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1、,【本章学习目标】,第一节 物业管理法规的立法概况,第二节 物业管理法律关系,第三节 物业管理法律责任,【本章小节】,【复习思考题】,【案例分析题】,第一章 物业管理法规概述,【本章学习目标】,1了解物业管理立法概况 2理解物业管理法规的概念 3掌握物业管理法律关系基本知识 4理解物业管理法律责任主要内容 5熟悉物业管理条例内容,【引导案例】,一、我国物业管理法规立法进程,二、物业管理法规的法律渊源,三、物业管理条例简介,【引导案例解析】,第一节 物业管理法规的立法概况,【引导案例】 物业管理法规的概念是什么？,某日，某物业服务公司甲乙丙三个管理员对于物业管理法规的含义产生了争议，甲认为物业管
2、理法规就是物业管理法律，乙认为法规和法律不是一回事，法律包括法规，丙则认为所谓的物业管理法规就是物业管理条例。请评析他们的观点。,一、我国物业管理法规立法进程,（一）1994年3月23日城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件 （二）2003年6月8日，物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 （三）物权法奠定了物业管理的民事法律基础,二、物业管理法规的法律渊源,(一)宪法 (二)法律 (三)行政法规 (四)地方性法规 (五)行政规章 (六)地方性政府规章 (七)司法解释 (八)政策文件 (九)其他规范性文件,三、物业管理条例简介,（一）立法精神
3、 （二）指导思想 （三）立法原则 （四）八项基本制度,【引导案例解析】,物业管理法规是调整物业管理关系的法律规范的总称。基于我国物业管理的立法现状和法律渊源，对物业管理法规的理解也有广义和狭义之分。狭义的物业管理法规指国务院颁布实施的物业管理条例；广义的物业管理法规不仅包括物业管理条例，全国人大及其常务委员会、国务院及各部门制定的与物业管理相关的法律法规、部门规章，还包括有立法权的地方各级立法机关和行政机关制定的与物业管理相关地方性法规、地方性规章和其他规范性文件。本书采用广义的物业管理法规概念。,【引导案例】,第二节 物业管理法律关系,一、物业管理法律关系的内涵,二、物业管理法律关系的构成要
4、素,三、物业管理法律关系分类,四、物业管理法律关系的产生、变更和消灭,五、物业管理条例确立的基本法律关系,【引导案例解析】,【引导案例】 业主能自行扩建房前庭院吗？,某物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，小区业主侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止，并向侯某下达了装修违章通知单，要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。工作人员发现侯某再次扩建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和
5、小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。对此，被告侯某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只侯某一家，因此不同意原告诉讼请求。你对本案例有何看法？,一、物业管理法律关系的内涵,（一）法律关系 法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务关系。 （二）物业管理法律关系 物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形
6、成的权利和义务关系。 （三）研究物业管理法律关系的意义 研究物业管理法律关系对加强物业管理立法、守法、执法、司法都有着极其重要的意义。,二、物业管理法律关系的构成要素,（一）物业管理法律关系的主体 （二）物业管理法律关系的客体 （三）物业管理法律关系的内容,（一）物业管理法律关系的主体,物业管理法律关系的主体是指依法可以参加到物业管理法律关系中，并在物业管理法律关系中享有权利和承担义务的人或组织。按照我国物业管理法规的有关规定，我国物业管理法律关系的主体主要有自然人（业主、使用人等）、法人（物业服务企业、房地产开发商等）、非法人团体（业主大会、行业协会等）、国家（以公房业主、土地所有者等身份）
7、。,（二）物业管理法律关系的客体,物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利与义务共同指向的对象，或者说是当事人权利义务围绕的对象、中心。包括物（房屋及其附属的设备、设施和相关的场地）、非物质财富（创意、独特的规范、标准、制度、品牌、信誉等）、行为（物业服务）及行为结果（安全的楼宇、运行良好的设备、良好的环境等）。,（三）物业管理法律关系的内容,物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和负有的义务。物业管理法律关系内容中的权利是指物业管理法律关系主体依法在一定的条件下，按照自己的意志，作出或者不作出某种行为，以及要求他人作出或者不作出某种行为的资格。,三、物业管理法
8、律关系分类,（一）民事性质的法律关系 （二）行政管理性质的法律关系,（一）民事性质的法律关系,物业管理法律关系中主要一类是民事性质的法律关系，业主与物业服务企业之间基于物业服务合同所建立起来的服务与被服务的关系就是典型的民事法律关系。此类法律关系主要特点：主体法律地位平等；多由当事人自愿设立；当事人的权利义务一般是对等，即双方互享权利、互负义务。,（二）行政管理性质的法律关系,行政管理性质法律关系的主体之间有隶属关系，一方可以依法管理另一方，另一方必须接受。在我国的物业管理立法中均明确了物业管理的行政主管部门，这些部门对应的拥有指导、监督、管理物业服务企业、业主、业主大会的职权，物业服务企业、
9、业主、业主大会等要服从其指导、监督与管理。,四、物业管理法律关系的产生、变更和消灭,（一）物业管理法律关系产生、变更和消灭的概念 （二）物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提和条件,（一）物业管理法律关系产生、变更和消灭的概念,1.物业管理法律关系的产生 2.物业管理法律关系的变更 3.物业管理法律关系的消灭,1.物业管理法律关系的产生,物业管理法律关系的产生，是指在物业管理法律关系主体之间新形成某种法律上的权利和义务关系。例如，因签订物业服务合同而形成的业主与物业服务企业之间的权利和义务关系。,2.物业管理法律关系的变更,物业管理法律关系的变更，是指物业管理法律关系的主体、客体或内容发生部分
10、变化。它包括：权利主体的改变；权利客体的改变；法律关系内容的改变。如物业服务企业发生合并，会使物业管理的服务主体发生变化。如业主委员会与物业服务企业协商就物业管理服务的项目、服务标准和收费等进行调整，从而导致双方物业管理法律关系内容和客体同时变更。,3.物业管理法律关系的消灭,物业管理法律关系的消灭，是指法律关系主体之间的权利和义务的终止。例如，当物业服务企业与业主的物业服务合同到期后，双方的物业服务合同法律关系即告终止；业主大会成立并与物业服务企业签订的合同生效后，前期物业管理法律关系结束；物业服务合同期未满，但合同一方或双方依法解除合同的，双方的物业管理法律关系也即终止,（二）物业管理法律
11、关系产生、变更和消灭的前提和条件,1物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提 2物业管理法律事实是物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件,1物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提,法律关系的产生、变更和消灭必须以相应法律规范的存在为前提，没有相应的法律规范法律关系就无法产生，也就无从有变更和消灭。因而，物业管理法律规范是物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提。例如，国务院物业管理条例第五条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”房地产行政主管部门依法行使对小区的行政管理权时，就产生了房地产行政主管部门与物业服
12、务企业、业主等方面一系列行政管理法律关系。,2物业管理法律事实是物业管理法律关系产生、变更和消灭的条件,物业管理法律事实是指物业管理法律规范所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和消灭（或终止）的客观现象或条件。和一般的法律事实一样，物业管理法律事实可分为物业管理法律行为和物业管理法律事件。 （1）物业管理法律行为 它是指物业管理法律关系主体根据自觉意志而作出的能够引起物业管理法律关系的产生、变更、终止的客观活动。如根据物业管理条例的规定召开业主大会，进行招标，选聘物业服务企业等行为。 （2）物业管理法律事件 它是指物业管理法律规定的，不以物业管理法律关系主体的意志为转移而能够引起
13、物业管理法律关系的产生、变更、终止的客观情况。如不可抗力、业主死亡或下落不明、物业服务企业破产或解散等。,五、物业管理条例确立的基本法律关系,(一)业主相互之间的关系 (二)物业服务企业和业主之间的关系 (三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系 (四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 (五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 (六)物业管理各方主体与政府之间的关系,(一) 业主相互之间的关系,业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电
14、、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。条例在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。业主大会承担代表和维护全体业主合法权益的职责，业主大会按照条例和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。,(二)物业服务企业和业主之间的关系,物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业完全
15、平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。因此物业服务企业与业主是平等关系，即不是主人与仆人也不是管理与被管理的关系，双方签订合同自愿、合同内容也完全自愿，物业服务合同合法签订和生效后，双方都要接受合同的约束。,(三)开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系,开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房
16、人全部人住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务11 ，客观上只能由建设单位选聘物业服务企业来实施。条例规定，前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。但物业服务企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐人住的购房人，或者说小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，条例要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘
