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1、 常用土地价值评估方法解析 3 市场比较法 收益还原法 假设开发法 成本逼近法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场 比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比 较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格 的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就 表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存
2、入银行而每年获得的利息量。 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳 的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无 收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。 基本公式：地价= = 土地取得费 + + 土地开发费 + + 税费 + + 利润 + + 土地增值收益。 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业 费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个 潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。 基本公式：地价= =
3、房产总售价- -建筑费用- -专业费用- -利息- -销售费用- -税费 - -开发商利润 基准地价修正法 基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地 基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域 中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗 地价格。 各类土地价值评估方法比较 4 方法 市场比较法收益还原法假设开发法/剩余法成本逼近法基准地价系数修正法 比较项目 主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代 评估对象 1.土地2.建筑物 3. 不动产 1.
4、土地2.建筑物 3. 不动产 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新开发土地 土地 适用范围 适宜有交易实例地区的土地及不动 产估价 适宜有收益的土地或建筑 物 有交易地区，且地产有开发、 再开发价值 建筑物或新开发地 已有基准地价和宗地价 格修正系数表 限制 1.无类似交易案例，或无市场交易时， 难以评估2.必须考 虑所有差异的项目，并加以适当修正 3.必须查证比较案例资料的准确性 1.对无收益不动产评估困难 2.收益数据必须合理、准确 3.还原利率必须适当 1.对不适宜建筑或无再开发价值 土地评估困难 2.房价预测难以准确 3.开发费用难以准确 1.不适宜于已建成地或已开发地 2.成本不等于
5、价格 不适宜于无基准地价区域 理论基础 1.依实例地价格，比较求评估地价格 2.无理论基础，但实用 1.未来纯收益还原现值即为 价格 2.有理论基础 1.地价=房地价-建筑成本-利润利 息 2.建筑价=房地价-地价 3.有理论基础 1.建筑价=重置成本-折旧 2.新开发地价=土地取得费+开发费 +利润+利息+区位修正 宗地价=基准价（1区 域及个别因素修正系数） 批租年期系数时间修正 系数 估计程序 1.收集适当交易实例 2.查证交易条件状况、包括价格、支 付条件、动机及宗地条件 3.实例交易情况修正 4.实例期日修正 5.实例区域及个别因素修正6. 判定比较价格 1.估计总收益 2.估计总费
6、用 3.计算纯收益 4.选定还原利率 5.计算收益价格 1.估计开发完成后房地售价 2.估计建筑费用 3.估计各项税费 4.计算地价 1.确定土地征用拆迁费 2.确定开发费 3.确定利润 4.确定利息 5.计算成本价格 6.位置修正 1.查定基准地价 2.查证评估地块条件 3.查定各项修正系数 4.修正出宗地价 现实性评估结果与市价相近，最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价 掌握难易易难易容易易，适于多宗地估价 评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格 市场比较法 5 基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估 价
7、时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适 当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两 宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 适用范围 主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 测算公式 PDPBABDE 式中：PD待估宗地价格； PB比较案例价格； A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数正常情况指数 比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数 D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数 操作步骤 1. 广泛搜集宗地交易实
8、例； 2. 选取比较实例（一般2-3个为宜）； 3. 建立价格可比基础； 4. 进行交易情况修正； 5. 进行交易日期修正； 6. 进行区域因素修正； 7. 进行个别因素修正； 8. 求出比准价格。 搜集交易实例的途径 1. 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 2. 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息； 3. 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； 4. 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 5. 同行之间相互提供信息资料； 6. 其他途径获取资料。 得出修正系数A、B、C、D 确定对标项目交易地价PB 多个PD价格取平均值 市场比较法 6
9、搜集交易实例的内容 1. 交易双方情况及交易目的 2. 交易实例的状况 一般应包括： (1) 坐落位置、形状与面积； (2) 地质条件； (3) 购物、交通等环境条件； (4) 土地利用现状与规划用途； (5) 有关地上建筑物的基本情况； (6) 权利状况和土地使用年限等。 3. 成交价格 4. 付款方式 5. 成交日期 （PS: 对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误！） 选择比较实例原则 一般原则是同类型规划用途、距离待估地3公里范围内（同地段/同区域）、 交易日期在评估日1-2年内为宜。 将各个交易实例状 况进行汇总，以表 格形式呈现。 修正系数确定 1.交易情况修
10、正 按经验值敲定修正系数，一般拍卖比常规价高5%，协议出让比常规价低5%。 2. 交易日期修正 将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。 主要用地价指数进行修正，修正公式为：VE=V0Q/Q0 式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交 易期日地价指数 3. 区域因素修正 按地段、配套等进行相应修正，主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用 设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚 程度等。 4. 个别因素修正主要是临街道路、地块形状、宽深比等因素，修正 系数可查个别因素修正系数表。 （PS：各项修正不超过20%，总修正不超
11、过30%。） 年期修正系数表（资料收集） 7 使用年期12345 修正系数0.07040.13620.1976 0.25500.3087 使用年期678910 修正系数0.35880.40560.44930.49010.5283 使用年期1112131415 修正系数0.56400.59730.6284 0.65750.6846 使用年期1617181920 修正系数0.71000.73370.75580.77650.7959 使用年期2122232425 修正系数0.81390.8308 0.84660.8613 0.8750 使用年期2627282930 修正系数0.88790.8999
12、0.91110.92160.9314 使用年期3132333435 修正系数0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940 修正系数0.97800.98410.98970.99501.0000 商业用地宗地使用年期修正系数表： 使用年期12345 修正系数0.05950.11550.1683 0.21790.2646 使用年期678910 修正系数0.30860.3500 0.38900.42570.4603 使用年期1112131415 修正系数0.49280.52340.55220.5793 0.6049 使用年期1617181920 修正系数0
13、.62890.6515 0.67280.6929 0.7118 使用年期2122232425 修正系数0.72950.74630.76200.7768 0.7908 使用年期2627282930 修正系数0.80390.8163 0.82790.83890.8492 使用年期3132333435 修正系数0.85890.86810.87670.8848 0.8924 使用年期3637383940 修正系数0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期 4142434445 修正系数0.92960.9346 0.93930.9437 0.9479 使用年期 464748
14、4950 修正系数0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期 5152535455 修正系数0.96820.97100.97350.97590.9782 使用年期 5657585960 修正系数0.98040.98240.98430.98610.9877 使用年期 6162636465 修正系数0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期 6667686970 修正系数0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系数表： 使用年期12345 修正系数0.05780.11240.16400.2129
15、0.2591 使用年期678910 修正系数0.30280.34420.38330.42030.4553 使用年期1112131415 修正系数0.48830.51960.54920.57720.6037 使用年期1617181920 修正系数0.62870.65240.67480.69600.7160 使用年期2122232425 修正系数0.73500.7529 0.76990.78590.8011 使用年期2627282930 修正系数0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435 修正系数0.87630.88650.89630.90540.
16、9141 使用年期3637383940 修正系数0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445 修正系数0.95720.96310.96860.9739 0.9789 使用年期4647484950 修正系数0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工业用地使用年期修正系数表： 年期修正公式为： Vt=V0K 式中： Vt：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K：年期修正系数 K=11/（1+r）m/ 11/ （1+r）n （18） 式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期 土地使用权年期是指土地交 易中契约约定的土地使用权年 限。土地使用权年期的长短， 直接影响可利用土地并获相应 土地收益的年限。 容积率修正系数表（资料收集） 8 XX市住宅用地容积率修正系数表 容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数 10.68572.70.9734.41.3821 1.10.69
