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1、房地产业 营改增实务操作与应对,增值税相关知识,营改增,房地产政策精髓速读,房地产业影响应对,房地产营改增实务操作与风险控制,增值税相关知识,基础知识,发票管理,账务处理,增值税,增值税基础知识,1.营增区别,2.分类管理,3.征税范围,4.计税方法,5.抵扣方法,6.税额计算,7.纳税地点,8.征收管理,1.营业税与增值税差异,2.增值税纳税人及分类与管理,4.税率和征收率 一般方法,4.税率和征收率简易方法,应纳税额,营业额,税率,包括应纳税额价内税,营业税,5.计税方法-营业税,不含应纳税额价外税,应纳税额,销售额,征收率,简易方法,应纳税额,销项税额,进项税额,不含销项税额价外税,销项
2、税额,销售额,税率,一般方法,5.计税方法-增值税,例：提供建筑业劳务，取得工程收入款项100万元。,5.计税方法-营增差异,一般计税方法,简易计税方法,6.抵扣方法,取得增值税专用发票可以抵扣。增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。,6.抵扣方法 抵扣凭证和金额,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税
3、项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。,6.抵扣方法不得抵扣项目 新老项目,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（税总公告2016年第18号）,第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,6.抵扣方法 不得抵扣项目非正常损失,本条第4项、第5项所称货物，是指
4、构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,6.抵扣方法 进项不予抵扣特殊事宜,6.抵扣方法 发票认证不予抵扣情形,应纳税额当期销项税额当期进项税额,正数,负数,应纳税额,留抵税额,销售额税率,含税销售额,1+税率,准予抵扣,不准予抵扣,以票抵扣,计算
5、抵扣,增值税专用发票 海关增值税专用缴款书 税收通用缴款书,购入免税农产品 （农产品销售发票或收购发票）,7.应纳税额的计算-一般计税方法适用,营业税改征增值税试点实施办法,财税【2016】36号文附件1：（基本规定） 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,7.应纳税额的计算-销售额基本规定,8.纳税义务发生时间,（一） 纳税人提供建筑服务并收讫销售款
6、项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。,8.纳税义务发生时间,（二）纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三） 纳税人发生营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定情形（即用于公益事业或者以社会公众为对象除外的视同销售情形）的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。 （四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,9.纳税地点,财税【
7、2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法 第四十六条 增值税纳税地点为： （一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 （二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。 （三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。 （
8、四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。,10.征收管理,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法 第五十一条 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。,试点前发生的营业税业务 1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款
9、和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,10.征收管理,试点前发生的营业税业务 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,10.征收管理,1.及时取得可以抵扣的专用发票 （1）为获取尽可能多的进项税额，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商或合作对象；
10、（2）营改增后，进项税额抵扣范围从成本上扩大到费用和固定资产上，企业发生的“三项费用”以及人工费用（如通过劳务公司）应尽量取得增值税票。 （3）注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。 （4）及时取得增值税专用发票，及时到税务局认证，作为实现进项税抵扣的重要依据。,全面提升发票管理水平,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法 第五十三条 纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。 属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： （一）向消费者个人销售服务、无形资产或
11、者不动产。 （二）适用免征增值税规定的应税行为。 第五十四条 小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。,全面提升发票管理水平,参建单位,物资公司,供应商,双方签订供应合同,物资公司支付货款,供应商提供发票,物资公司提供材料及加收管理费发票,双方签订供应合同,参建单位支付货款,保持“货物流向、发票流向、资金流向”一致，降低税务风险。,（1）税务机关认定虚开增值税专用发票采用实物流（服务流）、现金流、发票流必须一致的机械刻板标准。但是，实践中交易形式多样，货、票、款相分离的现象十分常见，难以保证三流的一致。而已有的税收法规政策又不得不执行，这就使虚开案件大
12、规模爆发，纳税人面临巨大的法律风险。,全面提升发票管理水平,最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释的通知（法发199630号）,具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票： 一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票； 二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票； 三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。,全面提升发票管理水平,增值税会计核算 一、会计科目的设置： （一）一
13、般纳税人会计科目的设置： 为了准确核算增值税，企业应该在“应交税费”下设置：“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣增值税”、“增值税留抵税额”等科目。 1、“应交税费应交增值税”： 明细科目的借方发生额，反映企业购进货物或者接受劳务支付的进项税额、实际已经缴纳增值税额、月终转出的当月应缴未缴增值税额；贷方发生额，反映企业销售货物或提供应税劳务收取的销项税额、出口企业收到的出口退税、进项税额转出数额、转出多缴增值税。期末借方余额反映企业尚未抵扣的增值税。 “应交税费应交增值税”，应该设以下三级科目：,（1）在借方登记的三级科目： “应交税费应交增值税（进项税额）”，核算企业购入货物或者接受劳务
14、而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或者接受劳务支付的进项税额，用篮子登记；退回所购货物冲销的进项税额用“红字”登记。 “应交税费应缴增值税（已交税金）”，核算企业预缴本月增值税额。本科目适用于一个月内分次预交增值税的纳税人。 “应交税费应交增值税（转出未交增值税）”，核算企业月终转出应交未交增值税。月末企业“应交税费应交增值税”出现贷方余额时，借记：本科目，贷记：“应交税费未缴增值税”。, “应交税费应交增值税（减免税款）”，核算一般纳税人购进增值税税控系统专用设备和发生技术维护时抵减应纳税额的款项。 此外，以1天、3天、5天、10天为一个纳税期限的增值税纳税人，还应设置“应
15、交税费应缴增值税（已交税金）”科目。 “应交税费应缴增值税（出口抵减内销产品应纳税额）”，反映出口企业销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。 （2）在贷方登记的三级科目： “应交税费应交增值税（销项税额）”，记录企业销售货物或者提供应税劳务应收取的增值额。企业销售货物或者提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记，退回所购销物冲销的销项税额用“红字”登记。,“应交税费应交增值税（进项税额转出）”，核算企业将已经抵扣进项税额的项目用于非增值税应税项目、免征增值税应税项目、简易办法征税等不得抵扣进项税的行为时，所抵扣的进项税额需在发生用途改变的当月进行进项转出的金额。
16、“应交税费应交增值税（转出多缴增值税）”，核算企业月终转出多预交的增值税。“已交税金”本月如果有实际发生额，而且“应缴税费应交增值税”月末出现借方余额，用当月预缴税额与借方余额进行比较，较小的金额就是本月多缴税额。借：“应交税费未缴增值税”，贷：本科目。 2、“应交税费未缴增值税”： 明细科目的借方发生额，反映企业月终转入的多交的增值税；贷方发生额，反映企业月终转入的当月发生的应缴未缴增值税；期末借方余额反映多缴的增值税，贷方余额反映未缴的增值税。,3、“应交税费待抵扣增值税额”： 明细科目主要用于辅导期一般纳税人实行“先认证，后抵扣”和进口企业取得海关专用缴款书实行“先稽核比对，后抵扣”征收方式的进项税核算。其借方发生额反映本期已经购进但是尚未抵扣的进项税额；贷方发生额反映次月比
