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1、项目一 房地产行业涉税基础,学习与训练重点,房地产税制作为我国目前调控房地产市场的重要手段，具有极为突出的严肃性与可操作性。,通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现： 了解我国房地产税制的建设、改革与发展进程 了解并掌握房地产开发企业的主要经营活动 了解房地产开发行业的纳税现状 了解并掌握房地产开发企业的业务流程与涉税环节 了解并思考我国现阶段房地产企业涉税方面的问题 正确借鉴其他国家与地区的房地产税收政策 理顺我国房地产企业税收征管的创新思路,子项目一 房地产开发企业的经营活动,房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
2、开展的主要业务有： 一是，土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 二是，房屋的开发与经营。这是指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。,三是，代建工程的开发。这是企业接受政府和其他单位委托代为开发的工程。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房
3、屋开发公司（即受托方）不垫付资金，并同时符合“其他代理服务”条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按“销售不动产”计征营业税。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。,子项目二 房地产开发业与税收的关联,房地产业与税收管理的关联 （一）房地产业税收的涵义 1.什么是税收 税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的规范和方法，强制性、无偿性、固定性地取得
4、财政收入的一种形式。 从现象看，税收是国家取得财政收入的重要形式，从本质上看，税收是国家凭借政治权力对社会剩余产品进行分配而体现的一种特定的分配关系。,2.什么是房地产税收 房地产税收是一切与房地产有直接关系的税收的集合，是我国税收体系中的重要组成部分。房地产和税收的统一，构成一个基本范畴，这就是“房地产税收”。 作为国家税收体系重要组成部分的房地产税收，首先体现的是一种财政范畴，即是指国家根据法律规定向房地产产权人、经营者、投资建设者、使用人或受让人强制地、无偿地、固定地取得一定货币的财政活动；同时，它又是一个重要的分配范围，参与房地产经济运行的各个环节的分配，体现国家与房地产主体之间的分配
5、关系。,（二）房地产业对税收管理的影响 房地产业对税收管理的影响主要体现在其自身的特点上: 一是，从房地产开发审批过程看，各行政管理部门之间的工作衔接相当严密，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就进行不下去，房地产项目的开发过程就会中断。 二是，从行政管理的角度来看，房地产开发投资通常由五个阶段组成:立项审批、规划审批、施工审批、销售审批和产权审批。税务机关应从第一或第二阶段介入，因为此时已涉及税收问题。,三是，房地产行业属资金密集型产业，前期投入资金大，而收益则在中、后期，从税收管理角度看，税务部门主要关心的也是中后期的经营成果，对房地产开发的前期工作，包括开发成本的真实
6、性缺乏必要的监督检查，部分房地产开发企业为了尽力减少资金占用，必然会想尽一切办法延缓税款缴纳时间。 四是，购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易，与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，关心的是房地产权证是否能拿到自己手中，而不关心是否取得合法票据，使“以票管税”难以实现，为房地产开发企业偷逃税款开了方便之门。,子项目三 房地产开发企业的业务流程与涉税环节,一、前期准备阶段 1.契税 契税是专门对转移土地、房屋权属的行为课征的税收，其纳税人是产权的承受人。 契税的征税范围包括国有土地使用权的出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换五个方面，其计税依据是不
7、动产的价格，实行3-5%的幅度税率。 2008年11月，为减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，国家第二次调整了房地产税收政策：将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。,2.耕地占用税 为合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，国务院制定中华人民共和国耕地占用税暂行条例，该条例自2008年1月1日起施行。 占用耕地建房或从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。,二、建设施工阶段 1.建筑
8、业营业税 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。 营业税采用比例税率，建筑业税率为3%。,2.增值税 增值税是对在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其销售货物或提供劳务的增值额和进口金额为计税依据而课征的一种流转税。 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，是指销售货物的起运地或者所在地在境内以及提供的应税劳务发生在境内。,3.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税，它属于行为税。凡发生书立、使用、领受应税凭证的行为，就必须
9、依照印花税法的有关规定履行纳税义务。现行印花税的基本规范，是l988年8月6日国务院发布并于同年10月1日实施的中华人民共和国印花税暂行条例。 根据印花税法的相关规定，在房地产开发经营过程中，需要缴纳印花税的有：建设工程勘察设计合同，按收取费用的万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额的万分之三贴花。,4.车辆购置税 车辆购置税是对购置的车辆征收的一种税收。国务院于2000年10月22日颁布中华人民共和国车辆购置税暂行条例，于2001年1月1日起实施车辆购置税，并取代车辆购置费。车辆购置税由国家税务总局负责征收管理，目前暂由交通部门所属的原车辆购置附加费稽征机构代征，所得收入归中央政府所
10、有，专门用于交通基础设施的维护和建设。 车辆购置税的征收范围包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。具体征收范围依照车辆购置税征收范围表执行。,5.车船税 车船税法是指国家制定的用以调整车船税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。现行车船税的基本规范，是2006年l2月29日国务院颁布并于2007年1月1日实施的中华人民共和国车船税暂行条例。,6.房产税 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。,三、销售阶段 1. 销售不动产营业税 在
11、房地产交易过程中，涉及营业税的主要是土地使用权的转让和销售不动产。在中国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人，均须就其转让土地使用权和销售不动产的营业额按5%的比例税率计征营业税。,2.土地增值税 现行土地增值税的基本规范，是1993年l2月13日国务院颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例。土地增值税是1993年新设的税种，是对在中国境内以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的增值额所缴纳的一种税。,3.企业所得税 企业所得税是对我国境内企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。它是国家参与企业利润分配的重要手段。 根据中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，
12、在中国境内实行独立经济核算的企业或组织，应当就生产、经营所得和其他所得依法缴纳企业所得税，适用统一的比例税率25%。具体到房地行业而言，必须就其来源于土地或房地产的所得(净收益)缴纳企业所得税。,4.城市维护建设税 城市维护建设税（简称城建税），是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。现行城建税的基本规范，是l985年2月8日国务院发布并于同年1月1日实施的中华人民共和国城市维护建设税暂行条例。,子项目四 我国现阶段房地产企业 涉税方面的问题,一、房地产税收方面的立法缺失 （一）立法层次相对较低 （二）内外税制不统一 （三）税、费界限不清,二、房地产税制设计不合理 （一）税种设计过时、重复 （二）税基设计不合理 （三）税率设计结构不合理,三、房地产税收征管措施没有到位 （一）房地产信息登记制度的问题 （二）现行房地产税征管模式的问题,
