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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场商业运营策划方案 目 录 0. 前言 21. 延寿印象 32. 项目定位 63. 业态规划 124. 招商策略 155. 营销推广 176. 运营管理 217. 经济概算 308. 结论 30延寿大众商业广场项目商业运营策划方案0. 前言非常欣赏公司高层的前瞻意识，在“延寿大众商业广场”项目商业运营之初即寻找并吸纳商业专业团队与人才，以科学、系统、专业、规范、负责的态度运作本项目。同时对王总、吴总、司总给予我们充分的信任，并提
2、供了参与本项目相关商业运营工作的机会与可能性深表感谢。商业地产的策划就是运用整合营销的概念，对开发建设的项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、规划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场的实际需求，以开发商、运营商、消费者及社会四方共同利益为中心，通过市场调研、项目定位、布局规划、推广策划、运营执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求的基础上，为项目规划出合理的经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体的需要，并通过消费群体的满意使开发商获得利益的过程。 我们根据公司的安排对本项目进行考察后，对本项目的前期策划工
3、作非常重视，本着负责、严谨、客观、求实的态度，通过各种方式认真、仔细的对本项目的相关信息进行了初步的了解、调研与分析，并根据商业地产全程营销的专业运作模式与内容及自身的专业优势，有针对性对本项目提出以下的策划方案与运营意向。1. 延寿印象1.1 延寿县概况延寿县位于黑龙江省东南部，西、北与宾县、方正接壤，东、南与尚志市为邻，县城距哈尔滨市160公里。全县幅员面积3226平方公里，辖5镇4乡：延寿镇、六团镇、中和镇、加信镇、延河镇、安山乡、寿山乡、玉河乡、青川乡，106个行政村、486个自然屯，总人口27万人，其中延寿县政府所在地延寿镇人口5.8万人。延寿县是一个以农业为主的山区小县，素有“鱼米
4、之乡”的美称。粮食生产以水稻、玉米、大豆为主。年总产量在64亿斤左右，商品量4亿斤。平原地区的优质米、亚麻、万寿菊等特色经济生产已形成产业化格局。1.1.1 经济总量延寿县国民经济持续快速增长，2006年实现国内生产总值18.4亿元，比上年增长15.1%。其中：第一产业增加值.4亿元，增长0.6%；第二产业增加值.9亿元，增长30.1%；第三产业增加值.1亿元，增长0.9%。经济结构进一步优化，全县产业结构由上年的6.4:2.5:41.1调整为34.7:26.7:38.6。非国有经济全年实现增加值14.1亿元，增长14.8%，占全县国内生产总值的比重为76.5%，比上年提高2.5个百分点。1.
5、1.2 招商引资2006年与域外客商洽谈项目345个，成功引进项目53个，其中超千万元项目14个。协议引进资金6.47亿元,其中合同利用外资906万美元。实际到位4亿元，其中实际利用外资725万美元。向上争取资金1.24亿元。1.1.3 固定资产投资固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资完成55,436万元，增长32.0%。其中：国有经济投资10,269万元，非国有经济投资5,018万元。在所完成的固定资产投资额中，预算内资金1,667万元，利用外资1,550万元，自筹5,819万元，其它资金800万元。全年固定资产项目9个，竣工项目9个，竣工投产率100%。1.1.4 贸易消费消费品繁荣兴
6、旺，商品销售稳步增长。零售贸易餐饮业实现商品销售额76,260万元（含庆阳农场），比上年增长13.0%。国有经济全年实现零售额1302万元，增长169.6%。非国有经济实现零售额74,958万元，比上年增长11.8%。其中：个体经济零售额48,089万元，增长11.3%。1.1.5 劳动就业全县共有从业人员12,518人，比上年增加0.8%，其中：国有单位职工从业人员12,670人，增长0.1%，非国有单位从业人员2,710人，增长4.0%。登记失业率3.9%，比上年减少0.6个百分点，全年共发放从业人员劳动报酬14,980万元，比上年增长12.7%，在岗职工平均工资9,855元，比上年增长
7、13.2%。1.1.6 居民生活城乡生活水平有新提高。城镇居民人均可支配收入 5,519元，比上年增长9.2%；农民人均纯收入4,033元，增长6.1%。1.1.7 居民储蓄居民储蓄存款继续增加。年末城乡居民储蓄存款余额127,236万元，比上年初增加3,530万元，增长2.9%。1.1.8 居住水平城乡人民居住状况进一步改善。全县竣工楼房住宅面积6万平方米，农村居民人均住房面积由上年的25平方米提高到27平方米，农村砖瓦和钢木结构住房比重为 73%，比上年提高0.64个百分点。1.2 商业环境1.2.1 大型商场延寿镇现有大型商场4家：延寿东商场、延寿西商场、延寿百货大楼、东方商场，位于吉盛
8、路与同庆街十字路口；其中延寿东商场、延寿西商场为商户租赁式经营模式，平均租金为：1,200.00元/年(季缴)，商品及经营档次为中低档，经营状态良好，人气较旺。其它两家商场经营不景气。1.2.2 专业门市延寿镇的门市专业店主要分布于吉盛路与同庆街两侧，以柒牌、乔夫、森马、东方骆驼、达芙妮、月亮街、美特斯邦威、天一体育、大光明眼镜等为代表，商品及经营档次为中档，经营状态尚可，有一定的人气。1.2.3 农贸市场延寿镇只有一家中型农贸及小商品市场，其外围为门市及露天蔬菜、水果、日杂市场，是延寿镇及周边居民、餐饮、小零售商的采购集散场所，环境脏乱差，有待进行治理整顿并退路进厅。1.3 小结延寿县是一个
9、以农业为主的山区小县，未通铁路，农副产品及矿产资源比较丰富，县辖5镇4乡，总人口27万人，其中延寿县政府所在地延寿镇人口5.8万人。2006年实现国内生产总值18.4亿元，比上年增长15.1%；零售贸易餐饮业实现商品销售额76,260万元；全年共发放从业人员劳动报酬14,980万元，比上年增长12.7%；在岗职工平均工资9,855元，比上年增长 13.2%；城镇居民人均可支配收入 5,519元，比上年增长9.2%；农民人均纯收入4,033元，增长6.1%；城乡居民储蓄存款余额127,236万元，比上年初增加3,530万元，增长2.9%。延寿的城乡居民消费能力不强，加之商业存在各业态分散不均且有
10、空白、商品及经营品质不高等现象，造成商业的发展相对落后，缺少集现代化、高品质、功能全、环境优、服务佳于一体的一站成式购物休闲娱乐场所，从而未能实现引领消费文化、提升生活品质的商业功能与社会价值。2. 项目定位2.1 项目背景2007年，延寿县政府决定将重点发展城市经济建设与环境治理，创建商业核心、打造城市东部商圈，综合治理占道马路市场、退路进厅、改善环境列为县政府工作的重中之重。鉴于延寿现有市场占道经营非常严重，极大的影响城区环境及城市发展。延寿县委县政府领导班子经研究决定，将延寿县原第一粮库区域地块开发建设成为延寿最大的商贸、物流及休闲中心。将延寿镇的农贸市场、应季蔬菜水果露天批发市场、夜市
11、、烧烤一条街等整体搬迁到本区域，并重点规划建材、五金、农资专业市场。在此政策背景下，通过招商引资，哈尔滨大众商城房地产开发有限公司投入巨资，开发建设了延寿大众商城项目，并将本项目建设成为及购物、休闲、娱乐于一体的益民工程。本项目工程总投资两亿元，于2007年8月25日开始施工建设，预计2008年6月末竣工、2008年8月初开业。2.2 项目综述本项目位于延寿镇公安街、东风路、新华街合围处，原第一粮库区域地块。其中一期商业部分总占地面积42,000平方米，总建筑面积41,000平方米。本项目商业部分包括2层的综合商场一栋，建筑面积12,000平方米； 3层的联体门市商服五栋，合计建筑面积29,0
12、00平方米；果蔬露天批发市场一处，占地面积5,000平方米；花园喷泉广场一处，占地面积10,000平方米。2.3 产品定位结合本项目自身规划、规模条件、延寿商业格局以及上述因素，我们认为本项目定位必须结合城市的远期规划与发展，用前瞻性的思考去定位本项目，通过对延寿商业地产市场的初步分析与综合考虑，我们将本项目整体开发目标定位为：豪布斯卡(HOPSCA)复合商业地产2.3.1豪布斯卡(HOPSCA)的概念 豪布斯卡(HOPSCA)为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL办公OFFICE停车场PARKING大型综合购物中心SHOPPING MALL商贸博览CONVENTION国际公寓A
13、PARTMENT的复合体。 豪布斯卡(HOPSCA)最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。 豪布斯卡(HOPSCA)具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间立体化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。2.3.2 豪布斯卡(HOPSCA)的优势 高可达性HOPSCA通常位于城市
14、交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市核心，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。本项目的位置位于城市的核心地段，符合豪布斯卡对地段的要求。 高集约性人流密集，白天与工作日商务人流进出密集；夜晚与周末居住、消费人流集中；昼与夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。 整体统一性建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。 功能复合性HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公
15、寓等)、商业、文化、购物餐饮娱乐消费、物资集散、旅游、展览、交通等，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充。 土地使用均衡性HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 内部、外部联系完整性HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。 巨大的社会效应因HOPSCA所处的城市位置和规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平
