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1、购房人以虚假购房合同对抗承担还贷责任篇一：虚假案件对虚假购房人的影响虚假按揭中虚假购房人的法律责任一、虚假按揭中，房地产商可能触犯骗取贷款罪，理论上虚假购房人属于共犯，但一般虚假购房人系房地产商的职工、亲属等，受到房地产商的胁迫、欺诈、利诱，所起作用小而且人数众多，一般检察院不予起诉，而是以证人身份出现。二、虚假按揭中有4个法律关系虚假购房人与房地产商的虚假买卖关系，由于该法律关系缺乏真实意思表示，其买卖合同无效。虚假购房人与银行之间的借贷关系，依据合同法第五十四条，属于欺诈形成的法律关系，银行对该法律关系拥有撤销权，但银行为了保证其利益最大化，其一般不会行使撤销权。（对于虚假按揭银行的损失一
2、般认为属于商业风险，而不属于国家利益、公共利益） 涉案房屋所设立的抵押权，依据担保法，该抵押权已设立，但会根据不同情况分别处理，如果房屋一直由房地产商占有，那么银行的抵押权行使不会产生阻碍。如果出现了房地产商又将该涉案房屋出售给案外人的情况，由于该房屋已经设立登记抵押权，所以开发商一般仅交付了房屋，房屋产权证一般不会发生变更。理论上根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条、城市房地产抵押管理办法第四十九条，案外人与房地产商签订的买卖合同无效，但实践中，为了保护人民群主的利益，法院一般都基于法律原则处理，虽然认定该抵押权已设立，但要求银行限期注销抵押权，并且由房
3、地产商协助案外人限期办理房屋产权证。房地产开发商对虚假购房人与银行之间的借贷关系的保证责任，如果虚假按揭系开发商一手操作，虚假购房人对此不知情，虚假购房人不承担责任，若虚假购房人参与其中，尤其是存在真实购房人（案外人）的情况下，对于银行的剩余贷款，会根据具体情节要求房地产开发商独自承担或要求虚假购房人与房地产开发商承担连带责任。篇二：识别对购房人不利的合同条款技巧识别对购房人不利的合同条款技巧合同法第 2 条规定：本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人必须就合同的主要条款协商一致。即合同必须是经过双方当事人协商一致的法。所谓协商一致，
4、就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。以下是xx今天要与大家分享的：识别对购房人不利的合同条款的方法技巧。内容仅供参考，欢迎阅读!如何识别对购房人不利的合同条款：一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5%，如误差超过5%，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者
5、却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物
6、业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水.却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么
7、办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。慎签购房合同许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：五证要严格审查购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的五证原件，五证指：建设工程规划许可、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程开工建设许可证、商品房销售(预售)许可证。在五证中，最重要的是土地使用证和商品房销售(预售)
8、许可证，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检站核发的房屋质量合格证明原件。开发商同时应出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。认购协议要慎签购房者在签订正式商品房买卖(预售)合同前，开发商往往要求购房者签订认购协议，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的认购协议有很大的关系。如果认购协议中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开发商在认购协议中规定购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼
9、处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金(或定金、诚意金)不予退还等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。合同附件不可缺目前使用的商品房买卖合同，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。合同附件与主合同具有同等的法律效力。购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进
10、书面合同中。如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任并赔偿损失。篇三：假按揭的法律责任及风险防范假按揭的法律责任及风险防范内容摘要按揭作为一种住房消费信贷已深入民心，但在实践中由于按揭贷款相关的法律法规又很不健全，按揭之外又出现了一种“假按揭”，严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本文将结合当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、表现形式、法律责任及风险防范等。一、按揭、假按揭的涵义（一）按揭的涵义及条件按揭方式最早由香港传入大陆，又称为“供楼”。它是由三方当事人参加的债权债务关系即按揭人（购房人）、房地产开发商、按揭权人（一般指
11、银行）三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。一般由购房人先与房地产开发商签订房屋买卖合同并预付部分购房款；然后购房人凭该合同与按揭权人（即银行）签订按揭合同，由按揭权人将余下的购房款付给房地产开发商；而由购房人演变而成的按揭人必须保证定期在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关系结束。按揭权一经设定，房屋产权在房款由按揭权人（银行）付清给开发商后由开发商转给银行，其产权证先为银行所持有，按揭人归还本息后银行再将房屋产权转移给购房者，在这之前购房者只取得了该房屋的居住使用权。依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时具备下列条件才有可能得到按揭贷款：（1）具有居住地合法的身份证明
12、；（2）首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的20%；（3）信誉良好确有偿还贷款本息的能力一般以收入证明为依据。（二）假按揭的涵义及表现形式假按揭通常是指开发商为资金套现，不以真实的购买住房为目的借用内部职工或开发商亲属的名义购买住房，通过虚假销售或虚高价格购买的方式从银行套取购房贷款的行为。其程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。“假按揭”从行为目的上看通常
13、有三大类：一是解决资金不足难题；二是转移风险抽逃资金；三是特殊的营销策略以达到规避“零首付”的目的。前两类“假按揭”一般是开发商故意组织非真实的购房自然人利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第三类“假按揭”是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。“假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实，因此一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险，极容易形成银行不良资产，给银行造成极大的损失；同时还会对提供相关真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响；另外“假按揭”大量发生也可能造成房地产
14、市场的“虚假繁荣”假象，引诱社会大量资金进入房地产市场，形成市场“虚市”，从而可能引发新一轮的房屋开发热，甚至会产生房地产泡沫，十分不利于房地产业的持续健康发展；而对于付诸真金白银的购房者来说最大的风险是买了房后房产已被抵押，不但无法办理房产证甚至还将失去所购住房。二、假按揭产生的原因（一）房地产开发商方面的原因从房地产开发商的角度，之所以采用假按揭从银行套取资金，一般并不完全是为了进行诈骗而是为了取得继续建设的资金。通常这些“假按揭”中的“假购房者”不负责还款，还贷由开发商提供。在以后的时间里，如果这些房屋有真正的买家时，开发商则提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后，将该房转让给真正的购房
15、者。但一旦资金链出现问题，银行将面临巨大的风险。如我院受理的谢某等三人因与中国工商银行某支行借款合同纠纷不服法院判决申诉案。该案中谢某等三人系某房地产开发公司的职工。受单位的强行指令提供身份证与中国工商银行某支行签订个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同（但未办理房屋抵押登记手续），同时该房地产公司、谢某等三人与中国工商银行签订个人住房借款保证合同，由房地产公司作为担保人。此后银行如约发放贷款，由房地产公司实际使用该笔贷款。初期房地产公司按期向银行还款，后开始欠款引发纠纷。从本案合同的实际履行来看，实为房地产公司借职工的名义实施虚假购房行为以取得银行贷款，由自己作为担保人贷款由本公司使用。本案在一审中法院依据合同直接判决谢某承担还款义务，房地产公司作为担保人承担连带还款责任。判决下发后谢某未提起上诉判决生效。判决生效二年后谢某又以对法院判决不服为由到检察机关申诉。我院经审理后认为：房地产公司及谢某均认可谢某等三人与银行签订合同的行为系受公司胁迫，故签订合同非其真实意思表示且取得的银行贷款实际由公司使用，故谢某不应承担还款责任。我院就该问题向法院发再审建议后，目前法院已予以再审改判由房地产公司承担还款责任。但目前该房地产公司已申请破产，
