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1、 文旅项目案例分析 无锡阳山田园东方 江苏无锡拈花湾 云南曲靖麒麟水乡 01 02 03 无锡阳山田园东方 项目位于无锡惠山区阳山镇，长三角经济圈的阳山镇近郊区域，交通便捷且拥有丰富的 农业资源和田园风光。 项目区位 常州 苏州 上海 田园东方高铁站 45分钟 15分钟 30公里 15分钟 主要交通线路 自驾： 至无锡市：经盛岸西路约 30分钟； 至常州市：经沪宁高速， 约1小时； 至苏州市：经沪宁高速 西环高速，约40分钟； 至上海市：经沪宁高速 外环高速，约2小时。 高铁： 至苏州、常州在15分钟左 右； 至上海需要45分钟左右。 项目概况 l 无锡阳山镇境内良田阡陌, 土壤肥沃，尤其适合
2、水蜜桃 种植。水蜜桃种植已是阳山 镇主导农业产业，是著名的 “中国水蜜桃之乡”。 l 项目打破传统社区开发模 式，将桃文化及农耕文化孕 育于场地之中。强化社区参 与性及环境互融性，为社区 居民提供归园田居世外桃源 般的生活方式。 项目位置 惠山区阳山镇新河路与桃源东路交 叉口西北侧 物业类型联排、独栋 建筑面积116700平方米占地面积6246亩 总户数337套联排别墅 最早开工时 间 2013年7月 物业管理无锡田园东方物业管理有限公司开发企业无锡田园东方投资有限公司 配套设施 阳山温泉度假村、朝阳禅寺等相关 文旅设施 规划设计东联（上海）创意设计发展有限公司 l 以“美丽乡村”的大环境营造
3、为背景 l 打造活化乡村、感知田园城乡生活，实现生活与休闲相互融合 l 实现“三生”、“三产”的结合与共生 规划理念 以生态农业为主体的 国内首个大型田园综合体 发展定位 提升农业生产、引进休闲旅游产业、建设幸福人居， 在城乡一体发展格局下，塑造现代人的梦里桃花源 项目整体占地6246亩，包 含现代农业、休闲文旅、田 园社区三大板块，主要规划 有乡村旅游主力项目集群、 田园主题乐园、健康养生建 筑群等。 总体规划 大小阳山 文化旅游度假 项目集群 新城镇 产业集 群 宜居产 业集群 田园东方 农业、乡村休闲旅 游、田园社区项目 集群 特色果品产销 特色农产品生产 二产 三产 一产 l创意文化
4、l文化博览 l酒店会议 l旅游度假 l生态休闲 科技农业 l新材料 l精密仪器 l风能设备 生物技术 绿色食品加工 工艺品加工 有机农业 l田园社区 产业布局 n 项目核心区产业布局示意图 产品体系 “现代农业田园社区休闲旅游” 路亚垂钓运 动体验馆、 高尔夫球会、 主题民宿、 酒店 引擎 产品 核心 产品 配套 产品 清境文化市 集 （休闲农场 现代农业板块 （生态高效农 业） 住宅产品 实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能 运营模式 产品功能 产业聚合 空间布局联合提供农产品原料 生活 人与自然和 谐 生产 三产关联共 生 生态 空间规划共 生 生态化产业支撑 服务业 旅游、房地 产
5、加工业 食品、木材 农业 果园、水产 提升农产品附加值 文旅资 源引入 提升土 地价值 旅游消 费+物 业销售 配套持 续完善 实现可 持续发 展 盈利模式 盈利模式 项目建设运营区域土地运营 成本收益成本收益 文旅、农业板块建造 文旅、农业板块运营 居住板块建设 居住板块运营 文旅类收入 门票收入 商品销售 餐饮收入 教育收入 农产收入 物业类收入 别墅销售 商业销售租赁 办公销售租赁 酒店运营 土地出让金 拆迁及征地补偿 返还土地出让金 土地出让收益 项目开发进度 2013年2014年2015年 商旅 文共 建配 套 住宅 2013年4月初启动建设 2013年9月开工建设 2014年3月2
6、8日，清境拾房文化市集开园 2014年9月初建成路亚垂钓运动体验馆 2013年底，别墅产品开工建设 2014年5月1日，联排别墅内部认购 2014年11月1日联排别墅正式开盘 2015年6月联 排别墅交付一 期 文娱板块导入客群后，区域热度 增加，生态环境营造，别墅产品 入市，进行第一笔回现。 前期先启动休闲农业旅游项目，导入 客群，增加项目的曝光度，提升区域 价值，并通过各种渠道将企业的开发 模式理念向社会传播。 田园东方携手 清境集团共同 缔造的一座田 园创意文化园， 作为整个项目 的启动区 开发模式 1期导入客群 2期地产回现 97-230联排别墅 主题餐厅区、牧场区、 绿乐园、售卖区、
7、书院、 主题民宿区 1期 2期 项目实景 其他配套规划 n 项目休闲产业配套 受到旅游客群5+2生活模式和农业产品季节性的影响，项目有明显的旅游淡旺季 桃花季、周末、节假日客流量大工作日引入商务会议客群作补充 置业客群主要以本地客群为主 客群分析 以农立项，以农带商 产业延伸，三产互融 项目点评 项目点评 江苏无锡拈花湾 项目位于中国江苏无锡云水相接的太湖之滨，秀美江南，山环水抱的马山半岛，处于长三 角的地理中心，项目用地面积4000亩，建筑面积约130万平方米。 项目概况 项目位于江苏无锡的滨湖区，且地处于长三角核心城市圈，属于城郊游憩型旅游度假 地产项目 地标距离 苏州3小时內 南京3小时
8、內 上海3小时內 灵山大佛景 区 5KM 无锡市区30KM 发展条件交通条件 灵山小镇拈花湾 区域宗教本底为项目发展文化旅游导入无限流量 “世世界界第第一一大大佛佛”灵灵山山大大佛佛 无锡佛教文化世界佛教论坛 发展条件宗教文化条件 以丰富的旅游、祈福、居住等体验夯实全地域高质量游客基础 核心客群 n 全球佛文化信奉者 n 省外或国际旅游人群 n 长三角经济圈覆盖地区 佛文化信奉者旅游人群 重要客群 n 省内旅游人群 n 长期居住于此的人群 n 经常往返于此的人群 经过三阶段十余年发展， 无锡灵山胜境已贵为国 家5A级景区，每年300 万+的客流量。 发展条件游客市场条件 极具东方禅文化内涵、禅
9、文化特色、生态环境优美、功能业态齐全 世界级禅意旅居度假特色小镇 创意 创新 创造 + 发展定位 吃 娱行 住 游购 茶道、 花道、 香道、 禅画、 禅瓷、 禅餐、 禅音、 总平面：以“五瓣佛莲”为原型 五大功能区：主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精 品酒店区。 打造以禅文化主题集吃、住、游、购、娱、会务于一体的旅游度假综合体 整体规划 规划为“五谷”“一街”“一堂”的主体功能布局 五谷 鹿鸣谷 禅心谷 银杏谷 竹溪谷 云门谷 一街香月花街 一堂青山大禅堂 功能布局 项目实景 禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟，包括“花开吉祥”、“拈
10、花微笑”、“一苇渡江”、 “花开五叶”等主题活动。 花开五叶/ 拈花微笑/ 运营管理禅行活动 运用水幕电影、全息投影等现代数字多媒体技术演绎科技和宗教对话 禅体验活动 拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等 运营特色禅体验活动 在项目内设置包括导视牌、垃圾桶、公共厕所、休息凉亭、降温车、观光车、免费饮水机或直饮水系 统，景区WIFI等，让游客置身景区中感到身心舒适 以人为本，从心出发的配套服务 运营特色服务配套 全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的每天举行各式免费 活动，并且小剧场循环播放电影 全年、全时段旅游
11、推广活动 运营特色营销推广 以持有经营为主、物业销售为辅的运营模式 盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益。 运营模式 1 采取开放式的运营模式，以持有 经营为主，辅助销售性住宅。借 助最大限度整合文旅资源，与旅 行社、网路媒体建立良好的合作 关系，引入途家、同程等资源。 盈利模式 2 以文旅商板块顶级资源引入，提 升土地价值、物业价值、旅游消 费和住宅销售同步进行的文化+ 地产+旅游的综合盈利模式，公 司的赢利点摆脱传统门票收入， 使观光游变为度假游，大大增加 过夜率和客单价。 盈利模式 成本收益 文旅商建造 成本 文旅商运营 成本 居住板块建 造成本 土地成本 短期收益： 别墅公寓销售
12、 商品销售 商业销售 长期收益： 餐饮收入 商业租赁 酒店运营 门票收入 服务收入 管理咨询收入 盈利模式 深度挖掘当地后期人文与传统文化因素，讲故事说概念，为项目塑造出独有的IP。在推 广与宣传物料的选择上展现项目文化底蕴。 注重文化底蕴的包装与重塑 启发与借鉴 以禅为魂，建立IP壁垒，直击 客群内心信仰 极致演绎，丰富体验 项目点评 项目点评 云南曲靖麒麟水乡 麒麟水乡是麒麟区重点打造的农旅文融合发展示范项目，云南省2017年30个重点旅游文化项目名录。 项目位于曲靖市麒麟区沿江街道，占地面积约8700亩，距中心城区5公里，依偎南盘江，水资源丰富， 自古素有“渔米之乡”的美誉。 项目简介
13、发展定位 中国高原水乡爨文化大观园 打造高原水乡景村融合发展示范区 爨文 化 生态 农业 旅游 产业 产品形态： 一条爨文化商业街、 一个五花爨弄大舞台、 一个问爨阁、 一个非遗展览馆、 一个爨乡魂、 四个体验区 文化植入 曲靖在漫长的历史岁月里，人们称它为爨地或爨乡。一千多年前这里曾生活着一个强大的民族爨 人滇东高原既有盘江便利的水利，又有乌蒙丰盛的牧草，这就使其在文明发展史上。形成了独特的农、畜并 存的地域文化特征。这种文化特征，就是爨文化的基本经济特征。 产业植入 现代农业休闲文旅田园社区 水上飞机航道、生态驳岸、千亩荷塘、荷花栈道、电瓶车道、慢行步道、水上森林、休憩亭、观景台、 生态公
14、厕、旅游标识系统等，有水上飞机、皮划艇运动、水上森林迷宫、游船、自行车 项目配套设施 “政府企业村集体农民” 项目运营机制 政府 农民 企业 村集体公司乡 村运营平台 村集体资产权益 征地：对于土地及地上附着物 的一次性补偿 资金支持入股 基于政策扶持 合 作 分 红 劳 务 参 与 土 地 入 股 农民收益结构 以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台，定期分 红； 成为企业员工获取劳动报酬； 土地及地上附着物的一次性补偿。 通过旅游开发在各阶段的收益方式 实现完整业态后，采用收取门票方式； 二期开发以民宿实现收益； 作为周边地产配套，帮助地块迅速升值。 利益主体 地域人文，民俗风情与现代文化 结合 自然亲水，多重体验 项目点评 项目点评 前述典型文旅项目共性点评： 03 02 文旅地产一定是文旅在前，地产在后，通过文旅运营引流，铺 垫后期地产物业开发； 文化端口充分结合在地软硬资源，杜绝生搬硬套，复制拷贝， 从场景营造到生活方式表达，展现独有的个性，构建项目特有的 IP内核； 产业端口延伸产业链条，打造多重娱乐体验，将“流量经济” 变为“留量经济”； 项目点评 THANK YOU 谢谢
