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1、,克而瑞南昌机构,2 0 1 9 . 0 1 . 1 0,2018年,南昌房地产市场数据年报,版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,统计口径/ Statistical Caliber,a.,b.,c.,数据来源 南昌市主城区成交数据均为认购数据， 新建区与南昌县成交数据均 为官网数据 数据时间 2018.01.01-2018.12.31,统计口径 本报告统计范围包括南昌主城区东湖、西湖（含朝阳新
2、城）、青山湖、高新区、 青云谱、红谷滩、九龙湖、经开区、湾里区、桑海开发区；新建区（数据独立）、 南昌县（数据独立）,目 录 Content,01,全国市场简析,02,南昌楼市政策,03,南昌市场分析,全国市场简析,本章节主要的内容是全国房地产市场总结与展望,The First Part, 政策篇, 行业篇, 城市篇, 土地篇,第一篇,楼市政策篇,2018年，调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月重申“房住不炒”，7月底政治局会 议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变 化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场
3、秩序，上调 房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多 城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将 实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三 四线城市去库存仍是主旋律。,房住 不炒,1 3月重申“房 住不炒”政策主 基调,【中央定调】房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期,【全国市场-政策篇】,支持居民自住购房 需求，南京、西安 等二线城市纷纷下 调落户门槛，以便 支持人才购房需求 加强金融机构风险 内控，着力抑制投 资、投机性购房需 求，个人住房
4、贷款 进一步规范化。,2 7月底政治局会 议“坚决遏制房 价上涨”,3 8月住建部要求地 方政府落实稳地价 、稳房价、稳预期 的主体责任,4 年底中央经济工 作会议继续坚持 “房住不炒”的 定位,坚持因城施策，促 进供求平衡，合理 引导预期，整治市 场秩序 6月底七部委在30 城联合开展治理楼 市乱象专项行动 7月底住建部公布 20 家违法违规房 企及中介黑名单,加快制定住房发展 规划，调整住房和 用地供应结构，大 力发展住房租赁市 场等 坚决遏制投机炒房 ，并引入问责机制 ，对工作不力、市 场波动大、未能实 现调控目标的城市 坚决问责,因城施策、分类指导 ，夯实城市政府主体 责任 在支持居民
5、合理居住 型需求的同时，着力 打压投资、投机性需 求，缓解热点城市房 价上涨压力,【全国市场-政策篇】,四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷,多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序,【地方政策】坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售 地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多 省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。,A B C,从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售,上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、
6、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别 是高素质人才落脚城市。 四季度以来，部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平；另一方面 ，广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实 水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限；南宁则通过毛坯改精装的方式 调高项目售价。 12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控将向更多城市蔓延。,【全国市场-政策篇】,热点 关注,延期，个税改 革利于提高支 付能力,棚改政策从 传言的一刀 切到因地制 宜推进
7、棚改 货币化安置,信贷政策由偏紧到松 绑，支持优质房企发 债释放融资转暖信号,【热点关注】因地制宜推进棚改货币化安置 ；信贷政策由偏紧到松绑；房地产税出台延期 本次发债政策支持的房企应当同时满足以下几个条件： 主体信用等级达到AAA 资产总额大于1500亿 年营业收入大于300亿资产负债率不超过85% 房地产税出台,【展望】房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中,【全国市场-政策篇】,房住不炒、因城施 策的主基调不变， 2019 年微调放松 在预期之中,货币政策中性偏积 极，继续定向降准 概率大，首套房贷 利率将回归折扣,一线以及核心二线 政策仍将从紧，弱 二线及三四线将
8、松 绑调控,展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未 变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力 较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯 穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量 较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排 除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存 去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋 ，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政 策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市 场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向， 以便提高政策的针对性以及有效性。,各城市将有更多的政策自主权，可以根据 市场实际情况，针对性地调整信贷政策。 尤其是那些库存压力较大的城市，信贷
9、政 策或将转向宽松，执行认房不认贷、调降 首付比例等，以便支持居民自住以及改善 性购房消费。,一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关 系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。 2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且 将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需 求，缓解房价上涨预期。弱二线以及三四线城市市 场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019 年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城 市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典 型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。,第二篇,行业篇 2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高
10、压”，但销售惯 性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下 半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程 度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积 增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这一系列现象都预 示着楼市也将迎来了自身的调整期。,【全国市场-行业篇】,数据来源：国家统计局,52,56,55,58,61,63,65,67,64,65,63,13,12 10,10,7,4,5,5,2,5,2,2,4 3,3 2,2 1,3 3,1,2,0,10
11、,20,30,40,50,60,70,2018.1,2018.2,2018.3,2018.4,2018.5,2018.6,2018.7,2018.8,2018.9,2018.10,2018.11,【新建住宅价格指数】2018年1-11月平均，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比去年同期回 落10.6个百分点；1-11月平均，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同 期分别回落2.2和0.3个百分点 一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落 70个大中城市新建商品房住宅价格同比变化,环比上涨城市数量 环比下跌城市数量 环比持
12、平城市数量,【全国市场-行业篇】,【商品房销售】2018年1-11月份，商品房销售面积为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落 0.8个百分点，商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点,累计同比增速持续回落，销售面积、金额有望与去年持平或微增,数据来源：国家统计局,目前来看，核心一、二线城市的去化率较前期均有了不同程度 的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换 量的营销模式，但瑕不掩瑜，全年行业销售规模仍将保持高位 运行。 保守来看，参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估， 2018年全年商品房销售面积和金额有望达到1687
13、37万平米和 147180亿元。 乐观来看，假定1-12月同比增速回落百分点保持四季度以来不 变，则2018年全年商品房销售面积和金额将分别为170424万平 米和149344亿元。另外，假定12月单月商品房销售面积和金额 同比增幅收窄幅度保持四季度以来每月降低1个百分点的水平， 经测算2018年商品房销售面积和销售金额分别约170074万平方 米和149186亿元，综合三种预测结果取平均值，2018年全国商 品房销售面积和金额分别为169745万平方米和148569亿元， 同比分别增长0.2%和11%。以此来看，2018年全国商品房销售 规模较去年有望持平或小幅增长。,【全国市场-行业篇】,
14、【房地产开发投资】2018年以来，房地产开发投资额基本都处于企稳回升状态。从1-11月整体来看，开发投资 额累计增速为9.7%依旧高位运行，与1-10月份持平。房企还是保持了较高的开发投资热情，主要是受新开工增 速和土地购置面积上涨所致。 开发投资额持续走高但增速快速反弹后稳中微降，预计全年同比增9%左右,数据来源：国家统计局,多数房企都在加紧工期，以求现金的快速回笼。 房企拿地积极性恢复，5月土地购置面积增速由负转正以来一 直持续上扬，近期才有了小幅微降的趋势，也带动了开发投资 额稳步增长。 发改委12月12日发布了优质企业发债融资的标准，其中房地 产业发债融资口有所放松，加上多次降准、国债
15、利率回落，未 来房企融资成本也将有所回落，尤其是品牌房企，资金压力也 将有所松弛，一定程度上将支撑其加快投资节奏，预计2018 年全年房地产开发投资额增速保持在9%左右。,【全国市场-行业篇】,【房屋新开工面积】2018年新开工面积累计增速持续上行，1-11月房屋新开工面积累计同比增速一直保持着持 续攀升的态势，本月达到了16.8%，为近两年来新高。,普遍加快周转推盘以收业绩，新开工面积先升后降再升但同比增速持续上行,数据来源：国家统计局, 房企新开工意愿普遍较强，一方面是业绩冲刺补库存的客观需 要；另一方面步入下半年以来，市场“降温”效应显著，多数 房企都选择了“高周转”模式，希望赶在市场完
16、全“凉凉”前 加紧出货，从而实现资金的快速回笼，预计全年房企新开工量 仍将保持快速增长，累计同比增速有望高位维持。,【全国市场-行业篇】,【土地购置面积】从月度走势来看，年初土地购置面积同比增速一直在正负低位波动，5-8月保持着稳步增长的 态势，且增幅持续扩大，而后在整体楼市转冷的背景下，土地市场也收到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱， 2018年1-11月土地购置面积增速降小幅微降至14.3%。 土地购置面积增速快速爬升后略有回调，年末一线城市迎供地高峰,数据来源：国家统计局,从土地成交结构来看，城市间表现有明显分化，其中一线城市迎 来了年末成交高峰期，11月成交建筑面积达610万平方米，同比 上涨21%，环比几乎翻倍；但部分二线城市成交量
