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1、抱怨换不来尊严我们要用足够的资本和能力 赢得他人的尊重！,任喜来简介 河北卓正房地产开发集团有限公司副总经理 保定市卓正物业服务有限公司总经理 1998年从事房地产开发与物业管理工作，参与过多个大型社区配套设施的设计、采购和安装，小区景观绿化工程的设计及施工管理。多年实战经验的积累，决定了前期有效介入的基础。在规划设计阶段对每个项目的水、电、暖、气、通讯、楼宇对讲、电梯、太阳能、监控安防系统等配套工程的容量配置、规格型号、室内外管网的设计、设备房布局均提出了建设性意见，理顺了后期的承接查验，减少了物业接管后的硬伤，提升了服务的品质。,保定市卓正物业服务有限公司 任喜来,电梯的承接查检与维保监管
2、,承接检验,大中修,基本知识,报废,案例分析,安全法,结束语,问题图例,电梯,一,电梯的概述,电梯的基本概念 基本知识： 电梯的起源：1854年世界第一台电梯由美国奥的斯公司制作成功，1901年中国首部电梯安装在上海和平饭店， 1936年中国首部扶梯安装在上海南京路大新公司。1924年安装在天津利顺德饭店的奥的斯电梯仍在正常运行。 电梯的发展：目前我国电梯需求已超过全球需求的一半，是全球最大的电梯市场。世界上超过50%的新安装电梯在中国，北京和上海的电梯数量均已超过美国纽约，是使用电梯最多的城市。据统计，截止2012年底。全国电梯保有量为245万台，保定地区电梯保有量为1.4万台，每年以300
3、0-4000台递增。维保公司80多家，从业人数近2千人。 最快的电梯： 台北101大厦电梯以每分钟1,010米的速度创造了世界纪录，但在2014年竣工的上海中心大厦，其电梯将以每秒18米的速度一飞冲天。,1936年中国首部扶梯安装在上海南京路大新公司,仍在运行的天津利顺德饭店的奥的斯电梯,被列入吉尼斯世界纪录的最快速电梯，其上行最高速每分钟可达1010米，相当于时速60公里，从1楼到89楼的室内观景台只需39秒；从5楼到89楼的室内观景台只需37秒。另外，它也是世界上最长行程的室内电梯。,台湾101大厦,（一）电梯的定义与分类,1、电梯的定义 电梯（客梯、货梯、步行梯）：运行于垂直的或与垂直方
4、向的倾角不大于15角的两侧导轨之间，运送乘客或货物的固定设备。,2、按用途分类 乘客电梯； 载货电梯； 客货两用电梯； 病床电梯； 住宅电梯； 服务电梯,按额定速度分类,（一）电梯的定义与分类,按拖动方式分类 直流电梯 交流电梯 液压电梯,按控制方式分类： 手柄操纵控制 按钮控制 信号控制 集选控制 并联控制 群控电梯,（二）,电梯的构成因素,电梯的四大空间,电梯的八大系统,电梯的八大系统,抱闸,抱闸制动器,变频器,补偿链,层门,层门锁,导轨,导轨支架,导向轮,导靴,电梯主机,断项保护器,对重,钢丝绳,光幕,缓冲器,机房控制箱,轿厢层显,轿厢门,平层光电,五方对讲通讯,限速器,消防盒,行程开关
5、,选层操纵盘,电梯主板,二,电梯承接查验,电梯升降系统现场查验的依据,（1）电梯工程质量施工验收规范（GB 50310-2002）； （2）建筑电气工程施工质量验收规范（GB 50303-2002）； （3）国家质量监督检验检疫总局电梯监督检验规程附件2： “电梯监督检验内容要求与方法”； （4）国家质量监督检验检疫总局自动扶梯和自动人行道监督 检验规程 附件2：“自动扶梯和自动人行道监督检验内容要求与方法”； （5）设施设备生产厂家的安装要求及技术说明书； （6）物业服务合同中规定的相关内容。,1、新项目交接电梯方面需要移交的物品：,（1） 电梯验收或年检报告及合格证 （2） 电梯注册登记证
6、 （3） 电梯随机资料 3.1 电梯出厂合格证 3.2 电梯安全部件试验合格证： 1、限速器 2、安全钳 3、门锁装置 4、缓冲器 5、轿厢上行超速保护装置 6、驱动主机 7、控制柜 3.3 电梯整机型式试验合格证书 3.4 电梯电气原理图 3.5 安装使用维护说明书 3.6 限速器和渐进式安全钳的调试证书 （4） 电梯钥匙 4.1 三角钥匙；4.2 操纵盘小门钥匙；4.3 基站锁钥匙,2、具体查验的部位和标准参照“物业承接查验操作指南” 第55页。,3、和销售合同对照检查：,(1)、变频器、主板是相符（如原装进口和国产的价格相差悬殊； (2)、导靴约定的是滚轮导靴还是滑块导靴，现在的高层（2
7、.5米每 秒）应为滚轮导靴。 (3)、导轨是实心导轨还是空心，空心造价较低。 (4)、主机采用进口和国产（富沃德和天津泰达造价差很多）。 (5)、抱闸采用鼓刹直接抱合叠刹式，还是鼓刹大臂抱合式(传统型 号老旧，造价低)。,(6)、 随行电缆上是否设计有视频监控线路（如没有后期安装电 梯摄像头在跑线路就比较复杂）。,电梯厅门底坎下面砼是否有缺失，是否为架空，在装修阶段容易压变形，造成关门不畅，年检过不了。,7、图片解析,（一）,电梯使用单位对电梯的安全 管理及对维保公司的监管,机房管理制度,三角钥匙管理制度,日常安全,安全管理,事故,乘梯须知,应急预案,安全管理,注意事项,管理制度,“安全”在电
8、梯行业中更是重中之重， 任何一点点疏忽都有可能会引起的严重后果。,1、电梯必须有人管理 电梯和其他的机械设备一样，如果使用得当，有专人负责管理和定期保养，出现故障能及时修理，并彻底把故障排除，不但能够减少停机待修时间，还能够延长电梯的使用寿命，提高使用效率。相反，如果使用不当，又无专人负责管理和维修，不但不能发挥电梯的正常作用，还会降低电梯的使用寿命，甚至出现人身和设备事故，造成严重后果。,2.配备电梯管理人员，开展管理工作 使用部门接收一部安装调试合格的电梯后，要做的第一件事就是指定专职或兼职的管理人员，以便电梯投入运行后，妥善处理在使用、维护保养、检查修理等方面的问题 3.管理中特别注意电
9、梯的安全使用，电梯是楼房里上下运行乘客或货物的垂直运输设备，管理中特别要注意使用中的安全，因此必须建立规章制度。,电梯安全管理制度,1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。 2.电梯管理人员每天对各电梯全面巡视一次，发现问题通知有关人员处理。 3.工程部经理定期组织人员对电梯进行检查，发现安全隐患，立即组织整改。 4.工程部电梯工和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。 5.在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接到警报。 6.在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程，电梯发生困人故障时，严格按规程执行。 7.经技术监督局检测不合格未取得准用证的电梯严禁投入使用。,乘梯须知,
10、电梯轿箱内一定要张贴乘梯须知，须知内容一般包括： 1、当电梯超重报警时，请主动礼让退出，乘下一趟电梯；老、弱、病、残、幼乘梯最好有人陪同；发生火警和地震时，切勿搭乘电梯。 2、乘坐电梯时，请不要在电梯内打闹，要讲文明，有礼貌。电梯门自动开、关，电梯停稳后，轿门全部打开再进出电梯，切勿用手扒开电梯门或将身体倚靠在电梯门上，切勿私自打开轿厢操纵箱和拨动操纵箱内的开关，以免造成人身损伤事故。,乘梯须知,3、请正确操作电梯，选择楼层按键准确，请不要长时间按键及用硬物敲打按键，以免发生不必要的故障和事故，影响出行，给您生活带来不便。 4、电梯运行时突然停电或因故障停运，请按下“紧急呼叫按钮”或用手机拨打
11、监控室电话、维保电话求救，不要私自打开轿厢门和天花板紧急出口，以免发生事故。 5、请勿在电梯内吸烟，不要乱丢果皮、纸屑等杂物，不得放置垃圾。携带液体性物品要有包装措施，避免滴漏。,乘梯须知,6、电梯内禁止携带运载易燃、易爆等危险品或带有挥发性的有害气体；自行车、三轮车、电动车、摩托车不得进入电梯。 7、电梯为载人电梯，大件物品（限高2.1米，宽1.3米，重量400公斤）不得进入电梯运送，沙子等散装材料必须袋装运输。 8、发现违章使用、损坏电梯的行为，请大家配合制止，并及时告知物业公司，故意须承担经济损失赔偿和相关责任。,电梯困人停运的常见问题 及应对方案,1、厅门导轨中有杂物。 应对方案：保洁
12、日常清理 2、限速器钢丝绳出现断骨现象。 应对方案：定期半年对电梯限速器钢丝绳进行检查。,图片解析,3、夏天天气热造成机房主板保护。 应对方案：机房增加排风设施，有条件的安装 空调。 4、抱闸接触器保护。 应对方案：拆开重新擦拭抱闸接触器触点，如果 频繁出现此问题可以更换抱闸接触器。,电梯的概述,5、底坑涨绳轮开关动作。应对方案：查看安全开关间距，如果间距过小进行提绳。 6、门刀组件生锈。应对方案：一年对门刀组件进行检查，泡过水的电梯半年检查一次。 7、电梯平层数据丢失。应对方案：重新调整平层数据， 并于轿厢底部加对重块。 8、其他如配件损坏、消防开关人为动作、抱闸开关不能复位、外呼按钮人为坏
13、、控制柜内保险丝熔断等，设备无法避免。,电梯应急救援预案 第一步：监控员接到电梯困人电话或通知后，首先通过监控和对讲系统，确定被困人的楼号单元号、大概楼层、人数及人员基本情况（电话铃响应在10秒内，即三声铃响内接听）。 第二步：立即通知电梯维保公司人员和维护队员到场，当电梯维保公司人员无法联系上或20分钟不能抵达时，应立即通知电梯管理员到场。当电梯维保公司人员和电梯管理员都无法联系上时须立即通知小区经理。 第三步：确定维保人员大概到场时间后立即告知被困人员,，并且要一直保持通话安慰被困人员：“不要着急，我们已经通知救援人员，大概分钟就能赶到现场；请不要强行扒门或撬动控制面板自行逃生，以免造成电
14、梯损坏后无法正常开门，千万要等待专业人员到场救援；请不要害怕，保持镇静，电梯正在抢修，很快就会恢复正常，电梯恢复正常会有移动，请不要靠近轿门，尽量站在电梯内侧”。 第四步：如现场解救人员遇特殊情况无法正常实施救援时，应立即拨打119或110求救，如遇人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即拨打120通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。遇以上情况还应立即向小区经理汇报。,电梯“困人”的含义,电梯困人不仅仅反映出电梯发生了故障，它还预示电梯再继续运行会使故障扩大或发生事故危及人身及设备安全，必须立即停止运行。从这个角度讲，电梯困人也是一种保护状态，就像电气线路中的漏电保护器一样，
15、当线路或设备 发生故障有可能危及人身安全的时候，它便自动切断电源，使设备处于失电状态，从而保护人身安全。在狭窄闷热的电梯里，乘客可能担心会受困后会窒息而死，那被困电梯到底会不会闷死人呢？国家标准对电梯的的通风有严格的规定，即便使发生困人时，电梯的通风系统还是正常运行的。另外，轿壁和轿顶和连接键，之间都有缝隙，这些缝隙一般来讲足够人的呼吸需要。只要乘客放松心情，保持冷静，采取正当的措施等待救援，就不会被伤害。一旦出现困梯情况，按下紧急呼叫按钮报警通知外界后安心在轿厢等待救援，电梯不是封闭的结构，没有窒息的危险；电梯具有多重安全保护装置，一般情况下不会发生生命危险。,电梯的概述,电梯当遇到下列紧急
16、情况或特殊情况时， 应进行特定检查：,1一个月内两次频发同一故障的部件； 2电梯主要设备遭到突发性损坏； 3电梯运行中发生人身伤害事故； 4限速器、安全钳、缓冲器、轿厢上行超速保护装置动作； 5发生水浸、地震或火灾之后； 7发生其他危急或特殊情况时。 电梯的特定检查技术要求高、工作难度大。电梯管理员应会同电梯维保人员，有必要时邀请电梯监督管理部门一起对电梯进行特定检查，彻底排除电梯存在的故障或安全隐患。,电梯的概述,电梯日常管理中需要密切注意的外部情况,1、天气变化对电梯的影响 1）高温天气 夏季酷热是电梯故障高发期。电梯机房温度超过30时,需采取临时降温措施。如安装空调机，或电梯进行轮换使用等。 2）潮湿天气 春夏交替会出现高湿天气，其湿度会超过98%，应打开空调设备除湿。 3）雷暴天气 多数电梯机房都是置于大厦的顶部，最容易受雷
