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1、2013.1,寿光丽都国际广场 市场调研分析报告,城市概况,山东省寿光市位于山东半岛中北部，渤海莱州湾南畔，总面积2072平方公里，辖14处镇街道，975个行政村，人口103万，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一。寿光市在全国县域经济基本竞争力百强县排名中列第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是全国最大的蔬菜生产和批发基地，有“中国蔬菜之乡”的美誉。,寿光,寿光位于山东半岛中北部，是中国最主要的蔬菜和原盐产地之一，总人口约114万,区位优势,寿光区位优势得天独厚，城乡交通快速便捷。省道潍高路、新海路横贯东西，羊益路、昌大路纵贯南北。济青高速从市区穿过，距济南、青岛飞机场仅有1小时车程，北部
2、羊口港可直航韩国、日本、港澳等国家和地区。现已建成中国最大的国际化农产品物流园，设施先进，集果蔬交易、储存、运输与一体。是中国目前最大的果蔬集散地。对南北果蔬的调节及各大城市果蔬供应有重要作用。,地处南北中心、城乡交通快速便捷，多条高速公路穿越市境,城市发展,寿光市的城市规划突出城、镇、村三个节点，着力推进城郊村向城区集中、镇郊村向镇区集中、周边村向中心村集中，加快构筑中心城区、小城镇、新农村“三位一体”的新型城乡格局。,城市规划,一带：弥河绿化带 二轴：沿圣城街东西向城市发展轴线，沿渤海 路南北向城市发展轴线 三组团：中心城区、北洛组团、洛城组团,规划形成“一带、二轴、三组团”的布局结构,城
3、市模式,1+1的城市发展模式，新旧城互补协调发展,老城的城市基础设施建设齐全，各种配套十分完善，依然是寿光的核心生活城区；新城是以会展博览等现代生态产业为依托，以博览展示、商务办公、居住休闲为主要职能的新都市主义生态新城。,宏观经济,寿光位列中国百强县排名第24位，年GDP增长速度保持在近20%；是全国最大的蔬菜生产和批发基地，经济的发展为房地产业的繁荣奠定了基础,寿光市各项收入和投资指标成逐年上升趋势，整体经济情况向好，2012年是寿光经济发展的重要年，农业仍将稳定持续发展，农业蔬菜的科技含量比值不断增大，第二产业将继续保持领先地位。,产业结构,寿光产业结构不断优化，第二产业和第三产业比例上
4、调，农业产值保持稳定,通过09年、10年三产比例情况我们可以看出，寿光市第二、三产业比例上调，农业产值保持稳定；2011年数据缺失，但是仍可判断三产发展将延续以前趋势；,市场分析,城市功能区域分布图,中部 综合区,新城生活区,南部生活区,汽车新站 片区,寿光农产品物流园区,本案,中心城区，钱力无限，配套完善，无与比拟 虽然寿光现在大的发展方向是向东发展新城区，但未来610年之内，东部新城的依然达不到本案所在中部综合区的发展水平，本案位于寿光城市规划“二轴“中的渤海路核心位置，新城的生活配套还存在很大的差距,新城景观区,教育创业 园区,寿光楼市分布图,本案,东城景观房,东城聚居区,农圣街生活区,
5、中部综合区,南部生活区,汽车新站片区,竞争对手锁定,昌宏新达城,本案,锦嘉苑,中央华府,银海SOHO,主要竞争对手,克利来1号,鸿正领寓,城市帝景,世豪华府,圣和苑,苏州园,金顿大厦,核心竞争力 1、区位优势位于寿光城市中心，周边配套完善 2、交通优势紧邻最为繁华的城市中心干道渤海路 3、产品优势融汇“酒店、商业、餐饮、居住、办公、娱乐”等多功能为一体,价值点研究：土地、产品、营销赋予,3000多平米商业生活广场，精致小户型 ，分期 首付，1.3万起,产品价值点,1、寿光城市中心 2、开创寿光全新城市生活空间形态 3、广告主题语：凝聚寿光万千精华,营销赋予价值点,核心竞争力 1、区位优势位于寿
6、光城市中心，周边配套完善 2、交通优势紧邻最为繁华的城市中心干道渤海路 3、产品优势户型多样，即将完工,价值点研究：土地、产品、营销赋予,产品种类齐全，户型合理,产品价值点,1、寿光城市中心 2、城市中央 领尚生活,营销赋予价值点,核心竞争力 1、区位优势紧邻人民广场，周边配套完善 2、交通优势靠近主干道，四周交通发达 3、产品优势项目位置优越，定位高端，客户认可度高,价值点研究：土地、产品、营销赋予,1、产品前期良好的销售为后期树立了良好的形象； 2、买大户型送车位,产品价值点,1、寿光首席城市综合体 2、紧邻寿光人民广场 3、周边商业氛围浓厚,营销赋予价值点,核心竞争力 1、区位优势比邻银
7、座，周边生活配套齐全 2、交通优势紧邻银海路 3、产品优势项目产品类型多样，可选择性高,价值点研究：土地、产品、营销赋予,1、项目产品类型多样，可选择性高 2、园林景观作了较大投入,产品价值点,1、寿光首席城市综合体 2、紧邻寿光人民广场 3、周边商业氛围浓厚,营销赋予价值点,市场调研总结分析,寿光经济快速发展，城镇化水平不断提高，为房地产发展提供了广阔空间 目前寿光市房地产项目分布主要沿几条主干道分布：圣城街，渤海路，银海路，菜都路和文圣街（北环路），除此之外，中高档住宅沿弥河展开； 寿光城市规划走向决定了东部新城区是未来发展重心，但未来6-10年本案所在中心城区依然属于城市核心 以人民广场
8、为中心的辐射圈，投资性产品占绝对优势，如商铺，公寓，写字楼，但是大多项目售完，只有部分在售； 由于市政中心东移，弥河西岸，东部片区及东南片区，住宅产品的市场占有比例居首位，以中高档产品为主，品质居高 房地产营销水平单一，多以户外广告和单页的形式为主 房地产项目整体包装力度不够，销售人员素质偏低，不能全方位诠释项目价值,寿光住宅市场在售项目分析对比,项目名称,菜都路-农产品物流园片区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,城投.锦绣城,14万,2600元/,110-150,28-40万,凯莱尚品,3.6万,2900元/,61-150,18-44万,杭州家园,15万,3500元/,89-147,
9、31-52万,农产品物流园片区目前有三个大产权住宅项目在对外销售，主要客户群体为物流园区上班人员、周边村庄打算改善生活品质的较富裕群体以及市区刚开始工作，承受不了市区房价的年轻工薪阶层； 锦绣城、凯莱尚品是期房销售，价格相对较低；杭州家园定位高端，社区配套完善，并且是现房销售，价格定位过高，也造成了目前销售有所停滞。,项目名称,汽车新站片区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,西城首府,40万,3650元/,70-140,25-51万,苏州园,31万,3700元/,86-130,31-48万,凯龙国际,135万,3300元/,92-130,30-43万,本片区住宅价格较为集中，随着新汽车站
10、、红星美凯龙的投入运营，片区价值空间大，但目前来说周边配套还不算完善，价格还有涨幅空间,寿光住宅市场在售项目分析对比,项目名称,教育创业园区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,壹号公馆,19万,3800元/,75-125,28-48万,金色年华,3万,3600元/,56-127,20-46万,银海家园,12万,3750元/,78-133,29-50万,本片区依托寿光新一中，教育资源丰富，距离市中心2公里左右路程，比较适合居住，但寿光住宅市场整体向东部新城发展，区域升值潜力有限,寿光住宅市场在售项目分析对比,项目名称,南部生活区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,圣锦花园,7.3万,
11、3700元/,85-140,31-52万,春蕾组团,41万,2720元/,86-135,23-37万,南部生活区已成熟多年，属于老的生活聚居区，在售新住宅项目较少，根据项目品质、项目位置、项目定位、交房标准等方面的不同，销售价格也参差不齐，住宅毛坯房现售价格集中在3600元/区间,鸿正领寓,41万,3600元/,46-137,16-49万,寿光住宅市场在售项目分析对比,项目名称,东城生活片区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,领事郡,28万,4000元/,80-150,32-60万,现代家苑,21万,4200元/,100-180,42-76万,玫瑰园,14万,4600元/,88-136,
12、40-62万,圣海花园,5.4万,4300元/,90-170,38-73万,中南世纪城,28万,4300元/,100-190,43-82万,左岸绿洲,10万,6500元/,70-150,45-97万,寿光住宅市场在售项目分析对比,项目名称,东城生活片区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,美林花园,22万,4800元/,80-140,38-67万,威尼斯小镇,37万,4800元/,140,67万,卡诺岛,67万,3800元/,复式,170万/套,寿光目前70%的住宅项目集中在东城区，虽然东城的市政建设以及生活配套还没有成熟，但因是政府规划的未来新城，升值潜力无限，因此价格也较老城区高出30
13、0-800元/,寿光住宅市场在售项目分析对比,项目名称,中部综合区,项目体量,销售均价,主力户型,房款总价,昌宏新达城,8万,3500元/,40-76,14-27万,锦汇苑,11万,2580元/,102-140,26-36万,渤海花园,9万,2900元/,50-130,15-38万,世豪华府,8.5万,4000元/,80-178,32-71万,中央华府,25万,4200元/,55-180,23-75万,锦嘉苑,10万,3700元/,90-150,33-55万,寿光住宅市场在售项目分析对比,本案所在的中部综合区是目前寿光最核心区域，是寿光的商业中心、寿光唯一成熟商圈、寿光人流量最大的地方、周边县
14、市、乡镇居民进寿光的必来之地。经过数十年的发展沉淀，现已发展成为以中百佳乐家超市、阳光春天服饰广场、寿光商业大厦、全福元主力店、寿光百货大楼、世纪广场、曼哈顿服饰广场、肯德基、麦当劳等众多主力店、专卖店齐聚的绝对商业核心区域。就目前来看，渤海路聚集了寿光市60%以上的主力店、70%以上的客流量和商业成交量，是寿光市绝对的商业核心，十年内将会独领风骚。 正是因为商业过于发达，反而使得本区域不是人们居住首选，因此，虽然是寿光最好的地方，但区域内住宅价格反而略低于周边区域。,寿光住宅市场售住项目分析对比,中部综合区,寿光住宅市场整体发展趋势,价格,2600-3700元/,3200-4000元/,3800-6000元/,西,中,东,本案所在区域住宅价格集中在3200-4000元/,
