《k11商业项目解析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《k11商业项目解析（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、K11商业项目解析 2013.10.21,目录 一、项目概况 二、项目竞争力,目录 一、项目概况 二、项目竞争力,项目源起,原香港新世界商业裙房 地下三层、地上六层 改造金5亿,上海K11购物艺术中心 商铺租金90-100RMB/，比周边高5%-10% 月均人流量100W人次，增涨40% 营业额增加一倍 打造集商业、艺术、人文、自然于一体购物中心,2012年上半年，上海K11购物艺术中心在曾经的香港新世界大厦购物广场的基础上华丽变身，与悠久历史的上海淮海路商圈融为一体，向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的创艺生活。,项目源起,起源 K11的开发商，香港
2、新世界集团，国内最大的港商投资者之一，中国内地的房地产、基础设施及其他行业的头子项目已经超过170个。 K11的创办人新世界发展执行董事郑志刚，以创新的思维模式，开创性的启发了人们将艺术与购物有机融合的消费新模式。 现状 香港K11购物中心 2009/12 武汉K11购物中心 2010/07 上海K11购物艺术中心 2013/01 未来 K11购物艺术中心将陆续登陆北京、天津、沈阳、广州、海口、青岛、武汉、贵阳等城市，为大众带来独特的购物体验。预计2018年内地布局9大城市，开业19家。,项目概况,上海K11购物艺术中心不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。 秉
3、承品牌“艺术人文自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用，带来前所未有的独特五官享受。,定位,艺术,ART,人文,PEOPLE,自然,NATURE,项目概况,区位,香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，其地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚。,位于传统商业圈，周边写字楼商业酒
4、店林立。另有上海商业文化旅游的新地标上海新天地，整个区域具有较高的商业以及历史人文气息。,建筑规划,商场入口,商业主入口位于淮海中路,玻璃 金属结合打造的LOGO K11名字来源于东方哲学的“虚实共生”中立的意思 K11标志的原点寓意可以自由组合与序列生长,建筑规划,沿街外围,DOLCE&GABBANA /Max Mara /Burberry 三大国际一线品牌彰显高端定位,建筑规划,沿街外围,主入口商业前方的木质铺地,营造休闲、童趣、轻松的氛围,路口处的缓坡处理,充满童趣的装饰旋转木马结合绿植沿商业主界面一字排列,建筑规划,商业中庭,垂直、平面、立体设计营造奇幻室外空间，商场的6个楼层在视觉是
5、透过位于中庭由地面展开的天棚达到良好的连接和延续,整个中庭最引人注目的便是垂直的人造瀑布及地面的阳光玻璃顶棚,建筑规划,商业中庭,人造瀑布居中设置，气势恢宏,位于中庭的9层楼高，33米人工瀑布，通过自动电感随着气候条件优化系统调节水量，是亚洲最高的户外水幕瀑布。,建筑规划,商业中庭,玻璃阳光顶，造型特异,连续不规则起伏设计,地下商业入口,内部视觉效果,玻璃阳光顶棚，白天阳光透过玻璃天棚照射到商场地下二层楼，有效节约能源而到了夜晚，地下商场内的灯光提供了一个由内向外的光源将地面楼层照射的金碧辉煌。这种视觉整合的方式运用在商场的所有公共区域，以人做为设计出发点，引发看与被看之间的相互关系。,建筑规
6、划,商业中庭,上层屋顶绿化，诠释环保理念,立体绿植，蝴蝶雕塑融为一体，打造环保且具有设计感的建筑形态，在整个商圈中较为突出,当代艺术家隋建国工作室为K11独家定制的作品蝴蝶，与周围的垂直绿化融为一体，蝴蝶 平面展开的翅膀，色彩随着变幻的灯光，也随之发生不同变化，给人以无尽的遐想。,业态规划,商业主体 1F,1F分为两部分，一部分作为K11商业，另一部分为新世界大厦底层大堂，中部互通,业态以国际一线时装品牌为主，为定位主基调，新世界主楼底部辅以少量轻餐饮（咖啡、甜点）,商业主体 1F,1F分为两部分，一部分作为K11商业，另一部分为新世界大厦底层大堂，中部互通,镜面玻璃、不锈钢Garland N
7、ecklace2012 尚米歇尔欧托尼耶（法国）,业态规划,商业主体 B1F,业态以时装配饰为主，美容护理为铺，少量轻餐饮,业态规划,商业主体 B1F,过渡空间打造艺术连廊，设置趣味小品装置，结合护栏扶手打造休憩空间,业态规划,商业主体 B2F,业态以时装配饰为主，铺以生活用品超市零售及少量轻餐饮（甜品、饮品为主）,连通地铁，快速大量导入人流,业态规划,商业主体 B2F,环状商业设计，充分利用空间,内圈主要设置轻餐饮及小型服饰，外圈以大型日系品牌服饰店为主，主要针对客户为年轻女性,业态规划,商业主体 B2F,细节设计,连接通道处的艺术空间,安全通道处的休憩设施,不仅在主要空间，甚至连过渡空间均
8、运用艺术元素，从一点一滴的细节融入艺术、人文气息。,中庭结合地面玻璃顶棚打造树造型立柱,业态规划,商业主体 B3F,艺术不只是噱头,项目核心亮点之一，3000整层的艺术创作展示空间，另配备了一个独立的艺术运营团队定期举办各类艺术、人文、创意相关活动，向公众免费开放艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，以此构建艺术家与公众的交流平台,业态规划,商业主体 2F,高端一线服饰品牌为主，走道沿中庭设置休息区,业态均为服装配饰，部分为一层商铺的延续,业态规划,商业主体 2F,艺术元素 扩大艺术影响力，让购物之旅加入艺术鉴赏元素，赢得口碑,无彩绘青铜解剖雕塑作品 Wretched War（悲惨世界）,
9、1965年生于英国布里斯托尔。主导了90年代的英国艺术发展，其本人享有极高的国际声誉。80年代末，成功策划了几个影响重大的展览而一举成名，掀起了一场“新英国美术”运动。也是英国成交价最贵的当代艺术家。（献给上帝的爱，1亿美元）,赫斯特2004年的作品，采用神圣的母亲与儿童形象来展现战争受害者的面貌，雕塑的身体布满伤痕，并且剥去了皮肤。然而跨越式姿势却显得强壮而坚定，以此回应印象主义艺术家德加用优雅和美丽掩饰胜利的脆弱和腐败。,业态规划,商业主体 3F,业态以餐饮为主（港丽、花丸乌冬），美容护理为辅,业态规划,商业主体 3F,互动元素,“开心农场”实体化，把300平米空间打造成室内生态互动体验种
10、植区（植物观赏无土栽培、种子互动区），养香猪，采用多种高科技种植技术，模拟熟菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜、小青菜、蚕豆、白菜、番茄、莴苣等，并专门开辟了体验种植区，让白领、中小学生以及来到K11的所有顾客零距离接近自然，体验种植的乐趣。,业态规划,商业主体 4F-5F,业态规划,整层均为餐饮业态，汇集港、日、泰等各国美食，另提供少量休憩及游乐设施,商业主体 4F-5F,业态规划,细节设计,我们这一代I LOVE YOU高孝午（中国） 我们这一代/真是随和/跟你跟我跟他/不论人种与身份/很快就能融为一体/彼此相见恨晚彼此相互打趣,白天鹅 施工忠昊（台湾） 艺术家在细节的线条中描绘了白天
11、鹅，他称这个画法叫不着相的相， 因为它并不是看着一只白天鹅而画出白天鹅，白天鹅是从线条中，在一个空无的状态中显相出来。作品中有很多佛学的想法，不见得是佛教的像，但作图的心态与方式，却是包含着佛教观念。,艺术装置、娱乐设施，让购物过程充满乐趣,建筑规划,商业主体 6F-9F,6F空中花园，6-9F车库,商业价值较低的高层区域设置成阳光车库，结合商业屋顶打造空中花园,出入口设置在金陵西路和黄陂南路,建筑规划,商业主体 6F-9F,6F空中花园，6-9F车库,结合餐饮商家打造露天餐厅 艺术小品，精细美观的铺装，营造良好的休憩，用餐环境,目录 一、项目概况 二、项目竞争力,购物中心演变,商业地产,现代
12、意义上的购物中心出现在20世纪40年代末和50年代初。这些购物中心呈长条状或属于邻里需求式种类。在此之前，大部分零售业尤其对主要城市而言，总是出现在商业区和市中心。当地主要的大百货商店和大型杂货店，占据了大量的零售业市场。 传统购物中心以室内为焦点，室外和购物无太多关系，人们只是来此购物后就离开。 由于经济发展和商业多样化趋势的出现，商业模式又出现了一些新的形态。新生竞争者就是业态丰富、融入生活的“生活中心”（lifestyle center）。除了满足购物需求以外，并有室外空间供其游戏娱乐或与其他人交流，还包括餐饮、娱乐设施。不像一般购物中心那样一定有主力店，但会包括书店、其他类型的专卖店、
13、影院和小型百货商店。符合了现代城市居民越来越看重户外活动和注重人际交流的趋势。 大多数“一站式”购物中心，不仅品牌和款式相同，连商品摆放布局都相似。特别是综合百货类，商业品牌的通化已达55%-60%，商业价值无形被拉低。,单纯购物购物休闲娱乐一体品牌模式同质化严重,项目竞争力小结,项目竞争力小结,K11的成功之处,倡导全新的购物体验，注重更多互动、更多体验、更多享受空间，运营到细节，将艺术、人文、自然的元素在运营服务中贯穿始终,1、定位准确 高端，但并非一味追求，而是于艺术元素有效结合打造物质生活与精神生活的完美结合的新型商业中心,2、主题明确 艺术在K11随处可见，精选了国内外知名当代艺术家
14、的17组作品作为艺术典藏，一个3000平米的艺术空间，定期举行向公众免费开放的艺术展览、工作坊、艺术家沙龙和教育讲座等，以此构建艺术家与公众的交流平台。,3、招商契合主题 引进了国际品牌、时尚潮牌、特色美食和生活百货近80个品牌，其中约12%的零售及餐饮品牌为首次入驻中国。,4、业态分布合理 各楼层根据商业价值合理利用，一二层商业价值较高设置国际知名服饰旗舰店；三到五层高楼层设置高档餐饮，观景效果较好；地下一二层面积较大，设置服饰、生活用品、超市、餐饮等；六到九层设置空中花园及停车。,5、人性化、创意的设计 人造瀑布、玻璃顶棚、立体绿植、各种小品设施，以及在过渡区域设置休憩、娱乐、艺术空间，充分利用每一寸空间增加消费者停留时间。,6、注重与消费者的互动 注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等类似业态，增加消费者参与度。,充分把艺术人文自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情况下，脱颖而出 不只是商业中心，还是艺术中心，环保体验馆，城市文化旅游名片 文化、创意元素的注入，提高商业价值，企业形象。,谢谢,THE END,
