则为项目的高售价寻找到了合适的理由，且普遍实际装修成本要低于对外报价。 2）有效避税 在多种的避税方法中，提高开发成本的方法被很多房地产企业采用，而提高成本的一种有效途径就是精装修交房。 3）增加产品附加值，提升项目形象 提供精装修住宅，为自身进行“镀金”，增加了项目的附加价值，甚至可以
14、成为项目的一个卖点加以利用。 4）隐藏部分房屋问题 隐藏一些视觉上较明显的户型弊端，提升客户对产品的认可。,精装修交房无论对客户，对开发商都有巨大的益处，尤其针对投资客户，客户实现拎包即住，开发商实现产品高形象、高售价，具体益处体现在以下几个方面：,精装修交房,大堂、走道等公共空间公共空间是入室的第一步，提供高档次的公共空间精装修可以直接提升客户对项目品质的认可，形成客户的对项目空间“尊贵感”的第一感觉。,大堂挑高： 2层的挑高空间，高达10米的酒店式入户大堂，体现业主的尊贵，以及整体的气势。,入口接待区： 方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活。,信报箱：
15、统一整齐的信报服务。,访客等候： 设置统一的访客接待等候区，侧面提升客户的尊贵感。, IC卡准入式智能电梯： 采用国际知名品牌智能化高速电梯，拔高项目档次，提高作为高档次楼盘的安全性； 提供专人电梯服务，让客户感受贵宾待遇。,电梯厅豪华装修： 石材及灯光处理采用高标准，大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气。,电梯厅、走道提供高品质、高速、知名品牌电梯，电梯厅精装修，拔高项目档次，突出高端形象，提供价格支撑。,电梯品牌备选： 三菱原装； 蒂森克虏伯； 日立原装,精装修交房,户内精装修精装修可有效提升项目形象，支撑高售价。为客户提供拎包即住的方便，同时便于投资客户投资，免却后期
16、装修烦恼。为体现装修风格的独特性，建议提供不同装修菜单供客户选择。参考装修标准1000-1500元/平米。,1-2#楼公寓产品配比,根据产品体量，建议一室、一室一厅提供3种装修菜单，二室一厅提供2种装修菜单供客户选择。联系装修公司进行详谈，装修部位如下：,装修部位： 门窗：入户门、室内门、室内墙、顶棚、地面：木地板、壁纸、漆顶，局部吊顶 厨房：瓷砖、橱柜、水槽、水龙头、厨宝、抽油烟机、灶具等 卫生间：瓷砖、洁具、坐便器、洗手盆、热水器、台盆、龙头、整体沐浴隔断、浴霸、浴盆、浴巾架、花洒等 卧室：木地板、壁纸、漆顶，局部吊顶、嵌入式衣柜 家电家具：无 灯具：客厅、卧室灯具 其他：电视、电话、宽带插口预留；电器插座安装；彩色可视对讲等其他智能化配置,精装修交房,实体样板房：硬件装修按照交楼标准进行，软装饰高规格布置，体现高贵品质； 样板房风格：按照不同风格进行装修，体现菜单化、可选择性，并体现一定的商务办公氛围； 样板房位置：建议设置在1号楼3层，做样板段，户型、南北向兼顾； 样板房完工
